2011年恐怕是中国房地产历史上最值得书写的一年，限购令的出台与更加严格的信贷政策让很多人都与买房子隔绝了关系，有牢骚满腹被误伤了的刚需族，有想要更新换代的改善族，当然也十分精确地打击到了最想打击的炒房者，其中包括那些合作炒房的小团体。
　　
　　操作模式
　　
　　与通常人所想的炒房客腰缠万贯、财大气粗，动辄像买白菜一样买房子的行状不同，这个小小炒房团中的人都算不得大富大贵，只能说是小康水平，也正是因为这样，他们选择了将自己的资金放到一起，撬动房产这块“金砖”。
　　二手房是他们的主战场，“这也是没办法，如果自己有足够的资金的话，一般不会找别人，现在房子太贵了，之前100万足够买套房，现在基本不行，所以才把钱放到了一起”，王欣谈起了最初组团的原因，“这个团队比较松散，并不固定，每次参与的人数不一定，合作的对象也不一定，但都是比较信任的人，有朋友，有家里的亲戚……”
　　在找房子的问题上，他们通常会利用自己身边的资源，比如说与房屋中介相熟，能够从房屋中介那里得到消息，还有一些比较特殊的资源，比如说能得知拍卖的房源，这些途径都是为了保证在购入过程中，能够以低于市场的价格获得房源。
　　在这个临时组成的小团队中也会有所谓的“领导者”和“跟从者”，“团队当中有人经验比较丰富，在做决定的时候会较多地听取他的意见，但是肯定会民主集中”，王欣介绍，而且做决定的时候并非按照“股权”多少的比例来。
　　谈到“股权”，她告诉记者，在他们操作的过程中，“最少的也要拿出二三十万，最多的拿出100万”，王欣老公回忆，“再少了，大家就不带他玩了”。
　　房子购入时，一般都选择登记在团队当中时间最多的那个人名下，因为整个过户过程比较麻烦，需要有时间的团队成员去完成，虽然大家比较信任，但并非没有一个法律约束的行为，他们会去公证处做公证，但是也有不公证的时候，那就是“非常近的血缘关系”，或者是“之前合作过”。
　　等待售出盈利的过程中，队员们还是会聚在一起商量，这时团队中经验丰富的“领导者”的话语权依然较大，往往售出的时间点，以及在何种价位上售出，他的想法对最后的决定起到非常大的影响。
　　分成，并不是如很多外人想象的那样，按照出资人的“股份”多寡进行，而是按照参与者的人数。“钱赚了以后都是大家平分，不会按照当时谁出的钱多钱少来分，这也是为什么大家实际上在出资时差距不会太大的原因”，王欣解释。
　　
　　人物素描
　　
　　王欣、王欣老公，还有宋先生实际上都是小团体中的一员，从奥运前后，他们几个朋友有了这个想法，“主要还是受我老板的影响”，王欣说，“他是福建人，他们之前就是这么做的，一些朋友或者亲戚，大家凑在一起买房子，然后再卖出去赚差价，因为各自家庭条件不太一样，出的资本也多不一样，但是赚了钱大家平分”。
　　在王欣的描述中，他们不仅对于投资房产是以这种方式，其他的生意福建老板的乡人也都会通过民间资本运作来完成，“有出10万的，也有只出五六千的，但是赚的钱会平分”。
　　记者之前采访过的一位陈姓温州商人也跟记者描述过他们最初组团炒房的经历，在温州炒房团中，多数成员为女人，买入的房子多数为新房，但是成员数量较多，撬动的资本较大，可以以相对低的团购价买入，采用民间资本聚拢产生的团体效应。
　　“早些年的时候房子便宜，也不是因为我们有多有钱，只不过这样做的时间比较早，钱也都是大家凑来的”，这位陈姓温州商人对记者强调，“我们之前做别的生意也有这样的传统，说一起做生意，大家也都愿意，但是互相之间的信任十分重要，一定要是熟人”。
　　王欣和宋先生也不时将“朋友”挂在嘴边，而且一定要是了解的朋友。
　　“我经常说了解是信任的基础”，王欣老公说，他们的很多合作的朋友其实都是在工作之后认识的，“我知道你开什么车，你知道我开什么车，我知道你住哪，你也知道我住哪，我知道你什么工作，你也知道我的……不会因为这几十万就骗了你。”
　　按他们的说法，这个群体中的人都算不上大富大贵，“都有自己的房子，自己的车，能够生活无忧”，这是对他们生活状况的描述，“工作过一段时间，有了一定的积蓄，不用靠每天努力上班来养活自己，没什么太大经济上的压力，最重要的是拿出的这个炒房子的钱只是自己一部分的财产，不是救命钱”。
　　做生意不可能没有亏损，这个是王欣们心中都清楚的，至少要有这样的风险意识，“大家其实都知道，在所有的投资中，恐怕房产的风险是最小的，但是也存在亏本的可能性，所以这个钱不是急用的，或者一定要赚多少多少钱，不过也正是因为我们都不需要急用这个钱，所以也就不大存在亏本的问题，如果跌了的话，那就放在那，等它涨回来再买呗”。
　　
　　成功案例
　　
　　在王欣这里，似乎还从来没遇到过赔钱的生意，从奥运前后进入北京的房地产市场，到一轮轮新政调控下房价依然坚挺，王欣赶上了“最好的时候”，几乎单单都收益颇丰。
　　对于王欣来说，最成功的一次莫过于抓住了通州房价的脉搏。在2009年年底，通州房价经过小幅下调，均价在8000多元／平方米的时候，他们果断地买入了一处房子，转年到了2010年，他们又在4月份第一轮房地产调控政策出台之前出货了。
　　“当时的挂牌价格基本在2.4万～2.5万元／平米之间，实际成交价在2万～2.2万元之间”，王欣老公回忆到，就是这一单生意，让他们赚了100多万，只不过是在半年之间，“这是最成功的一次”。
　　通州的这一轮疯涨是被“王欣们”赶上了，但并不是所有的“王欣”都敢，并且愿意进入通州这样的市场，这和风险偏好有关。“保守派的话一般都是在三、四环以内买，这个区域降的可能性小，但是涨幅也不大，单位价格高，利润率比较低；中间派的话在四五环活动，风险会高点，利润率同时也会高；能承受更大风险的话，进入到郊区，风险越大，收益越大”，他们一同总结道。
　　不过在一轮轮的调控之下，这个小团队的活动空间越来越小，至于限购令，更是令他们中的很多人即使全款，也都已经丧失了再次购房资格，不少人已经将眼光投入到了外地的房地产市场，有河北这样距离北京比较近的地方，也有四川等较远的省份，虽然这些地方房价涨得不快，但还是在涨。
　　王欣夫妇认为从长远来说，北京房价还会保持上升趋势，不过涨势不会那么凶猛，他们依靠自己在市场上的经历判断，“就在第三次新政快出来之前，我们卖了一套，当时有8对年轻人来看，无一不是说今年要结婚，刚需还在支撑着市场”。(文中人物为化名)