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摘要 高校后勤工作既具有一般后勤管理的基本内容，但由于其服务对象的特殊性，兼具更多责任与义务。这就要求后勤工作必须介入学校前期建设规划，使开发和管理有机结合，才能有效规避建设与管理脱节所带来的后继问题。同时，这也使后勤部门熟悉环境展开工作的时间缩短、效率提高。后勤的前期介入，既能减少成本，也能帮助校方在接手物业后更顺心地展开工作。
关键词 高校后勤管理；前期介入；效率；物业
中图分类号 G647
文献标识码 A
文章编号 1671-1270(2011)03-0022-02
随着时代的进步和伴随而来的学校发展，高校后勤已经逐渐改变了服务理念并充实了相关服务内容。它不再是一个仅仅围绕管理好一日三餐、办公用品，办公环境的部门。高校后勤正逐步迈向高校物业化管理的改革。然而，在改革中高校物业管理人深刻意识到以前的工作方法和程序给现在的工作带来了极大的不便和阻碍，已跟不上时代步伐。其中，物业建筑设计图纸和地下管网设计图纸的遗失等带来的问题最为严重，其直接原因就是物业管理没有介入物业建设的前期工作中。
开发商和设计者在开发新的物业时，与管理者所站的角度不同，由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率，影响日后业主的正常使用。以上一系列问题都增加了物业管理工作的强度和难度。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解，因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。物业管理的早期介入有利于优化设计、完善设计细节。在通常的物业管理中。根据日常工作经验并依据开发成本，从按业主使用功能设计物业服务的角度出发，提出物业管理早期介入的具体点，这有利于物业服务的长远发展。这一点同样可以用在校园物业(高校后勤)前期介入校园物业建设。
现代高校建筑具有设计复杂，技术含量高，使用周期长，再建、改建以及新建等不确定因素众多的特点。如不将高校后勤前期介入校园物业建设中，将会造成诸多问题。比如：在成都某高新校建设时，无后勤专业管理人员的前期介入，造成物业设计和布局上的缺陷。2002年下半年投入使用后，地下网管图纸残缺不全，建在低洼处配电房遇大雨被淹、地下自来水爆管。与此同时，却因图纸与地下管网不符给抢修和维护带来很大的困难。至今爆管处还没有找到，造成了不可估量的浪费和损失。为了保证物业正常使用和更好的发挥功能，对物业实施有效管理，需要后勤的前期介入。目前，一些富有远见的高校已开始尝试对物业项目实施前期介入管理。但大多数的前期介入都是在物业即将交付使用前才让后勤部门介入，其目的是主要就建筑安装的后期工作提出建议，为接管验收做前期准备。这种做法在深度和广度上都存在一定缺陷，仍然难以从根本上解决校园物业建设给后期物业管理带来诸多问题，直接影响了后勤服务质量并增加了后期维修费用。真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的整个质量监督过程。
一、物业管理前期介入的作用
(一)从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题发生。
物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理中可能出现的问题，也很少从业主的长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同时，由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和因教学需要的不断提高都有可能使设计方案与学校发展脱勾。而高校后勤作为物业的管理维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从工作的需要和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给学校使用和后勤管理带来的麻烦及经费投入。
我们需要让后勤前期介入新校建设，发挥管理专业人员对各类设备：如电梯、电气、地下管网、洁具、灯具、校园设施等管理系统的专长和优势，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上，学校就能够从完善建筑物设计细节、站在更为长远的管理和服务角度向设计方提出建议，并对项目进行补充和完善。在经同开发商和业主方沟通后，最终做出更加合理的方案并付诸实施，就可以减少后期管理和功能布局上的缺陷。
(二)让后勤参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。
物业项目一旦建成交付使用，后勤管理就要天天和此物业打交道，并且要面对所管物业可能发生的各种问题。在关系到师生员工切身利益的条件下，它可能比工程监理的要求更严格，工作更细致、周密。在建设施工阶段，施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂，对工程质量的控制要求高。这一阶段是整个项目的关键时期，建设者的主要精力放在工程进度上。尽管从建设者的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标；但由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是后勤管理部门在日后的维修养护中必须面对的。通过后勤管理部门的前期介入，能够为以后的维修养护、服务等管理工作省去很多不必要的麻烦和资金浪费。
现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致重大的事故发生。在当下社会，工程施工安装单位并不了解亦不重视物业管理工作，某些施工作业者往往从方便自己工作的角度出发，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给后期的物业管理带来诸多难以解决的问题。后勤管理部门派出专业人员介入校园物业建设，从学校的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，能够确保施工中较少甚至不出现不利于后期物业管理的弊端和安全隐患。
此外，前期介入使后勤管理者能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为日后装修、使用、维修提供了极大的方便。介入管理后，后勤可严格按照优质工程标准，进行动态监控，发现并指出施工过程中不合理等工程质量问题，如材料选用、设备选型、配套设施、管线布置等。采取提前介入，就可以很好监督和解决此类问题。
(三)提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收 工作，确保从物业开始投入使用，即能为学校提供良好的物业管理服务。
现实中一些开发、设计单位在物业配套，设施、设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足。特别是在接管验收阶段，建设者往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到后勤部门接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对后勤管理单位顺利、及时地为学校提供良好的管理服务带来了影响。
有了后勤部门的提前介入后，施工方可以得到后勤专业人员的紧密配合，使其专心开发建设。后勤工作人员不仅可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免扯皮推诿；还能够及时指出安装调试过程中。对给排水、电照、通讯、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使建设者引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。比如，机电设备管理人员在严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作的同时，还可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护。
同时，由于有了提前介入，后勤管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施能够做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌。这使所发现的问题在施工安装方尚未退场之前就可解决，既节省费用，也大大缩短物业建设和使用之间的过渡期。如果在学校的授权下，在竣工验收合同中，学校全权委托后勤在保修期内代表学校与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调，确保物业建设质量，后勤管理单位就能够确保接管验收工作顺利接管，并及提供可靠的服务。
此外，后勤管理前期介入，可以更好的锻炼队伍，避免因仓促上阵而导致不应有的失误和服务脱节，给服务对象留下不好的印象。
二、前期介入应建章立制
实践证明，让后勤管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的重要作用。但是，由于目前负责建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，给后期物业管理带来诸多不便。如果从工程质量和便于后期管理的高度。规定所有物业开发建设项目必须有后勤专业管理单位的介入，那么，这将对我国高校今后的整体物业建设质量和后勤管理质量乃至深化后勤改革产生极大的促进作用，其意义将是深远的。
(一)立制前期介入能够进一步促进物业建设质量和后勤保障能力的提高。
如果让后勤管理单位提前介入物业建设项目，那么作为专业的物业管理单位将从规划、设计阶段开始，从物业管理的角度，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制，更加确保物业建设质量和后期的服务保障。
(二)规定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。
当前，很多物业(特别是老旧物业)的管理服务质量不能令人满意，除了客观上物业管理单位的管理服务水平尚待提高外，关键因素还在于设计方的设计及建设质量不符合物业管理的要求。如果有良好的物业管理前期介入。就可以减少或避免那些影响物业管理质量的因素，从而使师生员工在使用物业服务的舒适度、满意度等方面都有更大的飞跃。由此，保证后勤管理的服务质量才有基础。
(三)立制前期介入有利于从整体上提高物业建设和管理质量。
随着高校后勤不断的深化改革，高校后勤服务要求也在不断提高。然而，从后勤物业管理的角度去考察，真正符合物业管理要求的管理服务并不多见。这一方面与高校后勤现有体制机制有关，另一方面也与物业设计、建设单位缺乏物业管理意识也很大关系。从制度上规定后勤管理前期介入，对提高物业建设、物业管理水平的作用意义是不言而喻的。
综上所述，高校后勤前期介入学校物业建设是必要的，也是可行的。它不仅能让以后的使用更加人性化的，并且可以使管理更加方便，更加节约。同时更加符合物业建设资源节约型：环境友好型社会的号召。
关键词 高校后勤管理；前期介入；效率；物业
中图分类号 G647
文献标识码 A
文章编号 1671-1270(2011)03-0022-02
随着时代的进步和伴随而来的学校发展，高校后勤已经逐渐改变了服务理念并充实了相关服务内容。它不再是一个仅仅围绕管理好一日三餐、办公用品，办公环境的部门。高校后勤正逐步迈向高校物业化管理的改革。然而，在改革中高校物业管理人深刻意识到以前的工作方法和程序给现在的工作带来了极大的不便和阻碍，已跟不上时代步伐。其中，物业建筑设计图纸和地下管网设计图纸的遗失等带来的问题最为严重，其直接原因就是物业管理没有介入物业建设的前期工作中。
开发商和设计者在开发新的物业时，与管理者所站的角度不同，由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率，影响日后业主的正常使用。以上一系列问题都增加了物业管理工作的强度和难度。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解，因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。物业管理的早期介入有利于优化设计、完善设计细节。在通常的物业管理中。根据日常工作经验并依据开发成本，从按业主使用功能设计物业服务的角度出发，提出物业管理早期介入的具体点，这有利于物业服务的长远发展。这一点同样可以用在校园物业(高校后勤)前期介入校园物业建设。
现代高校建筑具有设计复杂，技术含量高，使用周期长，再建、改建以及新建等不确定因素众多的特点。如不将高校后勤前期介入校园物业建设中，将会造成诸多问题。比如：在成都某高新校建设时，无后勤专业管理人员的前期介入，造成物业设计和布局上的缺陷。2002年下半年投入使用后，地下网管图纸残缺不全，建在低洼处配电房遇大雨被淹、地下自来水爆管。与此同时，却因图纸与地下管网不符给抢修和维护带来很大的困难。至今爆管处还没有找到，造成了不可估量的浪费和损失。为了保证物业正常使用和更好的发挥功能，对物业实施有效管理，需要后勤的前期介入。目前，一些富有远见的高校已开始尝试对物业项目实施前期介入管理。但大多数的前期介入都是在物业即将交付使用前才让后勤部门介入，其目的是主要就建筑安装的后期工作提出建议，为接管验收做前期准备。这种做法在深度和广度上都存在一定缺陷，仍然难以从根本上解决校园物业建设给后期物业管理带来诸多问题，直接影响了后勤服务质量并增加了后期维修费用。真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的整个质量监督过程。
一、物业管理前期介入的作用
(一)从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题发生。
物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理中可能出现的问题，也很少从业主的长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同时，由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和因教学需要的不断提高都有可能使设计方案与学校发展脱勾。而高校后勤作为物业的管理维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从工作的需要和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给学校使用和后勤管理带来的麻烦及经费投入。
我们需要让后勤前期介入新校建设，发挥管理专业人员对各类设备：如电梯、电气、地下管网、洁具、灯具、校园设施等管理系统的专长和优势，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上，学校就能够从完善建筑物设计细节、站在更为长远的管理和服务角度向设计方提出建议，并对项目进行补充和完善。在经同开发商和业主方沟通后，最终做出更加合理的方案并付诸实施，就可以减少后期管理和功能布局上的缺陷。
(二)让后勤参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。
物业项目一旦建成交付使用，后勤管理就要天天和此物业打交道，并且要面对所管物业可能发生的各种问题。在关系到师生员工切身利益的条件下，它可能比工程监理的要求更严格，工作更细致、周密。在建设施工阶段，施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂，对工程质量的控制要求高。这一阶段是整个项目的关键时期，建设者的主要精力放在工程进度上。尽管从建设者的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标；但由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是后勤管理部门在日后的维修养护中必须面对的。通过后勤管理部门的前期介入，能够为以后的维修养护、服务等管理工作省去很多不必要的麻烦和资金浪费。
现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致重大的事故发生。在当下社会，工程施工安装单位并不了解亦不重视物业管理工作，某些施工作业者往往从方便自己工作的角度出发，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给后期的物业管理带来诸多难以解决的问题。后勤管理部门派出专业人员介入校园物业建设，从学校的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，能够确保施工中较少甚至不出现不利于后期物业管理的弊端和安全隐患。
此外，前期介入使后勤管理者能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为日后装修、使用、维修提供了极大的方便。介入管理后，后勤可严格按照优质工程标准，进行动态监控，发现并指出施工过程中不合理等工程质量问题，如材料选用、设备选型、配套设施、管线布置等。采取提前介入，就可以很好监督和解决此类问题。
(三)提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收 工作，确保从物业开始投入使用，即能为学校提供良好的物业管理服务。
现实中一些开发、设计单位在物业配套，设施、设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足。特别是在接管验收阶段，建设者往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到后勤部门接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对后勤管理单位顺利、及时地为学校提供良好的管理服务带来了影响。
有了后勤部门的提前介入后，施工方可以得到后勤专业人员的紧密配合，使其专心开发建设。后勤工作人员不仅可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免扯皮推诿；还能够及时指出安装调试过程中。对给排水、电照、通讯、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使建设者引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。比如，机电设备管理人员在严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作的同时，还可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护。
同时，由于有了提前介入，后勤管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施能够做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌。这使所发现的问题在施工安装方尚未退场之前就可解决，既节省费用，也大大缩短物业建设和使用之间的过渡期。如果在学校的授权下，在竣工验收合同中，学校全权委托后勤在保修期内代表学校与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调，确保物业建设质量，后勤管理单位就能够确保接管验收工作顺利接管，并及提供可靠的服务。
此外，后勤管理前期介入，可以更好的锻炼队伍，避免因仓促上阵而导致不应有的失误和服务脱节，给服务对象留下不好的印象。
二、前期介入应建章立制
实践证明，让后勤管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的重要作用。但是，由于目前负责建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，给后期物业管理带来诸多不便。如果从工程质量和便于后期管理的高度。规定所有物业开发建设项目必须有后勤专业管理单位的介入，那么，这将对我国高校今后的整体物业建设质量和后勤管理质量乃至深化后勤改革产生极大的促进作用，其意义将是深远的。
(一)立制前期介入能够进一步促进物业建设质量和后勤保障能力的提高。
如果让后勤管理单位提前介入物业建设项目，那么作为专业的物业管理单位将从规划、设计阶段开始，从物业管理的角度，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制，更加确保物业建设质量和后期的服务保障。
(二)规定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。
当前，很多物业(特别是老旧物业)的管理服务质量不能令人满意，除了客观上物业管理单位的管理服务水平尚待提高外，关键因素还在于设计方的设计及建设质量不符合物业管理的要求。如果有良好的物业管理前期介入。就可以减少或避免那些影响物业管理质量的因素，从而使师生员工在使用物业服务的舒适度、满意度等方面都有更大的飞跃。由此，保证后勤管理的服务质量才有基础。
(三)立制前期介入有利于从整体上提高物业建设和管理质量。
随着高校后勤不断的深化改革，高校后勤服务要求也在不断提高。然而，从后勤物业管理的角度去考察，真正符合物业管理要求的管理服务并不多见。这一方面与高校后勤现有体制机制有关，另一方面也与物业设计、建设单位缺乏物业管理意识也很大关系。从制度上规定后勤管理前期介入，对提高物业建设、物业管理水平的作用意义是不言而喻的。
综上所述，高校后勤前期介入学校物业建设是必要的，也是可行的。它不仅能让以后的使用更加人性化的，并且可以使管理更加方便，更加节约。同时更加符合物业建设资源节约型：环境友好型社会的号召。