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摘要：本文首先介绍了各个阶段房地产开发项目的成本控制，其次对房企风险管理现状进行了探讨，最后对风险管理的措施进行了叙述，仅供参考。
关键词：房地产；开发成本；风险控制
中图分类号： TU723 文献标识码： A
一、房地产开发项目的成本控制
1、设计阶段的成本控制
一般来说，设计完成后，工程建设的成本 70-80%就基本确定，设计质量的好坏直接影响到施工建设费用的多少和项目建设历时的长短，也直接决定项目建设过程中对人力、物力和财力投入的需求，因此设计在成本控制中起着先天性的影响。设计的计划性是保证工期顺利推进的有效保障，设计的完整性和准确性，能提高招标过程中竞争的充分性和招标完成后招标结果的执行力。通过设计优化，可以减少不必要的成本开支，提高产品的性价比。设计的深化不但可以提高设计的完整性，而且可以提高招标结果的公正性和准确性。在实际案例中，许多技术人员过多的侧重于设计的安全系数，而较少考虑设计的经济性，这在根本上加大了项目的建设成本。为了避免过分关注设计安全系数而造成成本失控，可重点从以下方面着手：实行设计招标，比较多个设计方案，择优选择设计合作单位，在设计阶段引入竞争机制，在制定设计招标方案时，应推行设计成果安全性与经济性相结合的办法，在这两个方面设定一定的权重来进行综合考虑。要邀请多方较为优秀的设计单位一起来竞标，并要综合分析各个竞标单位的设计要点，多方听取专家的设计建议，取长补短，达到优化设计方案的目的，最终在保证项目整体布局、建筑造型、适用功能等方面的协调统一的基础上，在降低工程造价上实现一定的突破。
针对具体工程要结合当地水文地质情况，就可能的多“接地气”，采取当地成熟的经济型基础，因为每个地区的地质情况以及换填用的材料都各不相同。另外就是要多沟通，设计单位与建设单位之间要充分的沟通，让设计单位充分了解建设单位的意图，而建设单位需要在前期，要做充分的市调及预期考虑，最大限度的避免在施工过程中出现大规模的二次变更。再者就是重大问题，特别是涉及到经济性的问题，设计单位必须要作为重点课题综合考虑，在保证安全的前提下，选用经济的方案。
实行限额设计，有效控制工程造价，实施限额设计，就是要严格按照批准的成本目标控制初步设计及施工图设计，在保证各专业达到使用功能，符合设计质量要求的前提下，按分配的投资限额设计，严格控制设计变更，保证总投资控制在批准的限额内。做好限额设计管理，能为后期的施工建设节约很多的成本。从勘察工作开始，就要着手进行限额设计，在编制工程勘察文件时，应当满足工程建设规划、选址、设计、岩土治理和施工的需要。设计单位应把限额设计作为设计工作的重点考量因素，必须熟练掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，在此基础上，按项目成本目标严格控制初步设计及概算，再用初步设计概算严格控制施工图设计及概算，节节连贯，环环相扣，每一个环节都能为下一个步骤做好铺垫，最终将限额设计贯穿于勘察设计的全过程。
2、招投标阶段的成本控制
要做好招标工作，首先，业主要编制好招标文件。招标文件中要非常明确建设工程施工招标的原则和程序，规范和指导好施工招标的各个环节，标书中要约定好评标原则、报价范围和具体方式、报价项内容的描述及报价规定、合同价格形式、合同价之外的价格约定、付款条件等内容；其次，做好标底编制这一项招投标管理的核心工作，标底是确定合同价款的基础，只有严格编制科学的标底，才能真实、准确的判断出竞标企业报价的合理性和可靠性，为最终总包合同价款的确定奠定坚实的基础。
3、施工阶段的成本控制
3.1 标准化合同管理，严格审核工程变更
管理好合同，首先要将合同有效地进行分类，在合约规划的基础上将其标准化，梳理出需要固化的合同清单和具体的合同模板，以规避合同风险，降低无效成本，提高执行效率。其次，要严格控制项目变更，强化变更程序。目前我国市场经济建设处于转型期，法律法规的制定及执行仍然有许多不到位的地方，具体到房地产开发市场中，则是出现许多施工单位为了争夺施工工程，采取“低价中标，高价索赔”的竞标策略。所以作为开发商的造价管理人员，不要对较低的中标价抱有幻想，误以为能节省成本，而要做到事前把关，主动监控，在保证施工企业有一定的合理利润的基础上，严格审核工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。
3.2 借助监理机制，加强核价管理
开发商囿于人工成本支出的限制，不可能对项目建造的全工程都监督到位，这就需要选择合适的监理单位，帮助开发商在质量、工期、质量等方面进行全方位的监督控制。应将监理公司的工作业绩与其监理费实行有效挂钩，完善监理单位的职责分工及有关制度，保证工程成本目标在可控范围内变动。同时，要将对监理工作的考核细分到季度、月度及周，严格工程进度款的审核，及时检查或抽查监理公司套用材料单价及费用定额的核价工作，确认无误后再支付相应的工程进度款。
3.3进行技术创新，强化绿色环保理念
技术措施的实施是项目总投资得以有效控制的重要保障。按照业内的平均水平，材料费约占直接工程费的 70%左右，同时，直接费的高低又极大的影响到间接费的高低。当前建筑新技术新成果的广泛运用，能有效降低材料费的损耗，要加大新工艺、新材料的研究力度，用建筑科技的创新来有效降低成本。并且要强化绿色环保理念，在节约能源上依靠点滴式的集腋成裘，实现成本的有效控制、产品性价比的切实提高。
二、我国房地产投资存在的问题
目前，我国房地产业恢复的时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究，许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，房地产投资风险研究还不够深入，与国外研究水平还有较大的差距，也还未上升到应有的理论地位。由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性，房地产投资存在风险的客观性，需要一种更加完善的、适合我国具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论，帮助投资者规避市场风险。利用系统的观点进行风险因素的相关性分析，依据房地产投资风险因素的辨识和再分类，引入房地产投资风险因素相关性分析，辅助房地产投资进行科学决策。房地产顾名思义就是“房产”和“地产”的总称。房地产投资就是将大量资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的经济活动中，以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。房地产市场是一种资金量大、周转期长，受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还会受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性的影響。房地产投资还有一些自身的特性，如：投资额巨大、投资回收期长、投资风险大、投资回报率高等。正因房地产投资风险大，而且投资的过程中又有很多不确定的因素存在，所以房地产投资分析时对投资风险列专项进行研究。
三、房地产风险管理对策
1、加强风险管理意识
企业应大力培育良好的风险管理文化，增强风险防范意识。积极关注国家、地方政府政策和银行信贷管理政策以及其他金融政策，研判经济发展形势，增强预测和识别能力，及时识别和防范各种风险。
采取房地产类型组合投资形式，各种类型的投资在运作过程中此消彼长，利用资金的调剂作用，实现互补，提高总体抗风险能力。采集、处理房地产投机性指标，检测市场投机程度变化情况，以提高对潜在风险的预测准确度。完善信息处理模块，及时搜集、整理、储存、分析风险信息，并尽快传递给相关人员。在投资前期做好方案评价、决策，做好风险预防、减少和转移等，采取预租预售措施或尽量缩短开发周期等措施，以转移风险。
2、应建立专业的风险管理机构，完善风险管理流程
企业应设置专职的风险管理机构，配备足够的相关技术人员。将领导层的决策行为、各部门在生产中的表现都纳入监督、评价范围。机构需积极收集市场相关信息和竞争对手情况，进行周密分析和论证，及时提出风险防范和控制意见，供企业决策层参考。一旦经决策层采纳，企业上下必须严格贯彻执行。针对某些仅有苗头但并不明显的风险，风险管理机构应制定预备方案，并随时观察风险发展趋势，做到心中有数，及时应对。同时，建立周密的风险管理制度，并严格执行，用制度管控风险。
风险管理机构的工作与内部审计工作紧密结合起来。一旦出现问题，两机构要深入到项目实施过程的各个环节和相关部门，进行周密的调查研究，并采用故障树法、专家调查法、分解原则法等风险识别方法和层次分析评估法、风险平衡计分卡法等风险分析方法对风险进行研判，以提高风险预测的准确度和应对的高效率。
完善房地产保险机制。保险行业应针对房地产开发特点出台有针对性的险种和条款。如根据工程所在地的自然环境、工程采用特殊材料和工艺带来的较大差异性和风险、被保险人的自身抗风险能力、工程投资额度大小等确定险种或特别条款，可考虑是否包括相关职业责任险和货物运输险等扩展保险条款。同时，开发商作为建设管理者，应总体控制，牵头组织联合工程保险，使所有参与建设工程的人成为被保险人。
结束语
本文研究了房地产开发企业工程成本控制及风险控制的有关问题，针对施工环节的招标、设计变更、合同管理、施工现场签证等环节进行了分析，提出了对策。降低成本、提高利润，关键在于控制工程造价及产生的风险。控制工程造价需要参与建设的各方目标统一，协调一致，共同执行制定的概预算，控制好整个建设期内的各项计划、建设节点控，同时要把握好工程进度、工程质量与工程造价之间的关系，不能因为赶工期、降低成本而不顾质量。应充分做好前期的设计工作，减少后期的设计变更和调整。如果遇到超概预算，要严格履行审批流程。只有当成本控制和风险控制按照既定目标实现后，预期利润才能实现。
参考文献
[1]黄丽娟. 房地产开发项目成本控制策略浅析[J]. 河北企业,2014,03:37.
[2]谢玉勇. 浅析如何控制好房地產开发成本控制[J]. 价值工程,2014,04:82-83.
[3]甘元彦. 房地产开发风险及对策[J]. 合作经济与科技,2014,13:47-48.
[4]陈武雄. 浅议房地产开发项目的成本控制[J]. 中国乡镇企业会计,2014,06:127-128.
关键词：房地产；开发成本；风险控制
中图分类号： TU723 文献标识码： A
一、房地产开发项目的成本控制
1、设计阶段的成本控制
一般来说，设计完成后，工程建设的成本 70-80%就基本确定，设计质量的好坏直接影响到施工建设费用的多少和项目建设历时的长短，也直接决定项目建设过程中对人力、物力和财力投入的需求，因此设计在成本控制中起着先天性的影响。设计的计划性是保证工期顺利推进的有效保障，设计的完整性和准确性，能提高招标过程中竞争的充分性和招标完成后招标结果的执行力。通过设计优化，可以减少不必要的成本开支，提高产品的性价比。设计的深化不但可以提高设计的完整性，而且可以提高招标结果的公正性和准确性。在实际案例中，许多技术人员过多的侧重于设计的安全系数，而较少考虑设计的经济性，这在根本上加大了项目的建设成本。为了避免过分关注设计安全系数而造成成本失控，可重点从以下方面着手：实行设计招标，比较多个设计方案，择优选择设计合作单位，在设计阶段引入竞争机制，在制定设计招标方案时，应推行设计成果安全性与经济性相结合的办法，在这两个方面设定一定的权重来进行综合考虑。要邀请多方较为优秀的设计单位一起来竞标，并要综合分析各个竞标单位的设计要点，多方听取专家的设计建议，取长补短，达到优化设计方案的目的，最终在保证项目整体布局、建筑造型、适用功能等方面的协调统一的基础上，在降低工程造价上实现一定的突破。
针对具体工程要结合当地水文地质情况，就可能的多“接地气”，采取当地成熟的经济型基础，因为每个地区的地质情况以及换填用的材料都各不相同。另外就是要多沟通，设计单位与建设单位之间要充分的沟通，让设计单位充分了解建设单位的意图，而建设单位需要在前期，要做充分的市调及预期考虑，最大限度的避免在施工过程中出现大规模的二次变更。再者就是重大问题，特别是涉及到经济性的问题，设计单位必须要作为重点课题综合考虑，在保证安全的前提下，选用经济的方案。
实行限额设计，有效控制工程造价，实施限额设计，就是要严格按照批准的成本目标控制初步设计及施工图设计，在保证各专业达到使用功能，符合设计质量要求的前提下，按分配的投资限额设计，严格控制设计变更，保证总投资控制在批准的限额内。做好限额设计管理，能为后期的施工建设节约很多的成本。从勘察工作开始，就要着手进行限额设计，在编制工程勘察文件时，应当满足工程建设规划、选址、设计、岩土治理和施工的需要。设计单位应把限额设计作为设计工作的重点考量因素，必须熟练掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，在此基础上，按项目成本目标严格控制初步设计及概算，再用初步设计概算严格控制施工图设计及概算，节节连贯，环环相扣，每一个环节都能为下一个步骤做好铺垫，最终将限额设计贯穿于勘察设计的全过程。
2、招投标阶段的成本控制
要做好招标工作，首先，业主要编制好招标文件。招标文件中要非常明确建设工程施工招标的原则和程序，规范和指导好施工招标的各个环节，标书中要约定好评标原则、报价范围和具体方式、报价项内容的描述及报价规定、合同价格形式、合同价之外的价格约定、付款条件等内容；其次，做好标底编制这一项招投标管理的核心工作，标底是确定合同价款的基础，只有严格编制科学的标底，才能真实、准确的判断出竞标企业报价的合理性和可靠性，为最终总包合同价款的确定奠定坚实的基础。
3、施工阶段的成本控制
3.1 标准化合同管理，严格审核工程变更
管理好合同，首先要将合同有效地进行分类，在合约规划的基础上将其标准化，梳理出需要固化的合同清单和具体的合同模板，以规避合同风险，降低无效成本，提高执行效率。其次，要严格控制项目变更，强化变更程序。目前我国市场经济建设处于转型期，法律法规的制定及执行仍然有许多不到位的地方，具体到房地产开发市场中，则是出现许多施工单位为了争夺施工工程，采取“低价中标，高价索赔”的竞标策略。所以作为开发商的造价管理人员，不要对较低的中标价抱有幻想，误以为能节省成本，而要做到事前把关，主动监控，在保证施工企业有一定的合理利润的基础上，严格审核工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。
3.2 借助监理机制，加强核价管理
开发商囿于人工成本支出的限制，不可能对项目建造的全工程都监督到位，这就需要选择合适的监理单位，帮助开发商在质量、工期、质量等方面进行全方位的监督控制。应将监理公司的工作业绩与其监理费实行有效挂钩，完善监理单位的职责分工及有关制度，保证工程成本目标在可控范围内变动。同时，要将对监理工作的考核细分到季度、月度及周，严格工程进度款的审核，及时检查或抽查监理公司套用材料单价及费用定额的核价工作，确认无误后再支付相应的工程进度款。
3.3进行技术创新，强化绿色环保理念
技术措施的实施是项目总投资得以有效控制的重要保障。按照业内的平均水平，材料费约占直接工程费的 70%左右，同时，直接费的高低又极大的影响到间接费的高低。当前建筑新技术新成果的广泛运用，能有效降低材料费的损耗，要加大新工艺、新材料的研究力度，用建筑科技的创新来有效降低成本。并且要强化绿色环保理念，在节约能源上依靠点滴式的集腋成裘，实现成本的有效控制、产品性价比的切实提高。
二、我国房地产投资存在的问题
目前，我国房地产业恢复的时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究，许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，房地产投资风险研究还不够深入，与国外研究水平还有较大的差距，也还未上升到应有的理论地位。由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性，房地产投资存在风险的客观性，需要一种更加完善的、适合我国具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论，帮助投资者规避市场风险。利用系统的观点进行风险因素的相关性分析，依据房地产投资风险因素的辨识和再分类，引入房地产投资风险因素相关性分析，辅助房地产投资进行科学决策。房地产顾名思义就是“房产”和“地产”的总称。房地产投资就是将大量资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的经济活动中，以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。房地产市场是一种资金量大、周转期长，受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还会受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性的影響。房地产投资还有一些自身的特性，如：投资额巨大、投资回收期长、投资风险大、投资回报率高等。正因房地产投资风险大，而且投资的过程中又有很多不确定的因素存在，所以房地产投资分析时对投资风险列专项进行研究。
三、房地产风险管理对策
1、加强风险管理意识
企业应大力培育良好的风险管理文化，增强风险防范意识。积极关注国家、地方政府政策和银行信贷管理政策以及其他金融政策，研判经济发展形势，增强预测和识别能力，及时识别和防范各种风险。
采取房地产类型组合投资形式，各种类型的投资在运作过程中此消彼长，利用资金的调剂作用，实现互补，提高总体抗风险能力。采集、处理房地产投机性指标，检测市场投机程度变化情况，以提高对潜在风险的预测准确度。完善信息处理模块，及时搜集、整理、储存、分析风险信息，并尽快传递给相关人员。在投资前期做好方案评价、决策，做好风险预防、减少和转移等，采取预租预售措施或尽量缩短开发周期等措施，以转移风险。
2、应建立专业的风险管理机构，完善风险管理流程
企业应设置专职的风险管理机构，配备足够的相关技术人员。将领导层的决策行为、各部门在生产中的表现都纳入监督、评价范围。机构需积极收集市场相关信息和竞争对手情况，进行周密分析和论证，及时提出风险防范和控制意见，供企业决策层参考。一旦经决策层采纳，企业上下必须严格贯彻执行。针对某些仅有苗头但并不明显的风险，风险管理机构应制定预备方案，并随时观察风险发展趋势，做到心中有数，及时应对。同时，建立周密的风险管理制度，并严格执行，用制度管控风险。
风险管理机构的工作与内部审计工作紧密结合起来。一旦出现问题，两机构要深入到项目实施过程的各个环节和相关部门，进行周密的调查研究，并采用故障树法、专家调查法、分解原则法等风险识别方法和层次分析评估法、风险平衡计分卡法等风险分析方法对风险进行研判，以提高风险预测的准确度和应对的高效率。
完善房地产保险机制。保险行业应针对房地产开发特点出台有针对性的险种和条款。如根据工程所在地的自然环境、工程采用特殊材料和工艺带来的较大差异性和风险、被保险人的自身抗风险能力、工程投资额度大小等确定险种或特别条款，可考虑是否包括相关职业责任险和货物运输险等扩展保险条款。同时，开发商作为建设管理者，应总体控制，牵头组织联合工程保险，使所有参与建设工程的人成为被保险人。
结束语
本文研究了房地产开发企业工程成本控制及风险控制的有关问题，针对施工环节的招标、设计变更、合同管理、施工现场签证等环节进行了分析，提出了对策。降低成本、提高利润，关键在于控制工程造价及产生的风险。控制工程造价需要参与建设的各方目标统一，协调一致，共同执行制定的概预算，控制好整个建设期内的各项计划、建设节点控，同时要把握好工程进度、工程质量与工程造价之间的关系，不能因为赶工期、降低成本而不顾质量。应充分做好前期的设计工作，减少后期的设计变更和调整。如果遇到超概预算，要严格履行审批流程。只有当成本控制和风险控制按照既定目标实现后，预期利润才能实现。
参考文献
[1]黄丽娟. 房地产开发项目成本控制策略浅析[J]. 河北企业,2014,03:37.
[2]谢玉勇. 浅析如何控制好房地產开发成本控制[J]. 价值工程,2014,04:82-83.
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[4]陈武雄. 浅议房地产开发项目的成本控制[J]. 中国乡镇企业会计,2014,06:127-128.