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[摘要]作为房地产企业生产经营活动中的重要内容，工程成本管理是一项十分复杂的管理活动，涉及内容多，范围广，其实际管理质量直接关系着企业的经济效益和当地的经济发展，如果管理效率不高、管理质量不过关，很有可能阻碍企业的正常运营，给企业发展带来很多不稳定因素。
[关键词]房地产；成本管理；问题
1、房地产开发项目成本管理问题分析
1.1工程设计阶段
规划、设计质量的优劣，直接影响工程项目的功能、使用价值、售价的高低等。因此房地产项目的设计阶段对项目的投资成本的全过程控制起着至关重要的作用，是实现房地产项目根据前期可行性研究拟定的设计委托书及投资估算的过程，是对房地产项目进行全面规划意图具体实施的过程，对项目成本管理具有重要的意义。
1.2房地产开发项目施工阶段
房地产开发项目在加强施工阶段的成本控制工作时，还应该注意以下几点：①合理控制工程变更，一些工程施工队经常进行工程变更，对此某公司应该严加控制；②加强施工现场管理工作；③切实把好设备和材料的质量及价格关。
1.3策划与营销阶段
在整个房地产建设过程中，应该根据全局做好整体以及各个阶段的策划和营销工作，依据全程策划的理论，将房地产策划分为：前期定位策划、建设管理策划、营销策划、物业管理策划四个部分。在A项目中运用挣值法作为本公司独特的成本管理策略，并确定了以下成本控制与品质管理的思路。
①采用当前应用较为成熟的定量控制方法，并结合科学化管理，对工程成本和进度控制同时进行，进而实现对项目投资进行动态、适时的管理。
②把握好影响项目成本管理的三个要素：进度、质量、成本；对这三个方面分别按照行政职能划分，指定其管理部门，明确其管理目标，各司其职，形成有效的合力对项目的质量、成本、进度进行综合的控制。
1.4项目成本控制与品质管理效果分析
在某公司2010年工作总结上，对A项目的总体评价是未能实现预期目标。尽管房地产建设项目管理从设计到实施再到最后的竣工验收都有着直接或间接的联系，产生原因也较为复杂，但最终反映在项目成本上，实际也体现了项目的整体管理水平。通过总结与分析，A项目成本控制的不力，具体存在如下几个方面的原因。
①项目成本预算的不合理。项目成本的估算是前期可行性研究的核心内容之一。因此项目成本估算必须科学、合理，并具备一定的准确度。但是A项目的成本估算存在两个方面的失误：一是由前期部门人员在做市场调查、现场情况调查和资料收集的工作存在不足，导致在拆迁补偿费用较原估计测算数额增加190多万元；二是项目对借款利息率的估计太乐观，导致实际借款利息率为12%，较原估算高出5%，财务费用增加约174万元，估计测算目标无法实现。
②设计的不尽合理。项目设计阶段是决定成本控制效果的重要阶段，但是在A项目设计工作中，该项目采用了外包给专业设计部门的运作方式。因此事先未能建立限额设计和设计图纸会审制度，造成混凝土、钢材和设计变更成本大幅度超支。比如按照国家有关规范要求，承重墙的设计技术参数应该根据具体情况在0.9～1.5的范围内选取，为了规避将来可能产生的设计责任，设计单位会将参数定为1.2。由于A项目材料供应由某公司负责，设计参数的提高导致了项目成本的增加。
2、控制房地产建设项目成本的有效措施
2.1决策阶段
第一，保证资金来源的可靠性。房地產企业的额资金来源主要还是来源于股东，一部分资金来自社会的募集，以及企业的融资业务。保证资金来源的可靠性是房地产企业取得长远发展的保证。房地产企业可以发展新客户，建立一条完整的资金链，避免资金短缺造成企业的经济损失。
第二，严格控制土地成本。房地产企业在进行项目开发之前，首先应当对项目实施地点土地费用进行科学地评估，综合考虑自身的费用承受额度以及项目完成之后所带来的收益。房地产企业在进行土地竞拍之前，应该制定关于项目未来的销售预测以及项目建设成本方案等，通过数据分析计算出企业所能够承受的价格底线，实现企业控制土地成本的目的。
第三，严格控制土地增值税。自国家实行营改增以来，对于房地产企业的要求越来越高，房地产企业需要积极采取应对措施保障企业的收益。通常来说，房价的高低直接影响增值税的多少，而且对增值税的成本也会产生一定的影响。现如今的房地产企业通常采取超率进税率进行征税，导致房价飙升，所带来的增值税率相应增高，土地增值税的税收成本也将随之增加。因此严格控制土地增值税是降低房地产企业税收成本的必要措施。
2.2设计规划阶段
第一，进行限额设计。房地产企业在进行限额设计之前，需要和设计单位做好协商，合理安排设计单位的限额设计，设计成果应该关联到个人，对于设计成果进行科学地考核，经上层协商讨论一致通过方可执行。同时，房地产企业应当设计奖罚机制，提升企业员工的积极性和重视力度。除此之外，设计单位要想保证工程的安全以及质量，必须采用新技术以及新型工程理念和方案，在一定程度上还能减少企业的投资成本，使得房地产企业获得更多的利益。
第二，高效进行设计招标。房地产企业若在设计招标这一环节上保证高效性，可以大大减少企业的成本，同时还能实现预期的招标结果。房地产企业进行向社会招标可以采取网络新媒体技术进行公开招标，吸引更多更优秀的设计单位前来合作，在众多方案中可以筛选出更加优秀合理的方案，不仅实现招标的预期目标，还可以极大控制房地产企业的成本，使得企业获得更大的经济效益。
结语：
工程成本管理是企业日常工作的关键内容，企业管理人员加强对工程成本管理的监管，了解市场环境的变化情况，完善相关工程成本管理制度，提高会计人员的职业素质。企业必须严格审核各项成本管理数据，及时处理存在的各种问题，从而更好提高企业的经济效益。
[关键词]房地产；成本管理；问题
1、房地产开发项目成本管理问题分析
1.1工程设计阶段
规划、设计质量的优劣，直接影响工程项目的功能、使用价值、售价的高低等。因此房地产项目的设计阶段对项目的投资成本的全过程控制起着至关重要的作用，是实现房地产项目根据前期可行性研究拟定的设计委托书及投资估算的过程，是对房地产项目进行全面规划意图具体实施的过程，对项目成本管理具有重要的意义。
1.2房地产开发项目施工阶段
房地产开发项目在加强施工阶段的成本控制工作时，还应该注意以下几点：①合理控制工程变更，一些工程施工队经常进行工程变更，对此某公司应该严加控制；②加强施工现场管理工作；③切实把好设备和材料的质量及价格关。
1.3策划与营销阶段
在整个房地产建设过程中，应该根据全局做好整体以及各个阶段的策划和营销工作，依据全程策划的理论，将房地产策划分为：前期定位策划、建设管理策划、营销策划、物业管理策划四个部分。在A项目中运用挣值法作为本公司独特的成本管理策略，并确定了以下成本控制与品质管理的思路。
①采用当前应用较为成熟的定量控制方法，并结合科学化管理，对工程成本和进度控制同时进行，进而实现对项目投资进行动态、适时的管理。
②把握好影响项目成本管理的三个要素：进度、质量、成本；对这三个方面分别按照行政职能划分，指定其管理部门，明确其管理目标，各司其职，形成有效的合力对项目的质量、成本、进度进行综合的控制。
1.4项目成本控制与品质管理效果分析
在某公司2010年工作总结上，对A项目的总体评价是未能实现预期目标。尽管房地产建设项目管理从设计到实施再到最后的竣工验收都有着直接或间接的联系，产生原因也较为复杂，但最终反映在项目成本上，实际也体现了项目的整体管理水平。通过总结与分析，A项目成本控制的不力，具体存在如下几个方面的原因。
①项目成本预算的不合理。项目成本的估算是前期可行性研究的核心内容之一。因此项目成本估算必须科学、合理，并具备一定的准确度。但是A项目的成本估算存在两个方面的失误：一是由前期部门人员在做市场调查、现场情况调查和资料收集的工作存在不足，导致在拆迁补偿费用较原估计测算数额增加190多万元；二是项目对借款利息率的估计太乐观，导致实际借款利息率为12%，较原估算高出5%，财务费用增加约174万元，估计测算目标无法实现。
②设计的不尽合理。项目设计阶段是决定成本控制效果的重要阶段，但是在A项目设计工作中，该项目采用了外包给专业设计部门的运作方式。因此事先未能建立限额设计和设计图纸会审制度，造成混凝土、钢材和设计变更成本大幅度超支。比如按照国家有关规范要求，承重墙的设计技术参数应该根据具体情况在0.9～1.5的范围内选取，为了规避将来可能产生的设计责任，设计单位会将参数定为1.2。由于A项目材料供应由某公司负责，设计参数的提高导致了项目成本的增加。
2、控制房地产建设项目成本的有效措施
2.1决策阶段
第一，保证资金来源的可靠性。房地產企业的额资金来源主要还是来源于股东，一部分资金来自社会的募集，以及企业的融资业务。保证资金来源的可靠性是房地产企业取得长远发展的保证。房地产企业可以发展新客户，建立一条完整的资金链，避免资金短缺造成企业的经济损失。
第二，严格控制土地成本。房地产企业在进行项目开发之前，首先应当对项目实施地点土地费用进行科学地评估，综合考虑自身的费用承受额度以及项目完成之后所带来的收益。房地产企业在进行土地竞拍之前，应该制定关于项目未来的销售预测以及项目建设成本方案等，通过数据分析计算出企业所能够承受的价格底线，实现企业控制土地成本的目的。
第三，严格控制土地增值税。自国家实行营改增以来，对于房地产企业的要求越来越高，房地产企业需要积极采取应对措施保障企业的收益。通常来说，房价的高低直接影响增值税的多少，而且对增值税的成本也会产生一定的影响。现如今的房地产企业通常采取超率进税率进行征税，导致房价飙升，所带来的增值税率相应增高，土地增值税的税收成本也将随之增加。因此严格控制土地增值税是降低房地产企业税收成本的必要措施。
2.2设计规划阶段
第一，进行限额设计。房地产企业在进行限额设计之前，需要和设计单位做好协商，合理安排设计单位的限额设计，设计成果应该关联到个人，对于设计成果进行科学地考核，经上层协商讨论一致通过方可执行。同时，房地产企业应当设计奖罚机制，提升企业员工的积极性和重视力度。除此之外，设计单位要想保证工程的安全以及质量，必须采用新技术以及新型工程理念和方案，在一定程度上还能减少企业的投资成本，使得房地产企业获得更多的利益。
第二，高效进行设计招标。房地产企业若在设计招标这一环节上保证高效性，可以大大减少企业的成本，同时还能实现预期的招标结果。房地产企业进行向社会招标可以采取网络新媒体技术进行公开招标，吸引更多更优秀的设计单位前来合作，在众多方案中可以筛选出更加优秀合理的方案，不仅实现招标的预期目标，还可以极大控制房地产企业的成本，使得企业获得更大的经济效益。
结语：
工程成本管理是企业日常工作的关键内容，企业管理人员加强对工程成本管理的监管，了解市场环境的变化情况，完善相关工程成本管理制度，提高会计人员的职业素质。企业必须严格审核各项成本管理数据，及时处理存在的各种问题，从而更好提高企业的经济效益。