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摘要：随着城市化进程的加快和区域经济的发展，城中村的改造将成为各个城市不得不面对的问题。本文从理论框架出发并结合陈庄村改造实例对城中村改造的着力方向、规划设计、意义进行探讨。
关键词：城中村(village in the city)；城市化(civilization)；理论框架(theory framework)；意义(significance)
中图分类号： TU984 文献标识码： A 文章编号：
城中村，从广义上讲是指被城市建设用地包围或纳入城市建设用地范围的原有农村聚落——城市转型不完全的、具有明显城乡二元结构的地域实体。简而言之,就是 “都市里的村庄”。随着城市化，城中村作为历史遗存，日渐脱离主流社会，以一种落后的经济模式和生活方式直接影响了村民的人居环境、收入水平和生活质量。因此各省政府因地制宜发布方案指导城市旧城区和城中村改造，进一步提升城市发展品质和改善人居环境，有序推进城市空间拓展。
本文对城中村改造提出一个理论框架，以廓清认识，为改造实践指明着力的方向，从规划设计层面上就城中村改造的进行探讨。并结合一个案例陈庄村，对城中村改造的意义进行总结。
一、城中村改造的理论框架1、城市政体理论(Urban Regime Theory)——城中村改造的理论基础。张庭伟先生的城市政体理论(Urban Regime Theory)从政治经济学的角度出发，对城市发展的动力——市政府(所谓“政府的力量”)，工商业及金融集团(“市场的力量”)和社区(“社会的力量”)三者的关系，以及这些关系对城市空间的构筑和变化所起的影响，提出了一个理论框架。由斯通(Stone)、罗根(Logan)和莫罗奇(Molotch)所创建的政体理论是从发达国家中城市政策的演变分析中得出的。该理论认为，城市空间的变化是政体变迁的物质反映。谁是“政体”的成员，谁是“政体”的主导者，会引起城市空间结构的不同变化。城中村改造实质上反映的也是政体力量的对比：当政府力量在从中占据主导地位时，政府主导的改造拆迁就成为必然选择；当企业（市场）力量占据主导地位时，城中村改造就会朝着企业的意愿发展；当业主（社会）力量足够强大时，城中村改造就会最大限度地满足业主的利益。城中村改造的关键就是协调好各种政体力量的利益关系。2、城中村改造的利益格局城中村改造涉及政府、业主与改造单位三方的利益，其中政府代表的是公共利益，其它两方代表各自的利益，城中村改造的实质是调节三者之间的相互关系以达到利益均衡。
（1）政府与改造单位的关系。该关系主要涉及规划与地价两方面问题。规划方面主要考虑的问题是，政府在确保达到城市发展要求的前提下，兼顾改造单位的利益，确定适当的开发强度，分担合理的市政配套设施。地价方面主要考虑政府如何采取地价优惠或补贴的方式，给开发建设单位让利，确保改造项目得以进行。因此，确定合适的开发强度与地价就成为平衡二者关系的焦点。（2）政府与业主的关系。该关系主要涉及房地产权确认及保护小业主利益问题。与一般国有土地不同，城中村因土地产权不清晰而产生了大量违法建筑，给城中村改造带来很大障碍。因此，解决改造前后房地产权确认问题是处理政府和业主之间关系的主要内容。当然，通过完善改造政策、采取措施以防止出现楼房烂尾、业主无法回迁等问题，也是政府的职责所在。（3）改造单位与业主的关系。该关系涉及拆迁安置补偿，主要考虑改造单位以何种方式、标准对业主进行安置补偿的问题。该关系很大程度上是个市场问题，政府不宜直接介入。总而言之，解决土地产权问题是城中村改造的基本前提。3、城中村改造的规划设计须把握几个原则性问题除产权、规划、地价及拆迁补偿安置外，具体到特定的城中村改造项目，还须解决要不要改造、改造主体、改造目标和改造模式等原则性问题。这些原则性问题是解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置等的前提和基础，决定了后者的方式和内容。（1）正确判断要不要改造。一个城中村要不要改造，不仅仅取决于其物质环境状况，更要考虑其背后种种复杂的社会经济形势，特别要与所在城市的房地产市场形势、经济结构及人口结构相适应。
（2）明确改造的主体。一般来说，政府、企业、业主都可以成为改造主体。具体到特定项目，这取决于三者的意愿和彼此力量的对比。一般说来，如果涉及市政基础设施等公共利益，由政府为主改造就比较合适；如果是纯粹的经营性项目，则由企业为主可能就比较合适；如果业主是一个具有足够开发实力和资质的法人，由业主组织改造也是理想选择。当然，各方之间进行合作也是一个改造途径。（3）制定切合实际的改造目标。改造目标既要符合城市规划标准，又要切合实际情况。改造目标很大程度上取决于城中村的现状情况。
（4）确定合理的改造模式。针对不同的改造目标和现状情况，有不同的改造模式可供选择。
二、 陈庄沟城中村改造案例
1、为什么要对进行改造
陈庄沟城中村由于历史和管理体制等原因，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。为了改善人居环境、提升城市品味，对其进行改造已成為必经之路，这是以人为本、科学发展、构建和谐社会的民心工程。
2、造后将会给村民带来的好处
本小区规划总用地面积176690㎡，总建筑面积561806㎡。其中地上面积489636㎡，地下70320㎡，多层住宅144574㎡ ，高层294162㎡，商铺46300㎡，幼儿园3600㎡，社区服务用房1000㎡，容积率2.38，建筑密度28%，绿地率40%, 建成以后将会带来以下变化。
（1）、环境的改变：陈庄沟城中村的规划和建设兼具了居住与商业办公功能，各种市政配套设施齐全，营造了一个绿色、经济实用的良好居住环境。
（2）、住房条件的改变：旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。个性化和实用性兼具的原则，把建筑的空间艺术展现得淋漓尽致，舒适两房、温馨三房、奢华四房，凸显了社区生活。设计上巧妙的减少室内交通面积，增加客厅面积，将宽敞式大客厅搬入居室；起居室与客厅比例适宜，空间划分合理；大飘窗的开阔视野，空气清新流畅，光线充足。
（3）、房产价值的改变：村民住宅转变为证件齐全的商品房。这些房产可以进行租赁、自住或出售，提高经济收入。
（4）、村民个人收入的改变：城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。
由于环境的改变、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的经济收入、文明程度、生活质量得到提高。
3、改造后达到的效果
规划布局合理，外观新颖，小区内道路主干相接，环绕相连，花坛、草坪、花园分布合理，绿化面积、容积率、密度等各项技术指标均满足规划要求。小区内还设有大型超市、幼儿园、公用车棚、公用停车场及老人活动中心、社区医疗服务机构、物业管理、体育健身器材的完备，营造一个以人为本的和谐、健康、优美现代生活氛围浓厚的花园式小区。 一是进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。二是进一步推进全市“四城同创”，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力。三是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。四是进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入。五是进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。
三、结束语
在城市化大潮中，对在城市建成区内以原农村居民点为依托形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区——城中村的改造工作是以改善城市环境、提升城市品质、美化城市形象为目标的。在重视城市利益的同时也要重视村民的利益，通过产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡好政府、业主与改造单位三者之间的利益。
参考文献
[1]毛丽芳.“二元”： 国家之痛 [J].城镇聚焦2002（3）
[2]张庭伟.城市政体理论(Urban Regime Theory) （2001）
[3]杜杰.“都市里的村庄”（ 1999）政体理论（Stone C., 1989; Logan J. and Molotch H., 1987; Molotch H.,1976）
关键词：城中村(village in the city)；城市化(civilization)；理论框架(theory framework)；意义(significance)
中图分类号： TU984 文献标识码： A 文章编号：
城中村，从广义上讲是指被城市建设用地包围或纳入城市建设用地范围的原有农村聚落——城市转型不完全的、具有明显城乡二元结构的地域实体。简而言之,就是 “都市里的村庄”。随着城市化，城中村作为历史遗存，日渐脱离主流社会，以一种落后的经济模式和生活方式直接影响了村民的人居环境、收入水平和生活质量。因此各省政府因地制宜发布方案指导城市旧城区和城中村改造，进一步提升城市发展品质和改善人居环境，有序推进城市空间拓展。
本文对城中村改造提出一个理论框架，以廓清认识，为改造实践指明着力的方向，从规划设计层面上就城中村改造的进行探讨。并结合一个案例陈庄村，对城中村改造的意义进行总结。
一、城中村改造的理论框架1、城市政体理论(Urban Regime Theory)——城中村改造的理论基础。张庭伟先生的城市政体理论(Urban Regime Theory)从政治经济学的角度出发，对城市发展的动力——市政府(所谓“政府的力量”)，工商业及金融集团(“市场的力量”)和社区(“社会的力量”)三者的关系，以及这些关系对城市空间的构筑和变化所起的影响，提出了一个理论框架。由斯通(Stone)、罗根(Logan)和莫罗奇(Molotch)所创建的政体理论是从发达国家中城市政策的演变分析中得出的。该理论认为，城市空间的变化是政体变迁的物质反映。谁是“政体”的成员，谁是“政体”的主导者，会引起城市空间结构的不同变化。城中村改造实质上反映的也是政体力量的对比：当政府力量在从中占据主导地位时，政府主导的改造拆迁就成为必然选择；当企业（市场）力量占据主导地位时，城中村改造就会朝着企业的意愿发展；当业主（社会）力量足够强大时，城中村改造就会最大限度地满足业主的利益。城中村改造的关键就是协调好各种政体力量的利益关系。2、城中村改造的利益格局城中村改造涉及政府、业主与改造单位三方的利益，其中政府代表的是公共利益，其它两方代表各自的利益，城中村改造的实质是调节三者之间的相互关系以达到利益均衡。
（1）政府与改造单位的关系。该关系主要涉及规划与地价两方面问题。规划方面主要考虑的问题是，政府在确保达到城市发展要求的前提下，兼顾改造单位的利益，确定适当的开发强度，分担合理的市政配套设施。地价方面主要考虑政府如何采取地价优惠或补贴的方式，给开发建设单位让利，确保改造项目得以进行。因此，确定合适的开发强度与地价就成为平衡二者关系的焦点。（2）政府与业主的关系。该关系主要涉及房地产权确认及保护小业主利益问题。与一般国有土地不同，城中村因土地产权不清晰而产生了大量违法建筑，给城中村改造带来很大障碍。因此，解决改造前后房地产权确认问题是处理政府和业主之间关系的主要内容。当然，通过完善改造政策、采取措施以防止出现楼房烂尾、业主无法回迁等问题，也是政府的职责所在。（3）改造单位与业主的关系。该关系涉及拆迁安置补偿，主要考虑改造单位以何种方式、标准对业主进行安置补偿的问题。该关系很大程度上是个市场问题，政府不宜直接介入。总而言之，解决土地产权问题是城中村改造的基本前提。3、城中村改造的规划设计须把握几个原则性问题除产权、规划、地价及拆迁补偿安置外，具体到特定的城中村改造项目，还须解决要不要改造、改造主体、改造目标和改造模式等原则性问题。这些原则性问题是解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置等的前提和基础，决定了后者的方式和内容。（1）正确判断要不要改造。一个城中村要不要改造，不仅仅取决于其物质环境状况，更要考虑其背后种种复杂的社会经济形势，特别要与所在城市的房地产市场形势、经济结构及人口结构相适应。
（2）明确改造的主体。一般来说，政府、企业、业主都可以成为改造主体。具体到特定项目，这取决于三者的意愿和彼此力量的对比。一般说来，如果涉及市政基础设施等公共利益，由政府为主改造就比较合适；如果是纯粹的经营性项目，则由企业为主可能就比较合适；如果业主是一个具有足够开发实力和资质的法人，由业主组织改造也是理想选择。当然，各方之间进行合作也是一个改造途径。（3）制定切合实际的改造目标。改造目标既要符合城市规划标准，又要切合实际情况。改造目标很大程度上取决于城中村的现状情况。
（4）确定合理的改造模式。针对不同的改造目标和现状情况，有不同的改造模式可供选择。
二、 陈庄沟城中村改造案例
1、为什么要对进行改造
陈庄沟城中村由于历史和管理体制等原因，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。为了改善人居环境、提升城市品味，对其进行改造已成為必经之路，这是以人为本、科学发展、构建和谐社会的民心工程。
2、造后将会给村民带来的好处
本小区规划总用地面积176690㎡，总建筑面积561806㎡。其中地上面积489636㎡，地下70320㎡，多层住宅144574㎡ ，高层294162㎡，商铺46300㎡，幼儿园3600㎡，社区服务用房1000㎡，容积率2.38，建筑密度28%，绿地率40%, 建成以后将会带来以下变化。
（1）、环境的改变：陈庄沟城中村的规划和建设兼具了居住与商业办公功能，各种市政配套设施齐全，营造了一个绿色、经济实用的良好居住环境。
（2）、住房条件的改变：旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。个性化和实用性兼具的原则，把建筑的空间艺术展现得淋漓尽致，舒适两房、温馨三房、奢华四房，凸显了社区生活。设计上巧妙的减少室内交通面积，增加客厅面积，将宽敞式大客厅搬入居室；起居室与客厅比例适宜，空间划分合理；大飘窗的开阔视野，空气清新流畅，光线充足。
（3）、房产价值的改变：村民住宅转变为证件齐全的商品房。这些房产可以进行租赁、自住或出售，提高经济收入。
（4）、村民个人收入的改变：城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。
由于环境的改变、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的经济收入、文明程度、生活质量得到提高。
3、改造后达到的效果
规划布局合理，外观新颖，小区内道路主干相接，环绕相连，花坛、草坪、花园分布合理，绿化面积、容积率、密度等各项技术指标均满足规划要求。小区内还设有大型超市、幼儿园、公用车棚、公用停车场及老人活动中心、社区医疗服务机构、物业管理、体育健身器材的完备，营造一个以人为本的和谐、健康、优美现代生活氛围浓厚的花园式小区。 一是进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。二是进一步推进全市“四城同创”，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力。三是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。四是进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入。五是进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。
三、结束语
在城市化大潮中，对在城市建成区内以原农村居民点为依托形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区——城中村的改造工作是以改善城市环境、提升城市品质、美化城市形象为目标的。在重视城市利益的同时也要重视村民的利益，通过产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡好政府、业主与改造单位三者之间的利益。
参考文献
[1]毛丽芳.“二元”： 国家之痛 [J].城镇聚焦2002（3）
[2]张庭伟.城市政体理论(Urban Regime Theory) （2001）
[3]杜杰.“都市里的村庄”（ 1999）政体理论（Stone C., 1989; Logan J. and Molotch H., 1987; Molotch H.,1976）