论文部分内容阅读
一位漂泊异乡的犹太人在上海滩白手起家，最终成为地产大亨。毫不夸张地说，当时的大半个上海滩都是属于哈同的。到20世纪30年代，哈同集团成了上海名副其实的“地皮大王”，仅他一家就占有了上海最繁华地段南京路地产的44%。
民国初年，上海滩出了一个家喻户晓的大富翁：哈同。
哈同全名为欧司·爱·哈同（1849-1931），英籍犹太人，出生于巴格达（今伊拉克首都）的一个商人家庭。他上有四个哥哥，下有一个妹妹，父亲是设在巴格达的沙逊洋行的一个小职员，全家生活并不宽裕，五岁时随父亲迁居印度孟买，六岁时其父去世，生活更为艰辛。哈同要帮助母亲做些杂务谋生，拾破烂，捡煤核，捡瓜皮烂菜，这形成了他勤劳、俭朴的习性。
他在上海滩风生水起的时候，杜月笙还在当小混混呢，那时无论黑道白道哈同都能摆平。
流落上海滩
19世纪40年代，自从丧权辱国的《南京条约》签订以后，上海被列为通商口岸，从此在上海的黄浦江边出现了一个特殊的区域，那就是租界。租界是帝国主义列强在上海强行获取的租借地，这里享有“治外法权”和“自治权”，成为世界的“自由港”。既可享受中国的广大市场，又可以置身于中国的法律之外，于是很多抱着发财美梦的西方人，纷纷前来淘金，哈同就是其中的一个。初到上海市哈同投靠了这里的一个亲戚，凭着亲戚的几分薄面，他被安排到了外国人开办的沙逊洋行工作。
刚到上海的哈同时年21岁，一是年纪较小，二是没什么技术，而且身体干干瘦瘦，他能干什么呢？洋行老板想了想就说“你守大门去吧”。上海沙逊洋行干的是最恬不知耻的勾当——贩卖鸦片，每天早上很多的买办都会集结到洋行进货，然后卖到大烟馆里，洋行门口每天人来人往，这成了哈同出头的机会。
为了抢生意每个人都希望第一个拿货，所以每天都有人打架，哈同也因此挨了不少骂。不过正因为这个，给哈同带来了一个机会，他想到了一个解决办法，给每个来取货的人，发一个号码牌，标明先后让他们在门外排队等候，如此一来秩序自然就好多了。如果有人愿意多给他两块银圆的话，他就会让这个人先进去，不但解决了秩序问题还有了额外的收入，这不是一举两得吗？就这样哈同在洋行里干了十多年。哈同陆陆续续收着不少提货人给的小费，加上平时省吃俭用，他很快就积攒了一笔小小的财富。
一天，黄浦江的货船和往常一样络绎不绝，35岁的哈同独自走在黄浦江边，心情有些烦闷，已过而立之年的他不知道下一步该怎么走。突然哈同听到有人用英语喊“先生，需要买束花吗”。这声音实在是太美妙了，一下子就把哈同吸引住了，他在想，这一定是个洋姑娘，当他抬头一看，竟然是一个标致的中国姑娘。
都说一个成功的男人背后，一定会有个了不起的女人。当时的哈同，对这句话深信不疑，他覺得要想成功就得寻找到这个女人。不久后哈同如愿找到了这个女人，她就是卖花女罗迦陵。这位女子笃信佛教，睿智而心地善良。
说起罗迦陵，她是近代上海滩一个家喻户晓的传奇性人物，坐拥财产无数，还曾被光绪皇帝的老婆慈禧太后的侄女隆裕皇后认为干侄女，不过这都是后话，因为她在遇到哈同之前，生活苦不堪言。罗迦陵祖籍福建，父亲是个法籍水手，母亲是中国人，她是个混血儿，罗迦陵出生后不久，她的父亲抛弃妻女，回到了法国，六七岁的时候母亲也去世了，因此罗迦陵被送到了亲戚家寄养。长大之后罗迦陵出落得十分漂亮，但是因为生活所迫，她做过外侨女佣，还在上海虹口做过“咸水妹”，也就是说她曾沦落风尘，可就是这么一个生活在做底层的女子，竟成为了哈同命中注定的贵人。
妻子催生地产大亨
自从罗迦陵嫁给哈同后，哈同在上海滩十里洋场竟飞黄腾达、财源广进，华丽转身成为了上海滩首富，被人称为远东第一富翁。那么这个罗迦陵究竟有着什么魔力，能使得一个混在上海滩的洋人变成富翁呢？罗迦陵和哈同之间究竟发生过什么？
十九世纪末在上海租界的西方人都自认为高人一等，如果一个西方人，娶一个中国人为妻肯定会遭来非议，那么哈同为什么会不顾一切迎娶一个卖花女呢？因为哈同第一眼就看出这个女人能让他发财，而且是发大财。
一个卖花女如何能让他发财？在《哈同先生行状》一书中曾有这样的描述：“夫人庄敬明达，先生即获内助，即外事亦必咨度之而后行。”也就是说罗迦陵不仅把家里料理的井井有条，对哈同的事业更是尽心竭力，出谋划策。罗迦陵告诉哈同，在上海滩要想赚钱，只有两个办法，第一就是卖鸦片，可是我作为中国人，这种事情干不了；那就只有第二个办法了——搞房地产。
哈同听从了罗迦陵的建议，拿出了所有的积蓄，买了几处房子，然后租出去，收取房租。刚开始的时候收租金可是个难事，很多租户都拖着不给钱，这可让哈同伤透了脑筋。后来罗迦陵给哈同出了个主意，让他每次出去收租的时候都带着一个小孩，从早到晚，这租户见了会心疼小孩，心一软就把租金交了。听了罗迦陵的建议后，哈同果然顺利了很多，从此他对妻子是心服口服，慢慢地在罗迦陵的帮助下，哈同开始利用自己的房地产事业疯狂捞金，短短几年间哈同成功跻身上海富商行列。
大半个上海属于他
哈同有一个特点——抠，在生意上锱铢必较，在生活中也是。举个例子吧，有一天用人给他冲了一杯咖啡，正要喝的时候发现里面竟然多了一只蜘蛛，哈同当时就怒了，用人立马来赔礼道歉。用人正要把之倒了想重冲一杯时，哈同的举动却让人大吃一惊，他竟然说：“倒什么倒，这不是浪费吗？”哈同随即把咖啡和蜘蛛一同喝了下去。为什么连蜘蛛也吃呢？“因为蜘蛛的肚里也有咖啡啊。”
不过，别看哈同对别人那么抠，对夫人罗迦陵可不一样，想买什么随便买。有一天罗迦陵向哈同要十万两银子，哈同只是问了一句：“干什么用？”罗迦陵说：“修马路，在南京路上修一条红木马路。”
当时上海南京路远没有现在这样的繁华，可罗迦陵敏锐地觉察到，以它独特的地理位置，有可能成为上海的交通枢纽，所以他强烈建议丈夫哈同修整这条马路。可是一个连蜘蛛都要吃下去的小气鬼，会舍得花这么多钱吗？真没想到这抠门到家的老爷，竟然相信了夫人的看法，不久后他真的花了十万两银子，从印度进口了一批上好的红木，把它切成了百万段，然后从外滩一直铺到了江西路，南京路也因此成为了远东地区最漂亮、最平整的马路。不久后南京路果真就成为了上海的商务中心。地价疯长数百倍，至此哈同彻底发了大财。根据当时的统计，哈同拥有1.7亿块银圆的财富，其中包括460亩地1300多幢房屋，以及大量的金银珠宝，毫不夸张地说当时的大半个上海滩都是属于哈同的。到20世纪30年代，哈同集团成了上海名副其实的“地皮大王”，仅他一家就占有了上海最繁华地段南京路地产的44%。当时南京路两侧的大楼、里弄，凡是以“慈”字命名的，如慈淑大楼、慈裕里，都是哈同集团的产业。哈同要么在自己地皮上盖上房子，收取租金，要么干脆把地皮租给别人，坐享其成。 1916年，他将南京路浙江路口的一块以1.8万两银子买进的地皮，租给永安公司建造百货大楼，年租金5万两，租期30年。按规定，到租期满时，哈同可以获得150两的巨款，外加一幢大樓。
哈同在短短的几十年中聚敛这么多财富，绝不是偶然的。有一首歌谣曾这样描述他：“哈同，哈同，与众不同。看守门户，省吃俭用；攒钱铺路，造福大众。筑路，筑路，财源亨通。”正是凭着勤劳、俭朴和智慧，哈同成为当时的经济巨子之一。
伙同他人低价买地
哈同的成功，除了因为有罗迦陵这位贤内助之外，还在于他有着独具智慧的胆识，以及知恩图报的处世品质。
1884年，中法战争爆发，中国军队接连挫败法国侵略军的攻势。上海的洋人认为中国打败法国后自然就会清理他们，于是纷纷逃离上海，上海的房价因此暴跌。哈同却认为这是千载难逢的好机会，联络了周围的一批外国人低价收房。哈同把筹来的钱全部用于购买房屋土地。由于清政府腐败无能，中国在军事上节节胜利的情况下反而“不败而败”，李鸿章与法国签订了《中法和约》。洋人又纷纷回到上海，“十里洋行”恢复了繁荣。哈同则名利双收，他购买的房产，也就是今天的南京东路一带，逐渐发展为上海的商业金融中心，在数年间地价上涨千倍以上。由于哈同在关键时刻维护秩序“有功”，1887年，哈同担任法租界公董局董事。1897年，担任英美租界工部局董事，当时这是租界最高的荣誉职务，由此成为寓沪西人中的显赫人物，哈同从此被人称为“远东首富”。
哈同利用担任公共租界工部局、法租界公董局董事之职后，勾结巡捕房和律师，拉拢当地地保，软硬兼施，陆续在西摩路、静安寺路、长浜路一带，低价收买土地170余亩。1904年起，在涌泉浜（今南京西路）建造私人花园，1910年竣工，花园以欧司·爱·哈同与罗迦陵（俪）的名字中各取一字命名为爱俪园，又称哈同花园。园内规划设计，仿大观园式样，小桥流水，亭台楼阁，景色幽雅宜人。园分内园与外园，内园有黄海涛声、天演界剧场等，外园有渭川百亩、大好河山、水心草庐等三大景区，全园景点不下二十余处。
哈同花园一时成为上海著名的地标。
爱俪园到1917年扩充为200多亩。在相当长一段时间内，此园为上海园林精品。哈同在此度过20余年晚年生活。此外，哈同还在杭州西湖边建造了一座风景优美的“罗苑”（今杭州美术专科学校），在北京购置了一所前清官员的旧宅（北京安定门外永康胡同），人称“北京哈同花园”。
拉拢政界学界名流
其实，旧上海的外国炒房团并不只哈同一家。19世纪70年代后期，沙逊集团就将业务拓展到房地产业，成为沪上“房地产大王”。哈同集团之所以能后来居上，除了哈同出色的判断能力外，还和他与当时中国政府高官的良好关系有关。
哈同倚仗英、法帝国主义在上海的势力，大力拉拢清政府官员和北洋军阀。不少政界、学界名人都同哈同有交往。政界名人孙中山、蔡锷、陈炯明、杨善德、卢永祥、何丰林等，学术大师罗振玉、王国维，都和哈同有关系。1923年，哈同夫妇曾进京晋见逊位皇帝溥仪和北洋政府贿选总统曹锟。
1915年，哈同在爱俪园内设立一所仓圣明智大学，学生从膳食、住宿到学杂费全部由园内提供，先设小学、中学，后来有了大学和仓圣明智女校。仓圣，指传说中创造文字的圣人仓颉，1916年，园内又成立广仓学会。学校与学会，均以研究中国古代文字、古董和典章 制度作号召。王国维、章一山、费恕皆、邹景叔等学者都曾在里面教书、编书、做研究工作。
他的经营手法有：置地建房出租，收取高额租金；凡租赁店铺房屋者，额外增收大额租金；出租土地供房地产开发商建造房屋，契约期满将房屋收归己有，继续出租渔利；以抵押贷款循环获利，即以甲地道契向银行抵押贷款购乙地，再以乙地道契向银行抵押贷款购丙地。
哈同除了是一位卓越的商人之外，他们夫妇更是一对受人尊敬的伉俪。哈同和罗迦陵结婚后并没有生下一子，为此他们领养了大批中外孤儿，这些孩子中有外国人，有中国人，外国人跟哈同姓，中国人跟罗迦陵姓，到了最后得到正式承认的就达22位之多。
哈同勤劳，俭朴，对待自己的事业，兢兢业业。晚年，即使年过七十，照样按时到办公室上班，他总是亲自签订各种合同。（编辑/南风）
民国初年，上海滩出了一个家喻户晓的大富翁：哈同。
哈同全名为欧司·爱·哈同（1849-1931），英籍犹太人，出生于巴格达（今伊拉克首都）的一个商人家庭。他上有四个哥哥，下有一个妹妹，父亲是设在巴格达的沙逊洋行的一个小职员，全家生活并不宽裕，五岁时随父亲迁居印度孟买，六岁时其父去世，生活更为艰辛。哈同要帮助母亲做些杂务谋生，拾破烂，捡煤核，捡瓜皮烂菜，这形成了他勤劳、俭朴的习性。
他在上海滩风生水起的时候，杜月笙还在当小混混呢，那时无论黑道白道哈同都能摆平。
流落上海滩
19世纪40年代，自从丧权辱国的《南京条约》签订以后，上海被列为通商口岸，从此在上海的黄浦江边出现了一个特殊的区域，那就是租界。租界是帝国主义列强在上海强行获取的租借地，这里享有“治外法权”和“自治权”，成为世界的“自由港”。既可享受中国的广大市场，又可以置身于中国的法律之外，于是很多抱着发财美梦的西方人，纷纷前来淘金，哈同就是其中的一个。初到上海市哈同投靠了这里的一个亲戚，凭着亲戚的几分薄面，他被安排到了外国人开办的沙逊洋行工作。
刚到上海的哈同时年21岁，一是年纪较小，二是没什么技术，而且身体干干瘦瘦，他能干什么呢？洋行老板想了想就说“你守大门去吧”。上海沙逊洋行干的是最恬不知耻的勾当——贩卖鸦片，每天早上很多的买办都会集结到洋行进货，然后卖到大烟馆里，洋行门口每天人来人往，这成了哈同出头的机会。
为了抢生意每个人都希望第一个拿货，所以每天都有人打架，哈同也因此挨了不少骂。不过正因为这个，给哈同带来了一个机会，他想到了一个解决办法，给每个来取货的人，发一个号码牌，标明先后让他们在门外排队等候，如此一来秩序自然就好多了。如果有人愿意多给他两块银圆的话，他就会让这个人先进去，不但解决了秩序问题还有了额外的收入，这不是一举两得吗？就这样哈同在洋行里干了十多年。哈同陆陆续续收着不少提货人给的小费，加上平时省吃俭用，他很快就积攒了一笔小小的财富。
一天，黄浦江的货船和往常一样络绎不绝，35岁的哈同独自走在黄浦江边，心情有些烦闷，已过而立之年的他不知道下一步该怎么走。突然哈同听到有人用英语喊“先生，需要买束花吗”。这声音实在是太美妙了，一下子就把哈同吸引住了，他在想，这一定是个洋姑娘，当他抬头一看，竟然是一个标致的中国姑娘。
都说一个成功的男人背后，一定会有个了不起的女人。当时的哈同，对这句话深信不疑，他覺得要想成功就得寻找到这个女人。不久后哈同如愿找到了这个女人，她就是卖花女罗迦陵。这位女子笃信佛教，睿智而心地善良。
说起罗迦陵，她是近代上海滩一个家喻户晓的传奇性人物，坐拥财产无数，还曾被光绪皇帝的老婆慈禧太后的侄女隆裕皇后认为干侄女，不过这都是后话，因为她在遇到哈同之前，生活苦不堪言。罗迦陵祖籍福建，父亲是个法籍水手，母亲是中国人，她是个混血儿，罗迦陵出生后不久，她的父亲抛弃妻女，回到了法国，六七岁的时候母亲也去世了，因此罗迦陵被送到了亲戚家寄养。长大之后罗迦陵出落得十分漂亮，但是因为生活所迫，她做过外侨女佣，还在上海虹口做过“咸水妹”，也就是说她曾沦落风尘，可就是这么一个生活在做底层的女子，竟成为了哈同命中注定的贵人。
妻子催生地产大亨
自从罗迦陵嫁给哈同后，哈同在上海滩十里洋场竟飞黄腾达、财源广进，华丽转身成为了上海滩首富，被人称为远东第一富翁。那么这个罗迦陵究竟有着什么魔力，能使得一个混在上海滩的洋人变成富翁呢？罗迦陵和哈同之间究竟发生过什么？
十九世纪末在上海租界的西方人都自认为高人一等，如果一个西方人，娶一个中国人为妻肯定会遭来非议，那么哈同为什么会不顾一切迎娶一个卖花女呢？因为哈同第一眼就看出这个女人能让他发财，而且是发大财。
一个卖花女如何能让他发财？在《哈同先生行状》一书中曾有这样的描述：“夫人庄敬明达，先生即获内助，即外事亦必咨度之而后行。”也就是说罗迦陵不仅把家里料理的井井有条，对哈同的事业更是尽心竭力，出谋划策。罗迦陵告诉哈同，在上海滩要想赚钱，只有两个办法，第一就是卖鸦片，可是我作为中国人，这种事情干不了；那就只有第二个办法了——搞房地产。
哈同听从了罗迦陵的建议，拿出了所有的积蓄，买了几处房子，然后租出去，收取房租。刚开始的时候收租金可是个难事，很多租户都拖着不给钱，这可让哈同伤透了脑筋。后来罗迦陵给哈同出了个主意，让他每次出去收租的时候都带着一个小孩，从早到晚，这租户见了会心疼小孩，心一软就把租金交了。听了罗迦陵的建议后，哈同果然顺利了很多，从此他对妻子是心服口服，慢慢地在罗迦陵的帮助下，哈同开始利用自己的房地产事业疯狂捞金，短短几年间哈同成功跻身上海富商行列。
大半个上海属于他
哈同有一个特点——抠，在生意上锱铢必较，在生活中也是。举个例子吧，有一天用人给他冲了一杯咖啡，正要喝的时候发现里面竟然多了一只蜘蛛，哈同当时就怒了，用人立马来赔礼道歉。用人正要把之倒了想重冲一杯时，哈同的举动却让人大吃一惊，他竟然说：“倒什么倒，这不是浪费吗？”哈同随即把咖啡和蜘蛛一同喝了下去。为什么连蜘蛛也吃呢？“因为蜘蛛的肚里也有咖啡啊。”
不过，别看哈同对别人那么抠，对夫人罗迦陵可不一样，想买什么随便买。有一天罗迦陵向哈同要十万两银子，哈同只是问了一句：“干什么用？”罗迦陵说：“修马路，在南京路上修一条红木马路。”
当时上海南京路远没有现在这样的繁华，可罗迦陵敏锐地觉察到，以它独特的地理位置，有可能成为上海的交通枢纽，所以他强烈建议丈夫哈同修整这条马路。可是一个连蜘蛛都要吃下去的小气鬼，会舍得花这么多钱吗？真没想到这抠门到家的老爷，竟然相信了夫人的看法，不久后他真的花了十万两银子，从印度进口了一批上好的红木，把它切成了百万段，然后从外滩一直铺到了江西路，南京路也因此成为了远东地区最漂亮、最平整的马路。不久后南京路果真就成为了上海的商务中心。地价疯长数百倍，至此哈同彻底发了大财。根据当时的统计，哈同拥有1.7亿块银圆的财富，其中包括460亩地1300多幢房屋，以及大量的金银珠宝，毫不夸张地说当时的大半个上海滩都是属于哈同的。到20世纪30年代，哈同集团成了上海名副其实的“地皮大王”，仅他一家就占有了上海最繁华地段南京路地产的44%。当时南京路两侧的大楼、里弄，凡是以“慈”字命名的，如慈淑大楼、慈裕里，都是哈同集团的产业。哈同要么在自己地皮上盖上房子，收取租金，要么干脆把地皮租给别人，坐享其成。 1916年，他将南京路浙江路口的一块以1.8万两银子买进的地皮，租给永安公司建造百货大楼，年租金5万两，租期30年。按规定，到租期满时，哈同可以获得150两的巨款，外加一幢大樓。
哈同在短短的几十年中聚敛这么多财富，绝不是偶然的。有一首歌谣曾这样描述他：“哈同，哈同，与众不同。看守门户，省吃俭用；攒钱铺路，造福大众。筑路，筑路，财源亨通。”正是凭着勤劳、俭朴和智慧，哈同成为当时的经济巨子之一。
伙同他人低价买地
哈同的成功，除了因为有罗迦陵这位贤内助之外，还在于他有着独具智慧的胆识，以及知恩图报的处世品质。
1884年，中法战争爆发，中国军队接连挫败法国侵略军的攻势。上海的洋人认为中国打败法国后自然就会清理他们，于是纷纷逃离上海，上海的房价因此暴跌。哈同却认为这是千载难逢的好机会，联络了周围的一批外国人低价收房。哈同把筹来的钱全部用于购买房屋土地。由于清政府腐败无能，中国在军事上节节胜利的情况下反而“不败而败”，李鸿章与法国签订了《中法和约》。洋人又纷纷回到上海，“十里洋行”恢复了繁荣。哈同则名利双收，他购买的房产，也就是今天的南京东路一带，逐渐发展为上海的商业金融中心，在数年间地价上涨千倍以上。由于哈同在关键时刻维护秩序“有功”，1887年，哈同担任法租界公董局董事。1897年，担任英美租界工部局董事，当时这是租界最高的荣誉职务，由此成为寓沪西人中的显赫人物，哈同从此被人称为“远东首富”。
哈同利用担任公共租界工部局、法租界公董局董事之职后，勾结巡捕房和律师，拉拢当地地保，软硬兼施，陆续在西摩路、静安寺路、长浜路一带，低价收买土地170余亩。1904年起，在涌泉浜（今南京西路）建造私人花园，1910年竣工，花园以欧司·爱·哈同与罗迦陵（俪）的名字中各取一字命名为爱俪园，又称哈同花园。园内规划设计，仿大观园式样，小桥流水，亭台楼阁，景色幽雅宜人。园分内园与外园，内园有黄海涛声、天演界剧场等，外园有渭川百亩、大好河山、水心草庐等三大景区，全园景点不下二十余处。
哈同花园一时成为上海著名的地标。
爱俪园到1917年扩充为200多亩。在相当长一段时间内，此园为上海园林精品。哈同在此度过20余年晚年生活。此外，哈同还在杭州西湖边建造了一座风景优美的“罗苑”（今杭州美术专科学校），在北京购置了一所前清官员的旧宅（北京安定门外永康胡同），人称“北京哈同花园”。
拉拢政界学界名流
其实，旧上海的外国炒房团并不只哈同一家。19世纪70年代后期，沙逊集团就将业务拓展到房地产业，成为沪上“房地产大王”。哈同集团之所以能后来居上，除了哈同出色的判断能力外，还和他与当时中国政府高官的良好关系有关。
哈同倚仗英、法帝国主义在上海的势力，大力拉拢清政府官员和北洋军阀。不少政界、学界名人都同哈同有交往。政界名人孙中山、蔡锷、陈炯明、杨善德、卢永祥、何丰林等，学术大师罗振玉、王国维，都和哈同有关系。1923年，哈同夫妇曾进京晋见逊位皇帝溥仪和北洋政府贿选总统曹锟。
1915年，哈同在爱俪园内设立一所仓圣明智大学，学生从膳食、住宿到学杂费全部由园内提供，先设小学、中学，后来有了大学和仓圣明智女校。仓圣，指传说中创造文字的圣人仓颉，1916年，园内又成立广仓学会。学校与学会，均以研究中国古代文字、古董和典章 制度作号召。王国维、章一山、费恕皆、邹景叔等学者都曾在里面教书、编书、做研究工作。
他的经营手法有：置地建房出租，收取高额租金；凡租赁店铺房屋者，额外增收大额租金；出租土地供房地产开发商建造房屋，契约期满将房屋收归己有，继续出租渔利；以抵押贷款循环获利，即以甲地道契向银行抵押贷款购乙地，再以乙地道契向银行抵押贷款购丙地。
哈同除了是一位卓越的商人之外，他们夫妇更是一对受人尊敬的伉俪。哈同和罗迦陵结婚后并没有生下一子，为此他们领养了大批中外孤儿，这些孩子中有外国人，有中国人，外国人跟哈同姓，中国人跟罗迦陵姓，到了最后得到正式承认的就达22位之多。
哈同勤劳，俭朴，对待自己的事业，兢兢业业。晚年，即使年过七十，照样按时到办公室上班，他总是亲自签订各种合同。（编辑/南风）