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【摘要】房地产估价项目现场查勘是房地产估价的关键环节。房地产估价人员在现场查勘的过程中获得的信息，影响到房地产估价方法的选择，从而影响房地产价格的客观、公正、科学的确定。所以，在实际工作过程中要重视房地产估价项目的现场勘查环节。
【关键词】房地产估价；查勘
一、房地产估价项目现场查勘的必要性
房地产项目现场查勘是房地产估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象状况。俗话说“百闻不如一见”、“眼见为实”，房地产尤其如此，因为房地产具有独一无二的特性，它的价值与区位密切相关。实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的工作步骤。任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。房地产估价直接涉及到委托方和被委托方的经济利益，房地产估价不但应该言之有理，更重要的是言之有据，任何的不当都容易造成争议，增加估价师的风险。从《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等与房地产估价执业密切相关的管理规定来了解房地产估价现场查勘的必要性。
1.1《房地产估价规范》的有关规定
在《房地产估价规范》中对现场查勘做出一系列的规定：规定估价人员必须到估价现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣、查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照，并规定在估价报告中必须对现场查勘情况做出详细记载。
1.2《房地产抵押估价指导意见》的有关规定
依照《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面细致的了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。
二、房地产估价项目现场查勘的内容
房地产估价项目现场查勘是对房地产实物状况进行实地考察。在核实房地产的实际功能、核对账务的真实性、可靠性的共同点的基础上，还应该区别不同的估价方法对资料的不同要求。一定要为正确的估价提供一手的资料。
（1）查勘准备阶段：在去现场查勘之前我们要先确定待估价对象的类型，方便我们携带相应的记录查勘信息的记录表，然后我们要给委托方提供一份需要的材料的明细表，让他们提前把材料准备好。在去之前我们还要先大致了解一下估价对象所在的位置，周围有哪些与之相似的房地产，以便我们到了之后可以更快地找到可比实例，节约时间，提高效率。
（2）实地查勘阶段：分为两个方面，一个是查勘土地，一个是查勘房产。查勘土地时主要是土地的位置、地号、面积、地上附着物，以及四至。相对查勘房产比较简单，但是有些地区的土地比较偏远，回到单位后在地图上很难找到具体位置，所以就需要你随身携带一个可以定位的仪器，正常情况下直接用智能手机就可以了，每到一个地方定位截图，这样就比等你回到单位再找位置省事得多。查勘房产时主要是位置、建筑结构、建筑用途、建筑面积、建筑物成新率、周围区域环境。看房产的时候一定要细致，每个楼层、每个角落都要走到，以免错过一些重要的细节。因为多数我们是做抵押贷款，所以运营状况很重要。我们要每个车间工作间都走到，这样我们就可以看看机器是不是在运作，商业运营情况是不是良。然后就一定是要核对好委托方提供的资料是否与所看现场一致，如果委托人提供的资料记载内容与实际情况出现差异，要了解其原因，并建议其补充书面资料予以说明。
（3）查勘整理阶段：在现场查勘回到单位后第一时间就要进行资料的整理和归档，以保证在最佳记忆状态下完成照片的标注等，以保证所获得的信息的安全准确。在填写相关表格时要按照作业要求，结合你所要选用的估价方法，进行进一步的整理和分析。经过这样的整理，你就可以及时发现尚未清楚的问题，对于不清楚的问题进行进一步的调查核实。
三、房地产估价项目现场照片的拍摄方法
3.1房产查勘
（1）数量：拍摄照片的数量取决于估价对象的规模，建筑规模较大，为了能够反映出估价对象内的实际状况那么每个部分都要拍到，相应的照片数量就会多。拍摄现场不是摄影棚，所以不需要把它拍得有多美，一定要在保证工作效率的基础上，反映出估价对象的实际状况就好。拍摄数量也不在多，而在于精。
（2）要求：反映整栋建筑的整体，要突出其特点。有些建筑有他设计独特的地方，这些地方也一定不要错过，要在你的照片中反映出来。还要反映到室内的装修情况，尽可能在一张照片中把地面、墙面、天棚都拍摄到。
（3）顺序：现场查勘时应该先从估价对象整体外观到内部细节，一层一层地拍摄。到达估价对象所在地时应该先拍摄一张在大门外的整体的照片，进入估价对象内部后要拍摄内部园区的一些照片，然后可以根据带看人带看的顺序进行逐一拍摄。这样也相当于用拍照的方式记录了现场查勘的过程，也有利于记忆，便于回到单位之后整理资料。
3.2土地查勘
土地查勘相对房产来说比较简单，只要把这块土地拍摄下来，最好是按照四个方位分别拍摄一张，这样就能充分显示出这块土地的情况了，有沒有建筑物也能够一目了然。
房地产估价项目查勘回来后第一时间整理资料，因为刚看完你的记忆还很清晰，把每一个部分的照片分好放在相应的文件夹里，把纸质资料整理归档，做好位置图，一个现场查勘就完成了。
总结一句话：现场查勘必不可少，仔细认真做好房地产估价项目现场勘查工作才能保证房地产估价的准确性。
参考文献
[1]《注册房地产估价师管理办法》[M].吉林科学技术出版社，2007年.
[2]《房地产抵押估价指导意见》[M].中国法制出版社，2006年.
[3]中华人民共和国建设部，《房地产估价规范》[Z].中国建筑业出版社，2006年.
作者简介：
张丹丹，辽宁城市建设职业技术学院讲师、学士，主要从事高等职业教育，房地产经营与估价。
【关键词】房地产估价；查勘
一、房地产估价项目现场查勘的必要性
房地产项目现场查勘是房地产估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象状况。俗话说“百闻不如一见”、“眼见为实”，房地产尤其如此，因为房地产具有独一无二的特性，它的价值与区位密切相关。实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的工作步骤。任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。房地产估价直接涉及到委托方和被委托方的经济利益，房地产估价不但应该言之有理，更重要的是言之有据，任何的不当都容易造成争议，增加估价师的风险。从《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等与房地产估价执业密切相关的管理规定来了解房地产估价现场查勘的必要性。
1.1《房地产估价规范》的有关规定
在《房地产估价规范》中对现场查勘做出一系列的规定：规定估价人员必须到估价现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣、查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照，并规定在估价报告中必须对现场查勘情况做出详细记载。
1.2《房地产抵押估价指导意见》的有关规定
依照《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面细致的了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。
二、房地产估价项目现场查勘的内容
房地产估价项目现场查勘是对房地产实物状况进行实地考察。在核实房地产的实际功能、核对账务的真实性、可靠性的共同点的基础上，还应该区别不同的估价方法对资料的不同要求。一定要为正确的估价提供一手的资料。
（1）查勘准备阶段：在去现场查勘之前我们要先确定待估价对象的类型，方便我们携带相应的记录查勘信息的记录表，然后我们要给委托方提供一份需要的材料的明细表，让他们提前把材料准备好。在去之前我们还要先大致了解一下估价对象所在的位置，周围有哪些与之相似的房地产，以便我们到了之后可以更快地找到可比实例，节约时间，提高效率。
（2）实地查勘阶段：分为两个方面，一个是查勘土地，一个是查勘房产。查勘土地时主要是土地的位置、地号、面积、地上附着物，以及四至。相对查勘房产比较简单，但是有些地区的土地比较偏远，回到单位后在地图上很难找到具体位置，所以就需要你随身携带一个可以定位的仪器，正常情况下直接用智能手机就可以了，每到一个地方定位截图，这样就比等你回到单位再找位置省事得多。查勘房产时主要是位置、建筑结构、建筑用途、建筑面积、建筑物成新率、周围区域环境。看房产的时候一定要细致，每个楼层、每个角落都要走到，以免错过一些重要的细节。因为多数我们是做抵押贷款，所以运营状况很重要。我们要每个车间工作间都走到，这样我们就可以看看机器是不是在运作，商业运营情况是不是良。然后就一定是要核对好委托方提供的资料是否与所看现场一致，如果委托人提供的资料记载内容与实际情况出现差异，要了解其原因，并建议其补充书面资料予以说明。
（3）查勘整理阶段：在现场查勘回到单位后第一时间就要进行资料的整理和归档，以保证在最佳记忆状态下完成照片的标注等，以保证所获得的信息的安全准确。在填写相关表格时要按照作业要求，结合你所要选用的估价方法，进行进一步的整理和分析。经过这样的整理，你就可以及时发现尚未清楚的问题，对于不清楚的问题进行进一步的调查核实。
三、房地产估价项目现场照片的拍摄方法
3.1房产查勘
（1）数量：拍摄照片的数量取决于估价对象的规模，建筑规模较大，为了能够反映出估价对象内的实际状况那么每个部分都要拍到，相应的照片数量就会多。拍摄现场不是摄影棚，所以不需要把它拍得有多美，一定要在保证工作效率的基础上，反映出估价对象的实际状况就好。拍摄数量也不在多，而在于精。
（2）要求：反映整栋建筑的整体，要突出其特点。有些建筑有他设计独特的地方，这些地方也一定不要错过，要在你的照片中反映出来。还要反映到室内的装修情况，尽可能在一张照片中把地面、墙面、天棚都拍摄到。
（3）顺序：现场查勘时应该先从估价对象整体外观到内部细节，一层一层地拍摄。到达估价对象所在地时应该先拍摄一张在大门外的整体的照片，进入估价对象内部后要拍摄内部园区的一些照片，然后可以根据带看人带看的顺序进行逐一拍摄。这样也相当于用拍照的方式记录了现场查勘的过程，也有利于记忆，便于回到单位之后整理资料。
3.2土地查勘
土地查勘相对房产来说比较简单，只要把这块土地拍摄下来，最好是按照四个方位分别拍摄一张，这样就能充分显示出这块土地的情况了，有沒有建筑物也能够一目了然。
房地产估价项目查勘回来后第一时间整理资料，因为刚看完你的记忆还很清晰，把每一个部分的照片分好放在相应的文件夹里，把纸质资料整理归档，做好位置图，一个现场查勘就完成了。
总结一句话：现场查勘必不可少，仔细认真做好房地产估价项目现场勘查工作才能保证房地产估价的准确性。
参考文献
[1]《注册房地产估价师管理办法》[M].吉林科学技术出版社，2007年.
[2]《房地产抵押估价指导意见》[M].中国法制出版社，2006年.
[3]中华人民共和国建设部，《房地产估价规范》[Z].中国建筑业出版社，2006年.
作者简介：
张丹丹，辽宁城市建设职业技术学院讲师、学士，主要从事高等职业教育，房地产经营与估价。