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REITs（real estate investment trusts）即“房地产投资基金”。它始于20世纪60年代的美国，该基金单位可以上市交易，这就解决了传统的产业投资基金的流动性问题。在满足一定条件下还可以享受公司所得税减免，避免了对个人投资者的双重征税，主要有三种类型：权益型（也叫股权型）；抵押权型;混合型。人民银行副行长吴晓灵曾表示，用公开发行受益凭证的方式，设立房地产投资信托基金（REITs），是房地产直接融资的方向和可持续发展模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。目前在中国推行这项创新金融产品,既有利于缓解房地产企业资金来源问题，又可以降低银行与房地产企业的依存度，提高经济的运行质量。
美日运作模式
1.美国的情况。在美国，REITs的基本理念起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的，经过近40多年的发展,REITs在美国已经有了相当的规模。目前大约有300个在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市。在《国内税收法典》（International Revenue Code）下，房地产公司或信托可选择发行 Pass-through entity,将所得和处分财产的资本利得全部分配给股东，则REITs盈余免课税。1961年1月修正该规则，REITs在可免税的期限内，须将盈余分配给信托收益人，由收益人付担税赋。
美国的REITs通常是以基金的形式出现，在成立阶段主要经过如下程序：(1)评估资金。基金发起人为满足自身需求，进行REITs基金募集的筹划，主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择REITs基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的报酬等。(2)接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。(3)接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。(4)接洽不动产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签订REITs管理顾问契约，确定其权利义务关系。(5)申请发行。当所有文件备齐后即可以向 SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签订REITs契约。REITs成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。投资者通过券商购买REITs证券，投资收益则从保管机构处获得。REITs证券首次公开发行的注册登记，依据1933年证券法表格-11。REITs也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法Regulation D (Rules501 - 506)，私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，负有报告的义务。
另外美国的REITs要达到课税目的必须具备下列条件：(1)资产组合规范：①75%之资产须为不动产、现金或政府公债；②投资于任何一种证券不得超过总资产的5%；③投资于任何去何从种流通外的证券之价目值不得超过总资历瓣的10%。(2)收益规范：①95%以上的权益毛收益须由股利、利息、租金或处分资产利得而来；②75%以上的毛收益须由租金、有价证券利息、处分资产利得或投资其它REITs所分得的所得而来；③出售持有不满六个月这股票、债券或持有不满四年这不动产收益不得超过总所得30%。(3)收分配规则：REITs至少将90%以上应纳税所得分配给投资人。
2.日本的情况。日本在2000年11月修改了投资信托法,修改后的投资信托法准许投资信托基金进入房地产业。2001年11月2家REITs在东京证券交易所首次上市。《2007年上半年亚洲房地产投资信托基金》的报告显示，日本仍然是亚洲最大的房地产投资信托市场，在2007年上半年拥有高达491亿美元的市场资本，收购活动也一直保持活跃。
其运作流程为：
（1)房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；（2）投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；（3）信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；（4）房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；（5）信托公司向投资者发放红利；（6）信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。
由于我国在发展房地产投资信托基金方面缺乏相关经验，建议借鉴美国REITs的发展经验并结合权益型、有限期自我偿付的特点建立运作模式。
我国发展REITs的必要性
1.宏观层面。（1）完善我国资本市场的需要。REITs作为一种投资工具同股票、债券、基金一样能带来收益，介于债券及股票的混合体投资工具。我国资本市场上的投资工具较少，证券化的产品更少，不能满足资金供给者分散、转移风险需要，风险过度集中。引入REITs将丰富我国的金融投资工具，增加融资方式的可选择性，融资方式的多样化可以促成金融产品的多样化，通过托宾q效应和财富效应分别影响投资和消费，进而对经济增长和金融稳定产生影响。（2）提高整个社会资金使用效率，实现资金配置的帕累托改进。据有关资料显示，2007年1月人民币储蓄存款余额达16.2万亿元，大量资金滞留在银行体系内，没有形成社会生产资本，造成社会资源的闲置和浪费，截止到2007年9月15日人民币一年期定期存款利率为3.87%,五年期存款利率为5.76%。摩根大通将对中国2007年的通货膨胀率预测上调至4.1%，从以上可以得出居民存款的实际利率为负0.23%【R1=R2-μ(其中R1为实际利率，R2为名义利率，μ为通货膨胀率】，很明显以存款形式存在的财富的购买力一直在下降，所以发展房地产投资信托基金将大大提高资金的收益率。
2.微观层面。（1）拓宽我国房地产企业融资渠道，引导我国房地产业健康稳定发展，改善房地产企业的外部融资环境的需要，降低房地产企业对银行信贷的依赖性，使“银房”依存关系弱化。中国人民银行在2006年6月13日出台了新的房产信贷政策（银发［2003］121号），对房地产开发商提高了信贷门槛。目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。中国人民银行批露的《2006金融稳定报告》中显示我国房地产投资和房地产市场需求的快速增长，基本上是建立在国内银行贷款基础上的。房地产投资信托基金集合众多分散的资金进行投资，对房地产企业的运行起到外部监督的作用。房地产投资信托基金以收益人利益最大化为目标会把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。（2）满足对较低风险结构投资产品的需求，拓宽投资渠道，有效缓解当前我国流动性过剩问题。首先，REITs为投资者提供一个买入“一篮子物业”的投资工具，所需资金远比散户自行买卖房地产小，且投资分散于不同的物业和租约的多元化，同其它资产的相关性差，整体组合风险较低。其次，为保值增值的主要追求对象。REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系，引入REITs可以实现保值的目的。房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而REITs也被认为可以抵御通货膨胀。
我国发展的REITs的障碍及对策
1．缺少相关法律制度，应建立和完善与房地产信托投资基金相关的法律制度。房地产投资信托孕育于成熟的市场经济体制，只有具备了规范的市场运作机制和完善的法律、法规，才能确保这一金融工具的顺畅运行。从性质上说，真正的REITs属于投资于房地产业的产业投资基金。目前我国这方面的法律只有《信托法》、《投资基金法》，缺乏产业投资基金相关法律，《证券投资基金法》也只涉及证券投资活動。在这种情况下中国还难以设立美国式的REITs。因此，首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规；其次，还可制定针对房地产投资信托基金的专项管理措施和配套措施，使我国的房地产投资信托基金从一开始就能以较规范的形式发展。
2．REITs具有高度的流动性，需要完善的二级市场配合。增加房地产信托产品的流动性，投资者在需要资金时持有的基金份额能随时转让，通过直接上市等方式，建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。目前我国还没有真正意义的机构投资者，所以要加快培育机构投资者，引导理性投资，为REITs的长期稳定发展投供大量的资金，提高其流动性。
3．委托代理机制风险的存在，影响REITs配置资金的效率。房地产信托投资公司通过发行受益凭证的方式募集资金然后委托专业的人员或房地产公司经营实体房地产，在这种模式中，从受益人角度看存在双重委托即受益人将资金委托给REITs进行运作，REITs由于自身专业经营能力的限制会委托房地产公司等专业信托机构从实具体的房地产经营。由于信息不对称会产生委托代理风险，代理人为了谋取自身的利益而损害委托人的利益，造成风险的收益的不匹配，所以应设计适当的激励约束机制，减少道德风险的发生。
4.缺乏相关的上市法规和税收法规。REITs的主要特点包括发行REITs股票融资和享受税收优惠，增强了房地产市场的流动性和房地产业发展的资金支持；吸引REITs股票投资者和房地产商的兴趣。我国目前缺乏设立REITs的相关上市法规和税收优惠措施,这限制了REITs在我国的发展。
（作者单位：河北经贸大学金融学院）
美日运作模式
1.美国的情况。在美国，REITs的基本理念起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的，经过近40多年的发展,REITs在美国已经有了相当的规模。目前大约有300个在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市。在《国内税收法典》（International Revenue Code）下，房地产公司或信托可选择发行 Pass-through entity,将所得和处分财产的资本利得全部分配给股东，则REITs盈余免课税。1961年1月修正该规则，REITs在可免税的期限内，须将盈余分配给信托收益人，由收益人付担税赋。
美国的REITs通常是以基金的形式出现，在成立阶段主要经过如下程序：(1)评估资金。基金发起人为满足自身需求，进行REITs基金募集的筹划，主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择REITs基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的报酬等。(2)接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。(3)接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。(4)接洽不动产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签订REITs管理顾问契约，确定其权利义务关系。(5)申请发行。当所有文件备齐后即可以向 SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签订REITs契约。REITs成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。投资者通过券商购买REITs证券，投资收益则从保管机构处获得。REITs证券首次公开发行的注册登记，依据1933年证券法表格-11。REITs也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法Regulation D (Rules501 - 506)，私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，负有报告的义务。
另外美国的REITs要达到课税目的必须具备下列条件：(1)资产组合规范：①75%之资产须为不动产、现金或政府公债；②投资于任何一种证券不得超过总资产的5%；③投资于任何去何从种流通外的证券之价目值不得超过总资历瓣的10%。(2)收益规范：①95%以上的权益毛收益须由股利、利息、租金或处分资产利得而来；②75%以上的毛收益须由租金、有价证券利息、处分资产利得或投资其它REITs所分得的所得而来；③出售持有不满六个月这股票、债券或持有不满四年这不动产收益不得超过总所得30%。(3)收分配规则：REITs至少将90%以上应纳税所得分配给投资人。
2.日本的情况。日本在2000年11月修改了投资信托法,修改后的投资信托法准许投资信托基金进入房地产业。2001年11月2家REITs在东京证券交易所首次上市。《2007年上半年亚洲房地产投资信托基金》的报告显示，日本仍然是亚洲最大的房地产投资信托市场，在2007年上半年拥有高达491亿美元的市场资本，收购活动也一直保持活跃。
其运作流程为：
（1)房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；（2）投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；（3）信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；（4）房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；（5）信托公司向投资者发放红利；（6）信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。
由于我国在发展房地产投资信托基金方面缺乏相关经验，建议借鉴美国REITs的发展经验并结合权益型、有限期自我偿付的特点建立运作模式。
我国发展REITs的必要性
1.宏观层面。（1）完善我国资本市场的需要。REITs作为一种投资工具同股票、债券、基金一样能带来收益，介于债券及股票的混合体投资工具。我国资本市场上的投资工具较少，证券化的产品更少，不能满足资金供给者分散、转移风险需要，风险过度集中。引入REITs将丰富我国的金融投资工具，增加融资方式的可选择性，融资方式的多样化可以促成金融产品的多样化，通过托宾q效应和财富效应分别影响投资和消费，进而对经济增长和金融稳定产生影响。（2）提高整个社会资金使用效率，实现资金配置的帕累托改进。据有关资料显示，2007年1月人民币储蓄存款余额达16.2万亿元，大量资金滞留在银行体系内，没有形成社会生产资本，造成社会资源的闲置和浪费，截止到2007年9月15日人民币一年期定期存款利率为3.87%,五年期存款利率为5.76%。摩根大通将对中国2007年的通货膨胀率预测上调至4.1%，从以上可以得出居民存款的实际利率为负0.23%【R1=R2-μ(其中R1为实际利率，R2为名义利率，μ为通货膨胀率】，很明显以存款形式存在的财富的购买力一直在下降，所以发展房地产投资信托基金将大大提高资金的收益率。
2.微观层面。（1）拓宽我国房地产企业融资渠道，引导我国房地产业健康稳定发展，改善房地产企业的外部融资环境的需要，降低房地产企业对银行信贷的依赖性，使“银房”依存关系弱化。中国人民银行在2006年6月13日出台了新的房产信贷政策（银发［2003］121号），对房地产开发商提高了信贷门槛。目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。中国人民银行批露的《2006金融稳定报告》中显示我国房地产投资和房地产市场需求的快速增长，基本上是建立在国内银行贷款基础上的。房地产投资信托基金集合众多分散的资金进行投资，对房地产企业的运行起到外部监督的作用。房地产投资信托基金以收益人利益最大化为目标会把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。（2）满足对较低风险结构投资产品的需求，拓宽投资渠道，有效缓解当前我国流动性过剩问题。首先，REITs为投资者提供一个买入“一篮子物业”的投资工具，所需资金远比散户自行买卖房地产小，且投资分散于不同的物业和租约的多元化，同其它资产的相关性差，整体组合风险较低。其次，为保值增值的主要追求对象。REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系，引入REITs可以实现保值的目的。房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而REITs也被认为可以抵御通货膨胀。
我国发展的REITs的障碍及对策
1．缺少相关法律制度，应建立和完善与房地产信托投资基金相关的法律制度。房地产投资信托孕育于成熟的市场经济体制，只有具备了规范的市场运作机制和完善的法律、法规，才能确保这一金融工具的顺畅运行。从性质上说，真正的REITs属于投资于房地产业的产业投资基金。目前我国这方面的法律只有《信托法》、《投资基金法》，缺乏产业投资基金相关法律，《证券投资基金法》也只涉及证券投资活動。在这种情况下中国还难以设立美国式的REITs。因此，首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规；其次，还可制定针对房地产投资信托基金的专项管理措施和配套措施，使我国的房地产投资信托基金从一开始就能以较规范的形式发展。
2．REITs具有高度的流动性，需要完善的二级市场配合。增加房地产信托产品的流动性，投资者在需要资金时持有的基金份额能随时转让，通过直接上市等方式，建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。目前我国还没有真正意义的机构投资者，所以要加快培育机构投资者，引导理性投资，为REITs的长期稳定发展投供大量的资金，提高其流动性。
3．委托代理机制风险的存在，影响REITs配置资金的效率。房地产信托投资公司通过发行受益凭证的方式募集资金然后委托专业的人员或房地产公司经营实体房地产，在这种模式中，从受益人角度看存在双重委托即受益人将资金委托给REITs进行运作，REITs由于自身专业经营能力的限制会委托房地产公司等专业信托机构从实具体的房地产经营。由于信息不对称会产生委托代理风险，代理人为了谋取自身的利益而损害委托人的利益，造成风险的收益的不匹配，所以应设计适当的激励约束机制，减少道德风险的发生。
4.缺乏相关的上市法规和税收法规。REITs的主要特点包括发行REITs股票融资和享受税收优惠，增强了房地产市场的流动性和房地产业发展的资金支持；吸引REITs股票投资者和房地产商的兴趣。我国目前缺乏设立REITs的相关上市法规和税收优惠措施,这限制了REITs在我国的发展。
（作者单位：河北经贸大学金融学院）