论文部分内容阅读
大型复合式商业地产模式，是领汇实业集团的战略亮点。2009年进入西安房地产市场的领汇集团，在起步之初，就明确地将自己的商业模式锁定复合式地产开发。
作为中西部城市，西安房地产起步算是比较早。但西安的房地产市场发展比较缓慢。“主要原因是许多企业在这方面意识比较滞后，没有发现其中的价值。”领汇集团总裁马万彪解释说。但这几年随着市场的变化，房产市场开始有了一些明显的起色。
事实上，西安的房地产市场潜力很大，这是西安的城市价值本身所决定的。西安是一个国际旅游城市。又是西部地区最重要的省会城市之一，无论地理位置，交通区位，届住环境也都相对良好。
“这几年山西、甘肃兰州、以及陕北的很多人都在西安购置房产。客户需求越来越大，原来一些资金雄厚的老板，纷纷来到西安注册房地产公司。多拿地，多开发建设。”马万彪说。
一步到位的复合式开发
总结和综合近十年中国房地产市场开发的经验。领汇集团在2009年进入西安地产伊始，便精确地提出了自己的理想定位和开发模式。“我进入房地产市场的时候，基本理念就是打造一个中国的复合式地产业，包括房地产开发，商业运营，教育产业。”马万彪说。
房地产开发具有特殊性。一般购房者选择房屋，都会考虑到周边与个人生活和发展相关的公共设施与生活条件，而这正是房地产开发所必需考虑的。“在有的房地产开发区位和项目中，基本的生活设施方面并不十分完善，所以有的地方入住率很低，这对我们来说也是一个启发。”领汇集团的复合式地产开发的战略思路，正是从这样的一个现实需求出发，给购房者提供更优越的选择条件。
目前在西安，领汇实业集团有三个项目。在民营房地产领域，领汇集团在西安属于规模很大企业之一。其沪灞核心腹地的领汇双河湾楼盘社区。占地70万亩，总建筑面积十万平方米。包括教育、生活消费在内商业服务配套相当完备。
目前西安房地产市场竞争也开始逐渐激烈，但是领汇房产的开发定位、区位以及目前价格，相对来说具有明显的优势：目前均价接近5000元每平米。而目前沪灞新区作为新兴的城区，从住宅生活条件上来讲，其市政建设比市里面还好，尤其是目前的房价。是相对其区位而言明显具有优势的。“领汇在沪灞地区的项目一共分为五期，目前是第一期和第二期，我们努力做到最好。”马万彪说。
领汇2009年转型做房地产，当时整个西安的房价还没有怎么大的涨幅，每平米均价还没有达到5000元。西安房价主要涨价是在2010年，2011年的每平米均价已经达到7000元到7500元，其中曲江和高新的房价基本已经过万了。
“事实上根据我们当时的判断，很多人反对到西安去拿地，大家觉得西安的房地产市场不是很平稳。我们开始在西安北郊开发的时候，当时北郊的房价也就是3000元多一点，最好的也就是5000到6000元。但今天在北郊的几个区，不论到哪个区，北郊的房产市场肯定增长空间很大。”马万彪说。
房地产政策对市场的影响是显而易见的。虽然政府在购房方面政策有一些限制，但目前而言，对西安房地产价格影响较大的，还是市场竞争，市场放量较大，房价必然是相对比较平稳的。但从全国房地产形势来看，由于西安的房价基础价位比较地，所以涨幅依然较大。政府的一些调控政策，以及房价的逐步高涨，使大量的消赞者开始行动起来。
另一方面，周边地区乡镇的城市化速度很快，也是促进房地产形势看好的一个重要因素。这其中包括政府积极参与的建房行动。
“但目前我们的开发定位是高档小区，对品位要求比较高。目前在房产项目方面，还没有与政府合作，比如廉租房或经济适用房，因为在小区消费群体定位和产品的品位定位方面，比较难以达成一致，我们担心由于各方面的原因，本来很高档的小区，就会品质下降。”马万彪说。
复合式地产开发实践
2009年开始进入房地产的时，领汇集团就已经考虑到要做教育产业，原本以能源开发核心的领汇集团在收购了一个房地产公司的同时，也组建了一个专门进行教育开发的公司。“我们通过各种渠道来将教育与房产开发结合起来，比如周边一些原有的做得不好或者不打算继续做的幼儿园、小学等。我们都收购过来，重新打造，这就对我们此后的房产开发，在很多基础软件方面打好了基础。”马万彪说。目前领汇的多彩幼儿园，在西安地区已经建成投入运营的有七所。
在目前领汇集团开发的一些小区里，幼儿园已经建好并投入运营，有很多用户还没有入住，但是孩子已经开始在这里上幼儿园了。在接下来的运作进程中，领汇集团会考虑在其开发的小区中没有小学的地方，与政府协调来配套教育资源。“面积几十万的大规模小区，必须要有配套的教育资源，这是一块很大的服务内容。从长远来讲，教育这块必须搞上去。”马万彪说。
从2011年后半年到2012年，领汇集团会在教育上投入力度更大，预计投入三分之一的财力来进行教育投资，主要投入方向是学前教育和小学教育，以此来大规模地完善社区的基本教育资源。与此同时，和西安地区的名校教育资源联合，由领汇集团提供硬件和基本条件，教育软件资源方来投入合作运营和管理。
“在义务教育阶段，我们打算考虑到与国家教育资源的合作，如果政府不能配置，我们就会自己设法配置，比如招募师资等，教育本身是一个很长的产业链，周期也比较长，需要长期的良性的投入。”马万彪说。领汇集团通过自己的调查发现，目前有大约三分之一的家长会选择民办学教，由于民办学校相对教学质量会高一些，西安现在有很多中小学校都由企业投资与优势本地教育资源合作，用市场来配置教育资源。
房地产复合式开发，当然还包括一些大型购物超市、商铺、娱乐及酒店等基础商业项目，为此，领汇集团组建了自己的商业运营团队，来自己直接经营管理。
“我们目前的商业运营团队，有很多人都是从大连万达实业回来的，这些人都有很丰富的复合式运营管理模式和经营理念，结合我们企业自身的特点，所以运作会很快成熟起来。我们会用这些商业项目的盈利来持续地投入教育，因为教育毕竟是很漫长的过程。”马万彪说。
在领汇集团开发的集教育与消费于一体的领汇乐城，实际上是一个儿童模拟体验娱乐城，同时配有供家长消费的商场。儿童来到领汇乐城体验参观，进入一个像小镇一样的虚拟社区中，进行各种与自己的兴趣与理想有关的体验，也可以模拟独立生活体验与生活能力训练。陪孩子来的家长，则可以到购物商城、影院、餐饮区消费。
目前，政府对复合式开发模式是非常支持的，因为这样的开发模式本身为政府分担了很多市政建设方面的精力和财力，同时也对小区尽快成熟起来有很大的帮助。政府只需要将精力集中在交通水暖电等其他配套建设上。“在这方面，开发企业，消费者和政府都是互惠互利的，所以相互配合和支持都是十分有效的。”马万彪说。
作为中西部城市，西安房地产起步算是比较早。但西安的房地产市场发展比较缓慢。“主要原因是许多企业在这方面意识比较滞后，没有发现其中的价值。”领汇集团总裁马万彪解释说。但这几年随着市场的变化，房产市场开始有了一些明显的起色。
事实上，西安的房地产市场潜力很大，这是西安的城市价值本身所决定的。西安是一个国际旅游城市。又是西部地区最重要的省会城市之一，无论地理位置，交通区位，届住环境也都相对良好。
“这几年山西、甘肃兰州、以及陕北的很多人都在西安购置房产。客户需求越来越大，原来一些资金雄厚的老板，纷纷来到西安注册房地产公司。多拿地，多开发建设。”马万彪说。
一步到位的复合式开发
总结和综合近十年中国房地产市场开发的经验。领汇集团在2009年进入西安地产伊始，便精确地提出了自己的理想定位和开发模式。“我进入房地产市场的时候，基本理念就是打造一个中国的复合式地产业，包括房地产开发，商业运营，教育产业。”马万彪说。
房地产开发具有特殊性。一般购房者选择房屋，都会考虑到周边与个人生活和发展相关的公共设施与生活条件，而这正是房地产开发所必需考虑的。“在有的房地产开发区位和项目中，基本的生活设施方面并不十分完善，所以有的地方入住率很低，这对我们来说也是一个启发。”领汇集团的复合式地产开发的战略思路，正是从这样的一个现实需求出发，给购房者提供更优越的选择条件。
目前在西安，领汇实业集团有三个项目。在民营房地产领域，领汇集团在西安属于规模很大企业之一。其沪灞核心腹地的领汇双河湾楼盘社区。占地70万亩，总建筑面积十万平方米。包括教育、生活消费在内商业服务配套相当完备。
目前西安房地产市场竞争也开始逐渐激烈，但是领汇房产的开发定位、区位以及目前价格，相对来说具有明显的优势：目前均价接近5000元每平米。而目前沪灞新区作为新兴的城区，从住宅生活条件上来讲，其市政建设比市里面还好，尤其是目前的房价。是相对其区位而言明显具有优势的。“领汇在沪灞地区的项目一共分为五期，目前是第一期和第二期，我们努力做到最好。”马万彪说。
领汇2009年转型做房地产，当时整个西安的房价还没有怎么大的涨幅，每平米均价还没有达到5000元。西安房价主要涨价是在2010年，2011年的每平米均价已经达到7000元到7500元，其中曲江和高新的房价基本已经过万了。
“事实上根据我们当时的判断，很多人反对到西安去拿地，大家觉得西安的房地产市场不是很平稳。我们开始在西安北郊开发的时候，当时北郊的房价也就是3000元多一点，最好的也就是5000到6000元。但今天在北郊的几个区，不论到哪个区，北郊的房产市场肯定增长空间很大。”马万彪说。
房地产政策对市场的影响是显而易见的。虽然政府在购房方面政策有一些限制，但目前而言，对西安房地产价格影响较大的，还是市场竞争，市场放量较大，房价必然是相对比较平稳的。但从全国房地产形势来看，由于西安的房价基础价位比较地，所以涨幅依然较大。政府的一些调控政策，以及房价的逐步高涨，使大量的消赞者开始行动起来。
另一方面，周边地区乡镇的城市化速度很快，也是促进房地产形势看好的一个重要因素。这其中包括政府积极参与的建房行动。
“但目前我们的开发定位是高档小区，对品位要求比较高。目前在房产项目方面，还没有与政府合作，比如廉租房或经济适用房，因为在小区消费群体定位和产品的品位定位方面，比较难以达成一致，我们担心由于各方面的原因，本来很高档的小区，就会品质下降。”马万彪说。
复合式地产开发实践
2009年开始进入房地产的时，领汇集团就已经考虑到要做教育产业，原本以能源开发核心的领汇集团在收购了一个房地产公司的同时，也组建了一个专门进行教育开发的公司。“我们通过各种渠道来将教育与房产开发结合起来，比如周边一些原有的做得不好或者不打算继续做的幼儿园、小学等。我们都收购过来，重新打造，这就对我们此后的房产开发，在很多基础软件方面打好了基础。”马万彪说。目前领汇的多彩幼儿园，在西安地区已经建成投入运营的有七所。
在目前领汇集团开发的一些小区里，幼儿园已经建好并投入运营，有很多用户还没有入住，但是孩子已经开始在这里上幼儿园了。在接下来的运作进程中，领汇集团会考虑在其开发的小区中没有小学的地方，与政府协调来配套教育资源。“面积几十万的大规模小区，必须要有配套的教育资源，这是一块很大的服务内容。从长远来讲，教育这块必须搞上去。”马万彪说。
从2011年后半年到2012年，领汇集团会在教育上投入力度更大，预计投入三分之一的财力来进行教育投资，主要投入方向是学前教育和小学教育，以此来大规模地完善社区的基本教育资源。与此同时，和西安地区的名校教育资源联合，由领汇集团提供硬件和基本条件，教育软件资源方来投入合作运营和管理。
“在义务教育阶段，我们打算考虑到与国家教育资源的合作，如果政府不能配置，我们就会自己设法配置，比如招募师资等，教育本身是一个很长的产业链，周期也比较长，需要长期的良性的投入。”马万彪说。领汇集团通过自己的调查发现，目前有大约三分之一的家长会选择民办学教，由于民办学校相对教学质量会高一些，西安现在有很多中小学校都由企业投资与优势本地教育资源合作，用市场来配置教育资源。
房地产复合式开发，当然还包括一些大型购物超市、商铺、娱乐及酒店等基础商业项目，为此，领汇集团组建了自己的商业运营团队，来自己直接经营管理。
“我们目前的商业运营团队，有很多人都是从大连万达实业回来的，这些人都有很丰富的复合式运营管理模式和经营理念，结合我们企业自身的特点，所以运作会很快成熟起来。我们会用这些商业项目的盈利来持续地投入教育，因为教育毕竟是很漫长的过程。”马万彪说。
在领汇集团开发的集教育与消费于一体的领汇乐城，实际上是一个儿童模拟体验娱乐城，同时配有供家长消费的商场。儿童来到领汇乐城体验参观，进入一个像小镇一样的虚拟社区中，进行各种与自己的兴趣与理想有关的体验，也可以模拟独立生活体验与生活能力训练。陪孩子来的家长，则可以到购物商城、影院、餐饮区消费。
目前，政府对复合式开发模式是非常支持的，因为这样的开发模式本身为政府分担了很多市政建设方面的精力和财力，同时也对小区尽快成熟起来有很大的帮助。政府只需要将精力集中在交通水暖电等其他配套建设上。“在这方面，开发企业，消费者和政府都是互惠互利的，所以相互配合和支持都是十分有效的。”马万彪说。