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摘要：以60家在沪深两市上市的房地产企业为研究样本，分析了中国房地产上市公司多元化经营对其绩效的影响。通过对样本企业2008年度相关数据的实证分析得出结论：中国房地产企业的多元化经营程度与企业绩效呈显著的负相关关系；房地产企业规模与企业绩效呈显著的正相关关系；而房地产企业的第一大股东性质与其企业绩效之间并不存在显著的相关关系。
关键词：房地产企业；多元化；企业绩效；上市公司
中图分类号：F12文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）34-0075-02
前言
1999年实行货币分房制度以来，中国的房地产业得到了飞速发展，并在国民经济中扮演越来越重要的角色。而关于是专业化经营还是多元化经营的争论在房地产业内从未停止过，那么中国房地产企业中有多少家在多元化经营呢？他们的绩效又如何呢？本文以在沪深两市上市的房地产企业为研究对象，以赫芬达尔指数度量企业多元化程度，以EVA（经济增加值）度量企业绩效，并引入企业规模等控制变量构建线性回归模型，研究房地产上市公司多元化经营对企业绩效的影响。
一、文献综述
国内外诸多学者研究了多元化对企业绩效的影响，但由于研究范围、方法等的不同，对这一问题至今没有得到统一的结论。学者们的主要观点有多元化造成企业折价、与企业绩效没有相关关系、造成企业溢价等。
（一）多元化造成企业折价
Berger通过比较经营单元应有加总价值与公司价值，揭示出在1986—1991年间，多元化经营平均带来13%～15%的损失；黄海波的研究结果显示，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关关系[1]；王兵以50家房地产企业为研究对象，以ROE、EPS、资产负债率和速动比率等财务指标来度量企业绩效，结果显示房地产企业多元化程度与盈利能力呈负相关关系[2]。
（二）多元化与企业绩效没有相关关系
哥特通过产业数量、专业化比率来衡量多元化的程度，分析了1947—1957年美国111家大公司的情况，研究结果显示，多元化与利润率之间基本不存在相关性；刘力分析了中国上市公司中21家纺织产业企业和29家电器产业企业的财务数据，对他们的多元化状况与企业绩效、公司价值之间的关系进行了分析。他分析得出的结论是“企业多元化经营程度与企业的经营效益和资产负债率之间基本上不存在相关关系”[3]。
（三）多元化造成企业溢价
洛梅尔特分析了246家多元化企业的利润绩效，他的研究指出实施多元化战略，且能将其活动严格限制在企业“核心能力和技能”范围内的企业，比其他企业拥有更好的绩效；赵素姣、方培基等通过对中国上市的105家企业各种数据的实证调研，以托宾Q值度量企业市场绩效，研究得出结论：多元化经营程度与公司的市场绩效之间呈正相关关系[4]。
纵观国内外这一领域的研究，大多数学者都采用传统的会计指标来度量企业绩效，例如，ROA、ROE、EPS等。传统的会计指标较易计算，但会计利润高估了企业的真实利润。孙永样、黄祖辉认为，ROE指标容易被人为操纵，其衡量方法也没有考虑到资本杠杆、经营风险等因素。部分国内学者参考国外研究，以托宾Q值来度量企业绩效，但是使用这一指标的前提是股票市场有效率，股价能反映企业的真实价值，中国股票市场暂属于弱势有效，显然使用托宾Q值难以反映企业的真实价值。思腾斯特公司倡导的EVA管理方法在这方面具有独特优势，首先，EVA考虑了全部资本成本，股东资本不再是免费的，管理者在决策时必须要考虑资本成本，引导管理者作出正确的决策，提高资本使用效率；其次，EVA对会计失真事项进行了调整，以经济利润取代会计利润，并且考虑了资本的时间成本，能够真实的反映企业绩效。
综上所述，我们决定使用EVA来度量企业绩效，以研究房地产企业多元化对企业绩效的影响。
二、实证分析
（一）变量设定与研究假设
1．因变量。本文以EVA来度量企业绩效，将EVA的自然对数设为因变量（EVA为负值的先取绝对值再取自然对数，最后在自然对数前加负号）。EVA的计算公式如下：
EVA=税后净营业利润－资本费用
=税后净营业利润－资本总额×加权平均资本成本率
2．自变量。本文选用赫芬达尔指数来度量多元化。赫芬达尔指数计算的公式如下：
HI=1-P2i
其中，Pi为企业第i个部门的销售收入占总销售收入的比率，n为企业的经营部门数。HI取值介于0～1之间，且与企业多元化程度呈正相关，HI值越大多元化程度越高。本文研究的是上市公司的行业多元化，并且以中国证监会2002年颁布的行业分类标准为划分原则。
3．控制变量。（1）企业规模。本文把企业规模作为控制变量，以总资产的自然对数度量。（2）第一大股东性质。本文将第一大股东性质分为国有股股东和非国有股股东两类。用二值变量来表示企业第一大股东性质。其中，第一大股东为国有股的企业用数字“1”表示；否则用数字“0”表示。
（二）样本选择与数据搜集
1．样本选择。本文以在上交所和深交所上市的房地产企业为研究对象，并按照如下原则进行筛选：（1）不得缺少当年度的与本研究相关的数据；（2）剔除被ST或PT的上市公司；（3）剔除有异常变动的上市公司。最后符合研究要求的公司有60家。
2．数据搜集。本文使用的是所选择的房地产上市公司2008年度的数据，数据均来自房地产上市公司所公布的年报，或者是以年报中的数据为基础计算得出。
（三）模型设定
本文拟建立如下模型：
lnEVAi=β1+β2HIi+β3lnAsseti+β4Dummyi+μi
其中，Ln（EVA）=EVA的自然对数；HI=企业多元化程度；Ln（Asset）=企业资产总额的自然对数；Dummy=第一大股东性质；第一大股东为非国有股股东时D=0；第一大股东为国有股股东时D=1。
（四）实证结果与分析
1．模型运行结果。运用软件Eviews3，将所取得的数据进行最小二乘法估计，得到的主要结果（如下表所示）：
表1模型运行结果
2．模型检验与修正。
（1）统计性检验。从运行结果看，模型虽然能通过α=0.1的F检验，但是变量HI、Dummy的系数的p值未能通过α=0.1的t检验。将变量Dummy剔除之后，模型修正为：
lnEVAi=β1+β2HIi+β3lnAsseti++μi
在Eviews3中运行后，变量HI的p值为0.078、LnAsset的p值为0.020，分别能够通过α=0.1和α=0.05的t检验，F检验的p值为0.019，模型整体也能通过α=0.05的F检验。
（2）多重共线性检验。对变量HI、LnAsset进行相关分析，其相关系数约为0.06，根据经验，我们认为两之间的共线性很弱，且修改后的模型不受其明显影响。
（3）自相关检验。在本模型条件下查DW统计表得：dL=1.51，dU=1.65。则4-dU=2.35，而修改后模型中DW=1.997，所以dU
（4）异方差检验。运用怀特检验法对模型进行异方差检验，构建的辅助回归模型的R2=0.12，则nR2=60×0.12=7.2，查卡方分布表得χ20.1（2）=9。21，所以nR2<χ20.1（2），表明模型不存在异方差。
综上所述，本研究的模型最终估计结果为：
Y = - 85.23-15.84*HI + 4.32*LnAsset
3．结果讨论与分析。变量HI的系数在1%的置信水平下显著不为0，与Y呈负相关关系，即在其他因素不变的情况下，中国房地产上市公司的多元化程度与企业绩效呈显著的负相关关系。多元化经营使得企业增加用于协调的管理成本和代理成本。高度多元化经营的企业必然进入在生产、技术研发、营销等方面不同的行业，企业的高层管理者对这些行业未必都能了如指掌，信息不对称使得高层管理者在配置资源时难以真正抓住净现值为正的项目，造成资源配置的低效率。
变量LnAsset的系数在5%的置信水平下显著不为0，与Y呈正相关关系，即在其他因素不变的情况下，中国房地产上市公司的规模与企业绩效呈显著的正相关关系，企业规模越大，其企业绩效越好。市场对企业绩效的评价可能会因为其规模大而认为其对市场变化的反应慢，从而认为其绩效差，但是撇开这一点，单从企业自身角度考虑，规模大使得企业抵御风险的能力更强，竞争力更强，这是带给企业高绩效的基础。
哑变量的系数在原模型中不显著，说明企业第一大股东的性质与企业绩效之间不存在显著的相关关系，这可能是因为国有控股企业虽然较之其他企业能够拥有更多的资源，但是国有企业的利润主体和责任主体不明，使得国有企业追求企业绩效的动机不是很强烈。
结论
本文以60家在沪深两市上市的房地产企业为研究样本，分析了中国房地产上市公司多元化经营对其绩效的影响。通过对样本企业2008年度相关数据的实证分析得出结论：中国房地产企业的多元化经营程度与企业绩效呈显著的负相关关系；房地产企业规模与企业绩效呈显著的正相关关系；而房地产企业的第一大股东性质与其企业绩效之间并不存在显著的相关关系。
本文的研究结论显示，中国房地产企业进行多元化经营可能会损害企业绩效，因此我们建议，为避免造成主业不强辅业还拖后腿的尴尬局面，中国房地产企业应尽量进行归核化发展，集中主要资源发展房地产开发业务，在壮大主业的基础上，视自身实力与机遇选择房地产相关业务，如物业管理等，进行扩张。
参考文献：
[1]黄海波.中国房地产类上市公司多元化与企业绩效的实证分析[J].西安交通大学学报:社会科学版，2007，(1).
[2]王兵.房地产企业多元化经营绩效实证研究——以房地产上市公司为例[D].西安:西安建筑科技大学硕士论文，2009.
[3]刘力.多元化经营及其对企业价值的影响[J].经济科学，1997，(3).
[4]赵素姣，方培基.上市公司多元化与市场绩效关系的实证研究[J].商场现代化，2005，(22).[责任编辑 陈丽敏]
关键词：房地产企业；多元化；企业绩效；上市公司
中图分类号：F12文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）34-0075-02
前言
1999年实行货币分房制度以来，中国的房地产业得到了飞速发展，并在国民经济中扮演越来越重要的角色。而关于是专业化经营还是多元化经营的争论在房地产业内从未停止过，那么中国房地产企业中有多少家在多元化经营呢？他们的绩效又如何呢？本文以在沪深两市上市的房地产企业为研究对象，以赫芬达尔指数度量企业多元化程度，以EVA（经济增加值）度量企业绩效，并引入企业规模等控制变量构建线性回归模型，研究房地产上市公司多元化经营对企业绩效的影响。
一、文献综述
国内外诸多学者研究了多元化对企业绩效的影响，但由于研究范围、方法等的不同，对这一问题至今没有得到统一的结论。学者们的主要观点有多元化造成企业折价、与企业绩效没有相关关系、造成企业溢价等。
（一）多元化造成企业折价
Berger通过比较经营单元应有加总价值与公司价值，揭示出在1986—1991年间，多元化经营平均带来13%～15%的损失；黄海波的研究结果显示，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关关系[1]；王兵以50家房地产企业为研究对象，以ROE、EPS、资产负债率和速动比率等财务指标来度量企业绩效，结果显示房地产企业多元化程度与盈利能力呈负相关关系[2]。
（二）多元化与企业绩效没有相关关系
哥特通过产业数量、专业化比率来衡量多元化的程度，分析了1947—1957年美国111家大公司的情况，研究结果显示，多元化与利润率之间基本不存在相关性；刘力分析了中国上市公司中21家纺织产业企业和29家电器产业企业的财务数据，对他们的多元化状况与企业绩效、公司价值之间的关系进行了分析。他分析得出的结论是“企业多元化经营程度与企业的经营效益和资产负债率之间基本上不存在相关关系”[3]。
（三）多元化造成企业溢价
洛梅尔特分析了246家多元化企业的利润绩效，他的研究指出实施多元化战略，且能将其活动严格限制在企业“核心能力和技能”范围内的企业，比其他企业拥有更好的绩效；赵素姣、方培基等通过对中国上市的105家企业各种数据的实证调研，以托宾Q值度量企业市场绩效，研究得出结论：多元化经营程度与公司的市场绩效之间呈正相关关系[4]。
纵观国内外这一领域的研究，大多数学者都采用传统的会计指标来度量企业绩效，例如，ROA、ROE、EPS等。传统的会计指标较易计算，但会计利润高估了企业的真实利润。孙永样、黄祖辉认为，ROE指标容易被人为操纵，其衡量方法也没有考虑到资本杠杆、经营风险等因素。部分国内学者参考国外研究，以托宾Q值来度量企业绩效，但是使用这一指标的前提是股票市场有效率，股价能反映企业的真实价值，中国股票市场暂属于弱势有效，显然使用托宾Q值难以反映企业的真实价值。思腾斯特公司倡导的EVA管理方法在这方面具有独特优势，首先，EVA考虑了全部资本成本，股东资本不再是免费的，管理者在决策时必须要考虑资本成本，引导管理者作出正确的决策，提高资本使用效率；其次，EVA对会计失真事项进行了调整，以经济利润取代会计利润，并且考虑了资本的时间成本，能够真实的反映企业绩效。
综上所述，我们决定使用EVA来度量企业绩效，以研究房地产企业多元化对企业绩效的影响。
二、实证分析
（一）变量设定与研究假设
1．因变量。本文以EVA来度量企业绩效，将EVA的自然对数设为因变量（EVA为负值的先取绝对值再取自然对数，最后在自然对数前加负号）。EVA的计算公式如下：
EVA=税后净营业利润－资本费用
=税后净营业利润－资本总额×加权平均资本成本率
2．自变量。本文选用赫芬达尔指数来度量多元化。赫芬达尔指数计算的公式如下：
HI=1-P2i
其中，Pi为企业第i个部门的销售收入占总销售收入的比率，n为企业的经营部门数。HI取值介于0～1之间，且与企业多元化程度呈正相关，HI值越大多元化程度越高。本文研究的是上市公司的行业多元化，并且以中国证监会2002年颁布的行业分类标准为划分原则。
3．控制变量。（1）企业规模。本文把企业规模作为控制变量，以总资产的自然对数度量。（2）第一大股东性质。本文将第一大股东性质分为国有股股东和非国有股股东两类。用二值变量来表示企业第一大股东性质。其中，第一大股东为国有股的企业用数字“1”表示；否则用数字“0”表示。
（二）样本选择与数据搜集
1．样本选择。本文以在上交所和深交所上市的房地产企业为研究对象，并按照如下原则进行筛选：（1）不得缺少当年度的与本研究相关的数据；（2）剔除被ST或PT的上市公司；（3）剔除有异常变动的上市公司。最后符合研究要求的公司有60家。
2．数据搜集。本文使用的是所选择的房地产上市公司2008年度的数据，数据均来自房地产上市公司所公布的年报，或者是以年报中的数据为基础计算得出。
（三）模型设定
本文拟建立如下模型：
lnEVAi=β1+β2HIi+β3lnAsseti+β4Dummyi+μi
其中，Ln（EVA）=EVA的自然对数；HI=企业多元化程度；Ln（Asset）=企业资产总额的自然对数；Dummy=第一大股东性质；第一大股东为非国有股股东时D=0；第一大股东为国有股股东时D=1。
（四）实证结果与分析
1．模型运行结果。运用软件Eviews3，将所取得的数据进行最小二乘法估计，得到的主要结果（如下表所示）：
表1模型运行结果
2．模型检验与修正。
（1）统计性检验。从运行结果看，模型虽然能通过α=0.1的F检验，但是变量HI、Dummy的系数的p值未能通过α=0.1的t检验。将变量Dummy剔除之后，模型修正为：
lnEVAi=β1+β2HIi+β3lnAsseti++μi
在Eviews3中运行后，变量HI的p值为0.078、LnAsset的p值为0.020，分别能够通过α=0.1和α=0.05的t检验，F检验的p值为0.019，模型整体也能通过α=0.05的F检验。
（2）多重共线性检验。对变量HI、LnAsset进行相关分析，其相关系数约为0.06，根据经验，我们认为两之间的共线性很弱，且修改后的模型不受其明显影响。
（3）自相关检验。在本模型条件下查DW统计表得：dL=1.51，dU=1.65。则4-dU=2.35，而修改后模型中DW=1.997，所以dU
综上所述，本研究的模型最终估计结果为：
Y = - 85.23-15.84*HI + 4.32*LnAsset
3．结果讨论与分析。变量HI的系数在1%的置信水平下显著不为0，与Y呈负相关关系，即在其他因素不变的情况下，中国房地产上市公司的多元化程度与企业绩效呈显著的负相关关系。多元化经营使得企业增加用于协调的管理成本和代理成本。高度多元化经营的企业必然进入在生产、技术研发、营销等方面不同的行业，企业的高层管理者对这些行业未必都能了如指掌，信息不对称使得高层管理者在配置资源时难以真正抓住净现值为正的项目，造成资源配置的低效率。
变量LnAsset的系数在5%的置信水平下显著不为0，与Y呈正相关关系，即在其他因素不变的情况下，中国房地产上市公司的规模与企业绩效呈显著的正相关关系，企业规模越大，其企业绩效越好。市场对企业绩效的评价可能会因为其规模大而认为其对市场变化的反应慢，从而认为其绩效差，但是撇开这一点，单从企业自身角度考虑，规模大使得企业抵御风险的能力更强，竞争力更强，这是带给企业高绩效的基础。
哑变量的系数在原模型中不显著，说明企业第一大股东的性质与企业绩效之间不存在显著的相关关系，这可能是因为国有控股企业虽然较之其他企业能够拥有更多的资源，但是国有企业的利润主体和责任主体不明，使得国有企业追求企业绩效的动机不是很强烈。
结论
本文以60家在沪深两市上市的房地产企业为研究样本，分析了中国房地产上市公司多元化经营对其绩效的影响。通过对样本企业2008年度相关数据的实证分析得出结论：中国房地产企业的多元化经营程度与企业绩效呈显著的负相关关系；房地产企业规模与企业绩效呈显著的正相关关系；而房地产企业的第一大股东性质与其企业绩效之间并不存在显著的相关关系。
本文的研究结论显示，中国房地产企业进行多元化经营可能会损害企业绩效，因此我们建议，为避免造成主业不强辅业还拖后腿的尴尬局面，中国房地产企业应尽量进行归核化发展，集中主要资源发展房地产开发业务，在壮大主业的基础上，视自身实力与机遇选择房地产相关业务，如物业管理等，进行扩张。
参考文献：
[1]黄海波.中国房地产类上市公司多元化与企业绩效的实证分析[J].西安交通大学学报:社会科学版，2007，(1).
[2]王兵.房地产企业多元化经营绩效实证研究——以房地产上市公司为例[D].西安:西安建筑科技大学硕士论文，2009.
[3]刘力.多元化经营及其对企业价值的影响[J].经济科学，1997，(3).
[4]赵素姣，方培基.上市公司多元化与市场绩效关系的实证研究[J].商场现代化，2005，(22).[责任编辑 陈丽敏]