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摘 要：随着我国住房制度的改革和住房商品化的发展，物业管理进入了一个蓬勃发展阶段。作为一个新兴的服务行业，经过30多年的发展，物业管理已初步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。本文试图从北京市水务局物业管理的实际情况出发，研究和探索一条适合自己小区物业服务与管理的全新模式，解决小区中的种种难题和困惑，进而使北京市水务局宿舍区的物业服务与管理得到持续发展。实施物业管理，对于改善人民群众的生活水平、居住环境、提升城市面貌、扩大就业、建设和谐社会均发挥了至关重要的作用。传统房屋管理的那种国家统包统养、低租金模式已远远不能实现以租养房和使物业实现保值增值的目的，取而代之的便是现代化的物业管理。本文通过对市水务局居住小区多年来物业管理发展进程的介绍和针对具体问题的处理，展示了作者的实际工作能力。不仅如此，本文还从近些年来，笔者为了更好更出色的完成工作任务，实地提高自己的工作能力，自觉努力地学习和钻研物业管理知识，夯实理论基础，在物业管理工作的各个方面展示了自己的综合能力、知识和才华，从而为水务局物业管理的发展做出了自己的一份贡献。
关键词：改革 物业管理 作用
一、北京市水务局宿舍区物业管理的起源
市水务局在上世纪70年代，按照当时局领导的“一要建设，二要生活”的方针先后在朝阳区团结湖北路、海淀区增光路、海淀区普惠北里建立了3个居住小区，并按传统的房管模式成立了3个管段（增光路小区于2003年由冠德房地产拆迁），彼时我们对职工宿舍进行的管理，只是简单的维修和换件，只收取供暖费、代收水电费，若有职工反映家中的水龙头坏了或是下水道堵塞了，我们的维修人员就上门服务，达到维修目的即可，这便是我们最早的物业管理的雏形，也是当时社会上普遍俗称的房屋管理。
二、北京市水务局物业管理的发展
1999年，市水务局在海淀区北洼西里又建有高层、多层各1栋，我们水务局房屋管理中心（其下有北京海淀万邦物业管理公司）又在此建设了物业维修用房，锅炉房、停车场、自行车棚以及便民综合服务用房等，形成了现在的北洼西里小区。此时，物业管理方兴未艾，市水务局顺应职工的生活需要和形势发展的需要，遂与我们签订了物业管理委托合同。
自1999年7月市水务局与我们签订物业合同以来，我们即对局属宿舍区积极地推行物业服务，又对之按照时的京价（房）字[1997]第196号文件进行物业服务费的收取。由于市水务局宿舍区的产权人，长期享受无偿服务，因此一开始很难推行物业服务收费。对此，我们一面加强服务力度，实行维修班电话公示和24小时维修人员值守，维修随叫随到。对紧急突发的维修安全事故，亦做有紧急处置预案。同时加强宣传，广而告之，使业主知道自己既有享受物业服务的权利，也有按时足额支付物业服务费的义务，权利和义务是一致的。宣传和动員，最终被住户接受。收费由此步入了一个比较顺畅的阶段。恰此时单位又派出员工参加建设部举办的物管人员学习班，取得了物业经理管理人员上岗合格证。不仅如此，我们还与时俱进，在宿舍区安装门禁系统，对所辖小区施行24小时全覆盖监控，并安排24小时治安巡逻，以保一方平安。几年来，我局属宿舍区治安状况良好，每年的服务质量问卷调查，安保满意率均在95%以上。
三、业主入住手续办理工作
2008年4月，普惠北里8号楼正式接管验收。验收合格后，即需为住户办理入住手续。为此，我们一面将办理入住手续流程图在办理处公示，一面向住户发放《普北新建宿舍楼住户入住手册》（内容包括：欢迎辞、普北新建宿舍楼居民管理服务指南、普北新建宿舍楼居住临时管理规约、普北新建宿舍楼室内装饰装修管理规定、普北新建宿舍楼室内装饰装修管理服务协议书、普北新建宿舍楼住户装修流程图、普北新建宿舍楼设备设施维护运行及服务收费暂行标准、普北新建宿舍楼电梯使用须知、普北新建宿舍楼门禁系统运行及安全管理规定、普北新建宿舍楼养犬管理规定、普北新建宿舍楼机动车停放及交通管理规定、地下停车场管理规定共12个文件）。流程图使住户对入住手续的办理一目了然，而入住手册的发放则为日后的服务、收费工作打下了良好的基础。
四、我之物业管理工作
1.物业管理之收费工作。1999年，北洼西里小区成立，在进行房改售房的同时，我们便收取物业服务费及供暖费等。18年来，我们每年收取的局属宿舍区物业服务费详见下表：
2.物业管理之房地产产权产籍申报工作。1988年3月，应市房地产管理局的要求，我局开始对过去未申报的房屋进行产权登记，以取得房屋所有权证书。截至2013年，我共为单位办理房屋所有权证13个，面积141799.21平方米。这13处房屋所有权证的具体情况见下表：
上述房屋所有权证和国有土地使用权证的取得，为单位顺利地开展售房工作和日常工作奠定了良好的基础。目前正在进行的是海淀区北洼西里维修用房的产权申报工作。
3.物业管理之档案管理工作。1988年3月，按照单位的工作安排，始整理单位的房屋建筑工程档案和锅炉供暖设施设备档案（自1991年又整理售房档案）并提供日常借阅管理等工作。23年来（2011年，档案交由他人管理），共整理形成档案案卷目录3本，全宗卷1本，装订档案400余卷，提供档案借阅近2000次，为我单位各项工作的顺利开展起到了一定的推动作用。顺便说一下，自2001年起，公司质量管理体系运行过程中形成的档案（房管部）亦由我整理归档。
4.房改售房、按经济适用住房售房工作。1991年，我局响应市房改办的号召，率先进行了房改试点。26年来，我局共出售公有住房66671.35平方米，收取售房款33545426元，办理发放产权证1482个（产权人多次调房，一人曾多次取得过产权证）。2008年，我局又在海淀区新建了普惠北里8号楼，向职工按经济适用住房价格出售。截至2016年9月，我局共出售新建房屋418户，收取房价款143110533.64元。 5.物业管理工作之内审员工作。自2001年取得内审员资质起，我始任公司（我单位为差额拨款的事业单位，另有北京海淀万邦物业管理公司的营业执照）内审员工作。16年来，我主审过公司办公室（1次）、第一管理所（1次）、第三管理所（12次）。每次内审前检查表的编写、文件有效性的查阅、现场的实地查勘，都是我必做的工作，我想这对于公司的持续发展应是起到了一定的积极作用。
6.职工住房补贴申报工作。2001年，我局响应市房改办的号召，对职工住房情况进行普查。为此，我指导单位在职和离退休职工填写职工住房情况调查表140余份。2005年起，市房改办要求为无房和住房未达标的职工申报住房补贴。12年来，为121名职工办理了住房补贴备案，计算申报住房补贴额6903593.72元。为维护国家和职工的正当权益做出了一点贡献。
五、应对工作中的挑战——持续学习，提高素质
为满足单位发展和自身工作的需要，我先后2次参加内审员学习班，分别取得ISO2000版和ISO2008版的内审员资格证书。在单位工作中，我身先士卒，努力做好内审员工作。2011年和2012年，两次利用周六、日时间，参加物业管理知识培训，系统地学习了物业管理知识，并于2012年9月取得了《中華人民共和国物业管理师资格证书》。通过学习，为提升自己的实际工作能力，奠定了坚实的理论基础。在漫长的物业管理职业生涯中，我曾从事过多种物业管理业务。其中主要是物业服务收费统计工作、房地产产权产籍申报工作、物业管理档案工作、房改售房与按经济适用住房售房产权申报工作、物业管理内审员工作、职工住房补贴申报工作、物企基本情况年报、资质审核申报等。工作中，我始终一丝不苟，认真履行每一项工作职责，保质保量的完成了每一项工作。
六、结语
随着城市化进程的加快，我国的房地产业得到了空前的发展。与此相应的是一大批具有一定规模、基础设施齐备的小区如雨后春笋般在各地的兴起。物业管理应运而生。物业管理就是对这些与人们生活息息相关的居住环境和居住场所及配套设施设备提供管理与服务的经济活动。对物企而言，需要在经营手段、管理机制、管理理念等方面，进行全方位大胆的改革和创新，以保证走出一条适应市场化、专业化、社会化发展的道路。
参考文献：
[1]韩朝等.《住宅小区物业管理经济学》[M]. 北京：清华大学出版社，2012.
[2]刘圣欢.《物业管理： 产权安排与管理模式选择》[J].财经问题研究，2012.
[3]温丰文.《论区分所有建筑物之管理》[J].法学丛刊，2013（2） ：38.
关键词：改革 物业管理 作用
一、北京市水务局宿舍区物业管理的起源
市水务局在上世纪70年代，按照当时局领导的“一要建设，二要生活”的方针先后在朝阳区团结湖北路、海淀区增光路、海淀区普惠北里建立了3个居住小区，并按传统的房管模式成立了3个管段（增光路小区于2003年由冠德房地产拆迁），彼时我们对职工宿舍进行的管理，只是简单的维修和换件，只收取供暖费、代收水电费，若有职工反映家中的水龙头坏了或是下水道堵塞了，我们的维修人员就上门服务，达到维修目的即可，这便是我们最早的物业管理的雏形，也是当时社会上普遍俗称的房屋管理。
二、北京市水务局物业管理的发展
1999年，市水务局在海淀区北洼西里又建有高层、多层各1栋，我们水务局房屋管理中心（其下有北京海淀万邦物业管理公司）又在此建设了物业维修用房，锅炉房、停车场、自行车棚以及便民综合服务用房等，形成了现在的北洼西里小区。此时，物业管理方兴未艾，市水务局顺应职工的生活需要和形势发展的需要，遂与我们签订了物业管理委托合同。
自1999年7月市水务局与我们签订物业合同以来，我们即对局属宿舍区积极地推行物业服务，又对之按照时的京价（房）字[1997]第196号文件进行物业服务费的收取。由于市水务局宿舍区的产权人，长期享受无偿服务，因此一开始很难推行物业服务收费。对此，我们一面加强服务力度，实行维修班电话公示和24小时维修人员值守，维修随叫随到。对紧急突发的维修安全事故，亦做有紧急处置预案。同时加强宣传，广而告之，使业主知道自己既有享受物业服务的权利，也有按时足额支付物业服务费的义务，权利和义务是一致的。宣传和动員，最终被住户接受。收费由此步入了一个比较顺畅的阶段。恰此时单位又派出员工参加建设部举办的物管人员学习班，取得了物业经理管理人员上岗合格证。不仅如此，我们还与时俱进，在宿舍区安装门禁系统，对所辖小区施行24小时全覆盖监控，并安排24小时治安巡逻，以保一方平安。几年来，我局属宿舍区治安状况良好，每年的服务质量问卷调查，安保满意率均在95%以上。
三、业主入住手续办理工作
2008年4月，普惠北里8号楼正式接管验收。验收合格后，即需为住户办理入住手续。为此，我们一面将办理入住手续流程图在办理处公示，一面向住户发放《普北新建宿舍楼住户入住手册》（内容包括：欢迎辞、普北新建宿舍楼居民管理服务指南、普北新建宿舍楼居住临时管理规约、普北新建宿舍楼室内装饰装修管理规定、普北新建宿舍楼室内装饰装修管理服务协议书、普北新建宿舍楼住户装修流程图、普北新建宿舍楼设备设施维护运行及服务收费暂行标准、普北新建宿舍楼电梯使用须知、普北新建宿舍楼门禁系统运行及安全管理规定、普北新建宿舍楼养犬管理规定、普北新建宿舍楼机动车停放及交通管理规定、地下停车场管理规定共12个文件）。流程图使住户对入住手续的办理一目了然，而入住手册的发放则为日后的服务、收费工作打下了良好的基础。
四、我之物业管理工作
1.物业管理之收费工作。1999年，北洼西里小区成立，在进行房改售房的同时，我们便收取物业服务费及供暖费等。18年来，我们每年收取的局属宿舍区物业服务费详见下表：
2.物业管理之房地产产权产籍申报工作。1988年3月，应市房地产管理局的要求，我局开始对过去未申报的房屋进行产权登记，以取得房屋所有权证书。截至2013年，我共为单位办理房屋所有权证13个，面积141799.21平方米。这13处房屋所有权证的具体情况见下表：
上述房屋所有权证和国有土地使用权证的取得，为单位顺利地开展售房工作和日常工作奠定了良好的基础。目前正在进行的是海淀区北洼西里维修用房的产权申报工作。
3.物业管理之档案管理工作。1988年3月，按照单位的工作安排，始整理单位的房屋建筑工程档案和锅炉供暖设施设备档案（自1991年又整理售房档案）并提供日常借阅管理等工作。23年来（2011年，档案交由他人管理），共整理形成档案案卷目录3本，全宗卷1本，装订档案400余卷，提供档案借阅近2000次，为我单位各项工作的顺利开展起到了一定的推动作用。顺便说一下，自2001年起，公司质量管理体系运行过程中形成的档案（房管部）亦由我整理归档。
4.房改售房、按经济适用住房售房工作。1991年，我局响应市房改办的号召，率先进行了房改试点。26年来，我局共出售公有住房66671.35平方米，收取售房款33545426元，办理发放产权证1482个（产权人多次调房，一人曾多次取得过产权证）。2008年，我局又在海淀区新建了普惠北里8号楼，向职工按经济适用住房价格出售。截至2016年9月，我局共出售新建房屋418户，收取房价款143110533.64元。 5.物业管理工作之内审员工作。自2001年取得内审员资质起，我始任公司（我单位为差额拨款的事业单位，另有北京海淀万邦物业管理公司的营业执照）内审员工作。16年来，我主审过公司办公室（1次）、第一管理所（1次）、第三管理所（12次）。每次内审前检查表的编写、文件有效性的查阅、现场的实地查勘，都是我必做的工作，我想这对于公司的持续发展应是起到了一定的积极作用。
6.职工住房补贴申报工作。2001年，我局响应市房改办的号召，对职工住房情况进行普查。为此，我指导单位在职和离退休职工填写职工住房情况调查表140余份。2005年起，市房改办要求为无房和住房未达标的职工申报住房补贴。12年来，为121名职工办理了住房补贴备案，计算申报住房补贴额6903593.72元。为维护国家和职工的正当权益做出了一点贡献。
五、应对工作中的挑战——持续学习，提高素质
为满足单位发展和自身工作的需要，我先后2次参加内审员学习班，分别取得ISO2000版和ISO2008版的内审员资格证书。在单位工作中，我身先士卒，努力做好内审员工作。2011年和2012年，两次利用周六、日时间，参加物业管理知识培训，系统地学习了物业管理知识，并于2012年9月取得了《中華人民共和国物业管理师资格证书》。通过学习，为提升自己的实际工作能力，奠定了坚实的理论基础。在漫长的物业管理职业生涯中，我曾从事过多种物业管理业务。其中主要是物业服务收费统计工作、房地产产权产籍申报工作、物业管理档案工作、房改售房与按经济适用住房售房产权申报工作、物业管理内审员工作、职工住房补贴申报工作、物企基本情况年报、资质审核申报等。工作中，我始终一丝不苟，认真履行每一项工作职责，保质保量的完成了每一项工作。
六、结语
随着城市化进程的加快，我国的房地产业得到了空前的发展。与此相应的是一大批具有一定规模、基础设施齐备的小区如雨后春笋般在各地的兴起。物业管理应运而生。物业管理就是对这些与人们生活息息相关的居住环境和居住场所及配套设施设备提供管理与服务的经济活动。对物企而言，需要在经营手段、管理机制、管理理念等方面，进行全方位大胆的改革和创新，以保证走出一条适应市场化、专业化、社会化发展的道路。
参考文献：
[1]韩朝等.《住宅小区物业管理经济学》[M]. 北京：清华大学出版社，2012.
[2]刘圣欢.《物业管理： 产权安排与管理模式选择》[J].财经问题研究，2012.
[3]温丰文.《论区分所有建筑物之管理》[J].法学丛刊，2013（2） ：38.