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摘 要 商品房预售制度是房地产业的一项重要制度,它伴随着房地产业的发展而发展,但近几年来由于其本身的弊端而引起的对其存废的讨论日益激烈。本文首先阐述了商品房预售制度的现状,分析其存在的问题,以及为其进一步发展而应采取的完善措施。
关键词 商品房 预售制度 完善
中图分类号:D922文献标识码:A
一、商品房预售制度的含义和发展现状
商品房预售是指:“预售方(房地产开发经营企业)将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方,承购方交付定金或购房款,并在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。”在这一商品房销售模式中,预购方拥有以其购得的房屋期权进行抵押或者转让的权利以及在商品房竣工后获取商品房所有权等,而预售方则拥有要求对方在商品房竣工前即依约缴纳部分房款的权利,因此商品房预售对房地产销售方是一种有效缓解资金压力、补充现金流的方式,故更容易受到开发商青睐。
1954 年,这一方式由香港立信置业公司首创,20世纪90年代在我国大陆地区开始逐步建立。随着1994 年7 月《中华人民共和国城市房地产管理法》的施行,正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等,均对这一制度作了相应具体的规定。经过十几年的发展,目前预售已经成为商品房销售的主要方式。目前,在房地产开发中,定金和预付收款已占到整个房地产开发资金的45%左右,已成为房地产开发的第一大资金来源;企业自筹资金占房地产开发资金的30%左右,其中大约有70%是来自于个人按揭贷款,房屋定金和预收款中也有30% 的资金是来自于银行贷款,加上开发贷款也占到总开发资金的18%左右,地产开发中使用银行贷款的总比重实际已经达到了52%以上。我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策,迅速完成了资本原始积累。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
二、商品预售房制度存在的问题
诚然,我国商品房预售制度已经取得了很大的成就,但由于其现实操作、本身法律规定不足等原因,使其仍存在一些问题。
(一)交易不公平,开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。
根据我国现行的预售机制,当住房还处在建设过程中,购房者就已经支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不须承担房屋存货成本,施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款,开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是,当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。
(二)开发商违约,缺乏有力的监督和惩罚机制。
1、开发商在建设项目土地被抵押状况下,不告知购房人抵押的事实,与购房人签订商品房买卖契约,且该房屋的权利瑕疵也不在合同中注明,目的是打消购房人的顾虑,顺利收取定金和首付款;
2、开发商在建设项目土地被抵押状况下,在与购房人签订合同后,为了顺利地将土地抵押转成在建工程抵押,往往不为购房人办理登记备案手续;
3、开发商在不通知抵押权人的情况下,也不告知购房人抵押的事实,将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人,在签订契约收取房款后,长期不为购房者办理登记备案(被设定抵押的房屋无法办理登记备案) 。
在前述情形下,一旦开发商资金发生危机,不能如期偿还银行的贷款,银行可通过司法程序对已销售但未办理登记备案的房屋进行查封并处理。尽管根据最高人民法院司法解释规定:“对于故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失。 但是,如若开发企业濒临倒闭,无钱赔偿,最终受害的还是购房人。
(三)现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。
期房销售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要,只要能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款,往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商,而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了特殊落后的企业经营模式,大量低质开发商充斥于房地产市场。
三、完善我国商品房预售的对策
(一)加强商品房预售登记的完善。
首先,赋予商品房预售登记预告登记的法律效力,使得预购人请求开发商到期转让房屋并办理过户手续的债权得以物权化,而非行政管理意义上的登记备案性质。这样才能使商品房预售登记具有保全权利、对抗第三人的法律效力,才能有效控制预售方的再出售行为,保护预购人的合法权益。
其次,完善登记机构的职责,保障登记信息公开。应将登记信息采取网络化管理,在登记机构的监管之下,方便当事人查询,防止恶意开发商的欺诈行为。
(二)加强对预售条件的监管。
一方面要切实加强对开发商资金投入情况的审核,且可以根据工程造价的大小确定数个按阶段划分的适当比例;另一方面对于开发商资金投入量的计算不应当包括土地使用权出让金。
(三)加强对预售资金的专项管理。
针对我国实际,对预售资金应采取专项信托、专门账号等方式来管理。同时,引入担保公司加强对预售款的监管,由预售人在银行开立预售款监管专用账户,由预售人、监管银行和担保公司签订预售款监管协议,同时预售人委托担保公司向购房者出具保证商品房预售款按规定用于预售商品房建设的担保书,由担保公司承担全部的民事赔偿责任和经济赔偿义务。
(四)加强商品房预售信息的披露,保障消费者的知情权和公平交易权。
目前,普通老百姓对于其所要购买的商品房的构造、质量等有关方面的知识十分欠缺,其购买时主要的信息渠道是房地产开发企业的广告或者简单介绍,购房者和卖房者掌握的信息不对称,房地产开发企业明显占有优势。另外,购房者对其完工后所存在的缺陷和质量瑕疵甚至是损毁情况等也一无所知。如果房地产企业隐瞒这些信息,也会使购房者处于一种不利的被动地位。对此应增强预售信息透明度,解决消费者与房地产开发商之间的信息不对称问题。
(五)建立开发商违约险。
房地产预售中,大到建筑物质量、规格与当初承诺的不符,小到房屋面积缩水、小区绿化面积减少等情况屡屡出现。而出现这些问题后,消费者往往维权都很困难。因此,建议建立一种开发商违约险,让开发商以自己将要开发的房产项目为标的投保,受益人为预购者,由保险公司承担相应的对购房者的赔偿责任,保障购房者能够及时得到赔偿。并且建议由法律规定强制要求房地产开发商参加。通过保险这种分散风险的方式,改变消费者的弱势地位,加强对开发商的监督力度。
四、结语
商品房预售制度对于我国的房地产业发展有着重要意义,经过近二十年的发展,已经成为房地产市场的一项基本制度,但是,同任何新生事物相类似,预售制度也带来了许多严重的问题,针对其产生的问题,应当从制度层面加以完善,通过建立起有效的风险分担机制,加强对预售资金的监管,规定严格的商品房预售市场准入和退出机制,加大信息披露力度等手段,以保障商品房预售中预购人等主体的合法权益,消除我国预售制度目前存在的各种问题,真正有效地发挥预售制度的作用。□
(作者:郑州大学法学院2009级研究生)
注释:
李艳荣,周珂等.房地产法.中国人民大学出版社,2008.
任纪军.改革期房销售触动利益神经.瞭望新闻周刊,2005,(35).
易宪容,黄苑.中国房地产预售制度:深层问题与对策建议.江海学刊,2007,(2).
符启林.房地产法(第三版).法律出版社,2004.
雷兴虎,蔡科云.中国商品房预售制度的存与废———兼谈我国房地产法律制度的完善.法学评论,2008,(1)
张薇.完善我国商品房预售制度的思考.北京交通大学优秀硕士论文,2008.
关键词 商品房 预售制度 完善
中图分类号:D922文献标识码:A
一、商品房预售制度的含义和发展现状
商品房预售是指:“预售方(房地产开发经营企业)将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方,承购方交付定金或购房款,并在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。”在这一商品房销售模式中,预购方拥有以其购得的房屋期权进行抵押或者转让的权利以及在商品房竣工后获取商品房所有权等,而预售方则拥有要求对方在商品房竣工前即依约缴纳部分房款的权利,因此商品房预售对房地产销售方是一种有效缓解资金压力、补充现金流的方式,故更容易受到开发商青睐。
1954 年,这一方式由香港立信置业公司首创,20世纪90年代在我国大陆地区开始逐步建立。随着1994 年7 月《中华人民共和国城市房地产管理法》的施行,正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等,均对这一制度作了相应具体的规定。经过十几年的发展,目前预售已经成为商品房销售的主要方式。目前,在房地产开发中,定金和预付收款已占到整个房地产开发资金的45%左右,已成为房地产开发的第一大资金来源;企业自筹资金占房地产开发资金的30%左右,其中大约有70%是来自于个人按揭贷款,房屋定金和预收款中也有30% 的资金是来自于银行贷款,加上开发贷款也占到总开发资金的18%左右,地产开发中使用银行贷款的总比重实际已经达到了52%以上。我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策,迅速完成了资本原始积累。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
二、商品预售房制度存在的问题
诚然,我国商品房预售制度已经取得了很大的成就,但由于其现实操作、本身法律规定不足等原因,使其仍存在一些问题。
(一)交易不公平,开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。
根据我国现行的预售机制,当住房还处在建设过程中,购房者就已经支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不须承担房屋存货成本,施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款,开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是,当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。
(二)开发商违约,缺乏有力的监督和惩罚机制。
1、开发商在建设项目土地被抵押状况下,不告知购房人抵押的事实,与购房人签订商品房买卖契约,且该房屋的权利瑕疵也不在合同中注明,目的是打消购房人的顾虑,顺利收取定金和首付款;
2、开发商在建设项目土地被抵押状况下,在与购房人签订合同后,为了顺利地将土地抵押转成在建工程抵押,往往不为购房人办理登记备案手续;
3、开发商在不通知抵押权人的情况下,也不告知购房人抵押的事实,将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人,在签订契约收取房款后,长期不为购房者办理登记备案(被设定抵押的房屋无法办理登记备案) 。
在前述情形下,一旦开发商资金发生危机,不能如期偿还银行的贷款,银行可通过司法程序对已销售但未办理登记备案的房屋进行查封并处理。尽管根据最高人民法院司法解释规定:“对于故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失。 但是,如若开发企业濒临倒闭,无钱赔偿,最终受害的还是购房人。
(三)现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。
期房销售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要,只要能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款,往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商,而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了特殊落后的企业经营模式,大量低质开发商充斥于房地产市场。
三、完善我国商品房预售的对策
(一)加强商品房预售登记的完善。
首先,赋予商品房预售登记预告登记的法律效力,使得预购人请求开发商到期转让房屋并办理过户手续的债权得以物权化,而非行政管理意义上的登记备案性质。这样才能使商品房预售登记具有保全权利、对抗第三人的法律效力,才能有效控制预售方的再出售行为,保护预购人的合法权益。
其次,完善登记机构的职责,保障登记信息公开。应将登记信息采取网络化管理,在登记机构的监管之下,方便当事人查询,防止恶意开发商的欺诈行为。
(二)加强对预售条件的监管。
一方面要切实加强对开发商资金投入情况的审核,且可以根据工程造价的大小确定数个按阶段划分的适当比例;另一方面对于开发商资金投入量的计算不应当包括土地使用权出让金。
(三)加强对预售资金的专项管理。
针对我国实际,对预售资金应采取专项信托、专门账号等方式来管理。同时,引入担保公司加强对预售款的监管,由预售人在银行开立预售款监管专用账户,由预售人、监管银行和担保公司签订预售款监管协议,同时预售人委托担保公司向购房者出具保证商品房预售款按规定用于预售商品房建设的担保书,由担保公司承担全部的民事赔偿责任和经济赔偿义务。
(四)加强商品房预售信息的披露,保障消费者的知情权和公平交易权。
目前,普通老百姓对于其所要购买的商品房的构造、质量等有关方面的知识十分欠缺,其购买时主要的信息渠道是房地产开发企业的广告或者简单介绍,购房者和卖房者掌握的信息不对称,房地产开发企业明显占有优势。另外,购房者对其完工后所存在的缺陷和质量瑕疵甚至是损毁情况等也一无所知。如果房地产企业隐瞒这些信息,也会使购房者处于一种不利的被动地位。对此应增强预售信息透明度,解决消费者与房地产开发商之间的信息不对称问题。
(五)建立开发商违约险。
房地产预售中,大到建筑物质量、规格与当初承诺的不符,小到房屋面积缩水、小区绿化面积减少等情况屡屡出现。而出现这些问题后,消费者往往维权都很困难。因此,建议建立一种开发商违约险,让开发商以自己将要开发的房产项目为标的投保,受益人为预购者,由保险公司承担相应的对购房者的赔偿责任,保障购房者能够及时得到赔偿。并且建议由法律规定强制要求房地产开发商参加。通过保险这种分散风险的方式,改变消费者的弱势地位,加强对开发商的监督力度。
四、结语
商品房预售制度对于我国的房地产业发展有着重要意义,经过近二十年的发展,已经成为房地产市场的一项基本制度,但是,同任何新生事物相类似,预售制度也带来了许多严重的问题,针对其产生的问题,应当从制度层面加以完善,通过建立起有效的风险分担机制,加强对预售资金的监管,规定严格的商品房预售市场准入和退出机制,加大信息披露力度等手段,以保障商品房预售中预购人等主体的合法权益,消除我国预售制度目前存在的各种问题,真正有效地发挥预售制度的作用。□
(作者:郑州大学法学院2009级研究生)
注释:
李艳荣,周珂等.房地产法.中国人民大学出版社,2008.
任纪军.改革期房销售触动利益神经.瞭望新闻周刊,2005,(35).
易宪容,黄苑.中国房地产预售制度:深层问题与对策建议.江海学刊,2007,(2).
符启林.房地产法(第三版).法律出版社,2004.
雷兴虎,蔡科云.中国商品房预售制度的存与废———兼谈我国房地产法律制度的完善.法学评论,2008,(1)
张薇.完善我国商品房预售制度的思考.北京交通大学优秀硕士论文,2008.