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作者简介：赵成（1992.05-），男，汉，四川，研究生，重庆交通大学，研究生方向：管理科学与工程。
摘要：公共租赁房作为我国住房建设和社会扶持保障性建设的重要组成部分，其建设的合理可持续性对我国的经济社会发展和建设有着一定的影响。本文以公租房的可持续性建设为背景，通过分析公租房的租金定价模式，探究公租房的租金价格对公租房可持续建设、发展的影响及关系。
关键词：公租房；可持续建设；租金价格
一、引言
公共租赁房是对住房困难人群的过渡性的解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员，提供住房帮助。公租房作为一种过渡性、保障性、公共福利性建设项目，其建设的可持续性是一个关键问题。在公租房这一特殊项目的全生命周期内，公租房的租金价格作为政府和低收入家庭密切关心的问题，它不仅反映了公租房建设的合理性，实用性，福利性，也将会影响政府的区域投资和下一个公租房建设项目的开发，租金价格将会影响公租房建设项目全生命周期的正常运行。
二、公租房可持续性建设
公共租赁房的可持续性建设包含了资金的投入建设，租房的运营维护，投资的回收利用，政府退出公租房机制等方面的内容。在前期的建设阶段中，政府需要投入大量的资金或者向社会进行融资；在中期的运营阶段，政府不仅需要考虑的建设项目运营和资金回收，还需要考虑项目的维护所带来的成本增加；由于公租房是一种社会福利性、保障性住房，因为这两个方面也导致了公租房的资金回收与后期运营难度增加，使得投资回收期增长。因此，如何平衡资金投入与租金收益的关系，如何协调保障功能与市场运营关系[1]，这将是公租房可持续性建设首先应该解决的问题。同时当社会发展到一定程度之后，当社会的两极分化有了很大的改观，低收入家庭也不断减少的时候，政府应考虑退出公租房的建设机制。此时，政府如何合理、有序地退出公租房建设机制，使公租房私有化或者其他，也将是公租房可持续性建设的一个急需解决的问题。
三、公租房现有的定价模式
公共租赁住房定价是一个多元性目标决策系统，既要考虑投资者的盈利性，又要照顾居民的承受能力和政府财政补贴能力；既要体现公租房的社会公益性，又要使投资者回收成本和获得收益[2]。从国际国内的公租房定价方案分析。公租房现有的基本定价模式可以简述为以下三种，其优缺点如下：
（1）市场法。通过引入有效的市场样本数据，对比同等条件或相似条件下的租房价格，按照一定的比例下浮定价，其本质表现为市场租金的百分比。这种定价方法比较简单，容易操作，也与住房建设项目周边的住房租赁市场建立了一定关系。但没有考虑每个家庭的特殊性，容易造成社会不公现象。
（2）成本法。成本法主要是根据公共租赁住房在建设过程的造价成本以及在运营维护过程中的附加本来确定租金的方法。这种定价模式考虑到了公租房发展的可持续性，有利于减少政府的财政负担[3]。但是无法通过价格来调整市场供需关系，无法体现出公租房的市场价值，也容易造成租金定价过高，公租房出租率过低，达不到社会保障性的目的。
（3）收入法。收入法以租房对象的收入水平为基础，按租房对象收入的一定比例确定租金[4]。收入法综合考虑了低收入群体的支出情况，充分体现了公租房的社会福利性和保障性，有助于实现保障性住房的政策目标，但政府的额外支出费用会大大增加，也会因家庭的收入变化而难以控制租金价格，导致实际操作性复杂。
通过以上三种方法的介绍，我们可以对比看出，采用不同的定价方法，将会对公租房租金价格带来不同的影响，也将在不同的程度上，影响公租房的建设和运营。因此在选用公租房租金定价模式时，我们应该根据各个地区的实际情况，综合不同定价模式的优劣点，采用一种或者两种以上综合的定价模式，对租金价格进行合理定价。
四、租金定价对公租房可持续性建设的影响
公租房的租金定价关系到政府的财政负担[5]。如果公租房的租金定价过高，与市场租金价格相差较小，将会导致公租房的出租率较低，既达不到公共保障性的作用，也将会使资金回收变得更加困难，导致公租房的下一步建设更加缓慢，达不到可持续建设性。同时，如果公租房的租金定价过低，申请公租房的人员过多，不仅将会影响正常的市场住房建设，影响经济的建设，同时也将会延伸出一系列的社会问题，如有人弄虚作假申请公租房等，最终也将会导致资金的回收达不到预期的要求，也达不到社会保障性的目的，影响下一步建设的正常进行。结合图1的全生命周期建设模型，我们不难看出，政府在建设期投入的大量资金转化为沉淀资本之后，在公租房的运营维护期仍需要投入大量的费用进行管理和维护，如果资金回收困难，这将会导致建设项目无法正常运行[1]。而租金定价则是主要影响中期运营维护的一个关键因素。从项目的全生命周期出发，租金定价不仅仅影响整个建设项目的资金回收期，也会影响项目的后期拆除，同时也将影响下一个项目的建设。这一系列的关系都表明，租金定价将会影响公租房的可持续性建设。在经济发展到一定程度，如果项目的资金回收不能按期完成，政府想要如期退出公租房建设机制，也将会推迟，这将影响政府合理、有效地退出公租房建设机制，这也将对公租房的可持续性建设造成一定的影响。综合上述的分析，公租房的租金定价将会直接影响着公租房建设的可持续性。
图1
五、小结
由于我国公租房建设的快速发展，公租房建设的可持续性是社会发展的需求。每个省份不能简单地照搬其他省份或者国家的公租房定价模式，这将会导致租金价格的不合理，从而将会影响公租房建设项目的正常进行，影响建设项目的可持续性。因此，每个地区的政府不仅应结合我国的基本国情，更应根据各个省市、区县的具体情况，探究出符合各个区域实际情况的公租房租金定价方式；同时我国或者各个省市应该出台相关的法律法规，从法律的层面的保证租金价格的合理性，有效性，从而实现公租房项目建设的可持续发展性。政府更应从长远的角度出发，实行动态化的管理模式，建立有序的公租房建设退出机制，从真正意义上实现公租房建设的可持续性。（作者单位：重庆交通大学）
参考文献：
[1]张娟锋，褚露红，张斌斌. 可持续发展视角下公共租赁房租金定价研究—以杭州市为例[J].中国房地产（综合版），2014（7）：62—65
[2]王先柱，刘洪玉.公共租赁住房定价模式探析[J].中国房地产，2011，11：44—46
[3]胡晶晶.论中国的公共住房租金[J].福建论坛·人文社会科学版，2013（11）：22—27
[4]颜丽娟，颜丽君.中国经贸导刊[J].公共租赁住房租金定价机制探析——以北京市为例，2013（17）：51—53
[5]倪娜，易成栋.公共租赁住房租金定价方法比较研究及其借鉴[J].中国房地产，2011，12：66—73
摘要：公共租赁房作为我国住房建设和社会扶持保障性建设的重要组成部分，其建设的合理可持续性对我国的经济社会发展和建设有着一定的影响。本文以公租房的可持续性建设为背景，通过分析公租房的租金定价模式，探究公租房的租金价格对公租房可持续建设、发展的影响及关系。
关键词：公租房；可持续建设；租金价格
一、引言
公共租赁房是对住房困难人群的过渡性的解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员，提供住房帮助。公租房作为一种过渡性、保障性、公共福利性建设项目，其建设的可持续性是一个关键问题。在公租房这一特殊项目的全生命周期内，公租房的租金价格作为政府和低收入家庭密切关心的问题，它不仅反映了公租房建设的合理性，实用性，福利性，也将会影响政府的区域投资和下一个公租房建设项目的开发，租金价格将会影响公租房建设项目全生命周期的正常运行。
二、公租房可持续性建设
公共租赁房的可持续性建设包含了资金的投入建设，租房的运营维护，投资的回收利用，政府退出公租房机制等方面的内容。在前期的建设阶段中，政府需要投入大量的资金或者向社会进行融资；在中期的运营阶段，政府不仅需要考虑的建设项目运营和资金回收，还需要考虑项目的维护所带来的成本增加；由于公租房是一种社会福利性、保障性住房，因为这两个方面也导致了公租房的资金回收与后期运营难度增加，使得投资回收期增长。因此，如何平衡资金投入与租金收益的关系，如何协调保障功能与市场运营关系[1]，这将是公租房可持续性建设首先应该解决的问题。同时当社会发展到一定程度之后，当社会的两极分化有了很大的改观，低收入家庭也不断减少的时候，政府应考虑退出公租房的建设机制。此时，政府如何合理、有序地退出公租房建设机制，使公租房私有化或者其他，也将是公租房可持续性建设的一个急需解决的问题。
三、公租房现有的定价模式
公共租赁住房定价是一个多元性目标决策系统，既要考虑投资者的盈利性，又要照顾居民的承受能力和政府财政补贴能力；既要体现公租房的社会公益性，又要使投资者回收成本和获得收益[2]。从国际国内的公租房定价方案分析。公租房现有的基本定价模式可以简述为以下三种，其优缺点如下：
（1）市场法。通过引入有效的市场样本数据，对比同等条件或相似条件下的租房价格，按照一定的比例下浮定价，其本质表现为市场租金的百分比。这种定价方法比较简单，容易操作，也与住房建设项目周边的住房租赁市场建立了一定关系。但没有考虑每个家庭的特殊性，容易造成社会不公现象。
（2）成本法。成本法主要是根据公共租赁住房在建设过程的造价成本以及在运营维护过程中的附加本来确定租金的方法。这种定价模式考虑到了公租房发展的可持续性，有利于减少政府的财政负担[3]。但是无法通过价格来调整市场供需关系，无法体现出公租房的市场价值，也容易造成租金定价过高，公租房出租率过低，达不到社会保障性的目的。
（3）收入法。收入法以租房对象的收入水平为基础，按租房对象收入的一定比例确定租金[4]。收入法综合考虑了低收入群体的支出情况，充分体现了公租房的社会福利性和保障性，有助于实现保障性住房的政策目标，但政府的额外支出费用会大大增加，也会因家庭的收入变化而难以控制租金价格，导致实际操作性复杂。
通过以上三种方法的介绍，我们可以对比看出，采用不同的定价方法，将会对公租房租金价格带来不同的影响，也将在不同的程度上，影响公租房的建设和运营。因此在选用公租房租金定价模式时，我们应该根据各个地区的实际情况，综合不同定价模式的优劣点，采用一种或者两种以上综合的定价模式，对租金价格进行合理定价。
四、租金定价对公租房可持续性建设的影响
公租房的租金定价关系到政府的财政负担[5]。如果公租房的租金定价过高，与市场租金价格相差较小，将会导致公租房的出租率较低，既达不到公共保障性的作用，也将会使资金回收变得更加困难，导致公租房的下一步建设更加缓慢，达不到可持续建设性。同时，如果公租房的租金定价过低，申请公租房的人员过多，不仅将会影响正常的市场住房建设，影响经济的建设，同时也将会延伸出一系列的社会问题，如有人弄虚作假申请公租房等，最终也将会导致资金的回收达不到预期的要求，也达不到社会保障性的目的，影响下一步建设的正常进行。结合图1的全生命周期建设模型，我们不难看出，政府在建设期投入的大量资金转化为沉淀资本之后，在公租房的运营维护期仍需要投入大量的费用进行管理和维护，如果资金回收困难，这将会导致建设项目无法正常运行[1]。而租金定价则是主要影响中期运营维护的一个关键因素。从项目的全生命周期出发，租金定价不仅仅影响整个建设项目的资金回收期，也会影响项目的后期拆除，同时也将影响下一个项目的建设。这一系列的关系都表明，租金定价将会影响公租房的可持续性建设。在经济发展到一定程度，如果项目的资金回收不能按期完成，政府想要如期退出公租房建设机制，也将会推迟，这将影响政府合理、有效地退出公租房建设机制，这也将对公租房的可持续性建设造成一定的影响。综合上述的分析，公租房的租金定价将会直接影响着公租房建设的可持续性。
图1
五、小结
由于我国公租房建设的快速发展，公租房建设的可持续性是社会发展的需求。每个省份不能简单地照搬其他省份或者国家的公租房定价模式，这将会导致租金价格的不合理，从而将会影响公租房建设项目的正常进行，影响建设项目的可持续性。因此，每个地区的政府不仅应结合我国的基本国情，更应根据各个省市、区县的具体情况，探究出符合各个区域实际情况的公租房租金定价方式；同时我国或者各个省市应该出台相关的法律法规，从法律的层面的保证租金价格的合理性，有效性，从而实现公租房项目建设的可持续发展性。政府更应从长远的角度出发，实行动态化的管理模式，建立有序的公租房建设退出机制，从真正意义上实现公租房建设的可持续性。（作者单位：重庆交通大学）
参考文献：
[1]张娟锋，褚露红，张斌斌. 可持续发展视角下公共租赁房租金定价研究—以杭州市为例[J].中国房地产（综合版），2014（7）：62—65
[2]王先柱，刘洪玉.公共租赁住房定价模式探析[J].中国房地产，2011，11：44—46
[3]胡晶晶.论中国的公共住房租金[J].福建论坛·人文社会科学版，2013（11）：22—27
[4]颜丽娟，颜丽君.中国经贸导刊[J].公共租赁住房租金定价机制探析——以北京市为例，2013（17）：51—53
[5]倪娜，易成栋.公共租赁住房租金定价方法比较研究及其借鉴[J].中国房地产，2011，12：66—73