论文部分内容阅读
江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司 江苏 南京 210002
【摘 要】随着经济的发展和农村城市化的迈进，高效利用现有土地资源进行可持续发展农业已经成为了现代化农业发展的重要举措。本文主要以分析集体土体价值理论研究为基础，在此基础上，通过土地质量评估、社会保障价值评估、社会稳定价值评估、生态价值评估等四个方面对绥化集体土地价值评估进行有针对性的分析，为集体土地的增值及收益分配的研究提供参考。
【关键词】集体土地；价值；评估
集体土地的价值评估一直以来都是农村土地研究者研究的热门课题，尽管各种集体土体价值评估的研究理论及文献著作层出不穷。但是大多数研究成果都是停留在集体土地评估价值的理论层面，对集体土地价值评估的测算研究少之又少，尤其是以个别案例形式研究具体某地区的集体土低价值评估的测算研究更是凤毛麟角，本文是在前人对集体土地价值评估理论研究的基础上，以某市某区集体土地价值评估为研究对象、并且以2014年国家推出城乡一体化政策为依据，对集体土地价值评估进行详尽的分析，进一步了解集体土地的用途现状及集体土地再次征用的增值收益分配的研究提供了宝贵的经验借鉴。
一、集体土地价值研究概述
1.关于集体土地价值构成的研究
国内外学者对集体土地价值评估的理论研究众说纷纭，在这些理论研究中尤其是以马克思的土地租用理论、产权经济学理论、土地资源价值理论、福利经济学理论为典型理论，马克思的土地租用理论主要利用数据模型对土地转让价格进行合理的估量；产权经濟学理论主要从土地产权变更、土地产权变更价格，使产权价格达到较低、较合理的价格；土地资源价值理论主要从土地作为人类赖以生存的资源角度进行分析土地在各个阶段应该具有的价值；福利经
济学理论主要从土地要实行人均国民均等化，土地的分配与使用要建立在公平、公正、公开的基础上进行划分。综合上述理论，我们不难看出完整的集体土地评估价值主要包含经济价值、社会价值、生态价值以及土地未来价值等四个方面。
2.集体土地价值评估研究
集体土地价值评估主要包括经济价值、社会价值、生态价值三方面。诸多研究者对集体土地经济效益进行评估分析，恰当制定被征土地的价格，通过对政府征用农民土地形成政府与农民权益关系的衡量分析，同时解决城市土地估价办法，可以采用土地收益还原方法、社会价值分析法、假设土地开发法等三种评估来计算集体土地被征用价格。
二、农村集体土地价值评估
1.土地质量价值评估
对于我国土地的质量进行分析，在这一点我国拥有低价对照法是一种比较成型的土地质量价值评估方法，低价对照法符合我国的国情，受到政府和百姓对土地价值衡量的青睐，地价对比法又称标准田法，主要是针对耕地与园林用地，运用土地评价因子来核算土地的综合质量，将不同的地块进行土地价值衡量估分，划分处若干等级，然后针对每个等级的土地选取一块标准试验田地，根据这块田地的平均土地贡献值衡量该标准田土地的价值，本地块的其他土地价值以标准田为分析评价标准，从而推断出相关土地的价值。低价比较法主要是站在农业土地基础上进行价值评估的，从农业土地每年经济收益状况来衡量土地质量优劣，摒弃人为因素给土地价格造成不合理的估值影响，所以这种方法能够准确的反应出土地价值。
2.社会保障价值评估
社会保障价值评估可以从养老保障价值、失业保障价值、医疗保障价值三个层面来分析；养老保障价值评估主要是根据个人上缴保险费的多少进行估价养老保障价值的多寡；失业保障价值这里我们重点分析农民失去土地的保障价值，农民失业土地保障价值通过失业保险进行价值评估；医疗保障价值主要通过个人缴纳保险的额度来估量医疗保障价值。
社会保障价值与农民的单位耕地面积以及生产力水平的高低有直接的联系，如果农民人均耕地面积较多，单位耕地面积的社会保障价值就越低。在人均肯定面积不变的情况下，生产力水平越高，农民生活水平和经济条件就越好，社会保障价值就越大。所以，随着国家三农政策的大力推进，农民生活水平越来越高，社会保障价值也会随之上升到一定的高度。
3.社会稳定价值评估
中国实行耕地补偿原则，当农民的耕用土地被国家占用了，根据《中华人民共和国土地使用法》规定：农民的耕地被占用多少，就可以新耕多少，这样可以充分保证农民耕地的总数量，或者通过耕新地缴纳相应的开垦费，这种开垦费只能做为开垦新的耕地的费用，做到专款专用，开垦费的方式也是占用农用耕地的价值补偿，这种方式符合社会稳定价值评估的货币体现形式。所以对于农用耕地被征用可以采用开垦费法作为社会稳定价值评估的方法。上述方法 我们重点考虑单位面积的土地资金投入量，这种资金投入量主要通过有形的技术设备、水利设施和无形的土地肥力体现出来，有形的耕地设施及水利设施很容易计算，但是土地无形肥力计算较为繁琐，因为土地的肥力形成具有一定周期，要想使土地肥沃就要在一定的周期内对土体的肥力进行保养，会产生相应的保养费，将单位土地的收益与总支出费用进行对比分析出土地贡献率，进而确定土地价值。总的来时，随着耕地需求量越来越大及可耕地面积越来越小的状况出现，土地开垦难度系数逐渐增大，社会稳定价值将会与日增高。
4.生态价值评估
生态环境价值主要反映当地农民的土地被征用之后对生态环境造成的外部影响。为了能给被征地农民一定的经济补偿，我们将从农民土地被征用后生态环境的破坏给农民生活带来影响进行分析，这种影响主要包含两个层面，第一，农民土地被征用后，由于生态环境的变化，严重影响了人们正常生活及健康水平，从而给被征地附近的农民带来一定经济损失；第二，由于生态环境的恶化，对人们赖以生存的土地产生了破坏，使农作物大量减产，给农民带来一定经济损失，影响了农民的收入。要从上述两个方面给予农民一定的补偿。
生态环境与农民的收入与人均耕地面积有着直接的联系。农民收入越高，人均耕地面积就变得越来越少，单位耕地面积生态价值量也较大。所以，随着农民生活水平越来越高，农民越来越希望在良好的生态环境中生活，相应就会造成农用土地的生态价值变得较高。
【摘 要】随着经济的发展和农村城市化的迈进，高效利用现有土地资源进行可持续发展农业已经成为了现代化农业发展的重要举措。本文主要以分析集体土体价值理论研究为基础，在此基础上，通过土地质量评估、社会保障价值评估、社会稳定价值评估、生态价值评估等四个方面对绥化集体土地价值评估进行有针对性的分析，为集体土地的增值及收益分配的研究提供参考。
【关键词】集体土地；价值；评估
集体土地的价值评估一直以来都是农村土地研究者研究的热门课题，尽管各种集体土体价值评估的研究理论及文献著作层出不穷。但是大多数研究成果都是停留在集体土地评估价值的理论层面，对集体土地价值评估的测算研究少之又少，尤其是以个别案例形式研究具体某地区的集体土低价值评估的测算研究更是凤毛麟角，本文是在前人对集体土地价值评估理论研究的基础上，以某市某区集体土地价值评估为研究对象、并且以2014年国家推出城乡一体化政策为依据，对集体土地价值评估进行详尽的分析，进一步了解集体土地的用途现状及集体土地再次征用的增值收益分配的研究提供了宝贵的经验借鉴。
一、集体土地价值研究概述
1.关于集体土地价值构成的研究
国内外学者对集体土地价值评估的理论研究众说纷纭，在这些理论研究中尤其是以马克思的土地租用理论、产权经济学理论、土地资源价值理论、福利经济学理论为典型理论，马克思的土地租用理论主要利用数据模型对土地转让价格进行合理的估量；产权经濟学理论主要从土地产权变更、土地产权变更价格，使产权价格达到较低、较合理的价格；土地资源价值理论主要从土地作为人类赖以生存的资源角度进行分析土地在各个阶段应该具有的价值；福利经
济学理论主要从土地要实行人均国民均等化，土地的分配与使用要建立在公平、公正、公开的基础上进行划分。综合上述理论，我们不难看出完整的集体土地评估价值主要包含经济价值、社会价值、生态价值以及土地未来价值等四个方面。
2.集体土地价值评估研究
集体土地价值评估主要包括经济价值、社会价值、生态价值三方面。诸多研究者对集体土地经济效益进行评估分析，恰当制定被征土地的价格，通过对政府征用农民土地形成政府与农民权益关系的衡量分析，同时解决城市土地估价办法，可以采用土地收益还原方法、社会价值分析法、假设土地开发法等三种评估来计算集体土地被征用价格。
二、农村集体土地价值评估
1.土地质量价值评估
对于我国土地的质量进行分析，在这一点我国拥有低价对照法是一种比较成型的土地质量价值评估方法，低价对照法符合我国的国情，受到政府和百姓对土地价值衡量的青睐，地价对比法又称标准田法，主要是针对耕地与园林用地，运用土地评价因子来核算土地的综合质量，将不同的地块进行土地价值衡量估分，划分处若干等级，然后针对每个等级的土地选取一块标准试验田地，根据这块田地的平均土地贡献值衡量该标准田土地的价值，本地块的其他土地价值以标准田为分析评价标准，从而推断出相关土地的价值。低价比较法主要是站在农业土地基础上进行价值评估的，从农业土地每年经济收益状况来衡量土地质量优劣，摒弃人为因素给土地价格造成不合理的估值影响，所以这种方法能够准确的反应出土地价值。
2.社会保障价值评估
社会保障价值评估可以从养老保障价值、失业保障价值、医疗保障价值三个层面来分析；养老保障价值评估主要是根据个人上缴保险费的多少进行估价养老保障价值的多寡；失业保障价值这里我们重点分析农民失去土地的保障价值，农民失业土地保障价值通过失业保险进行价值评估；医疗保障价值主要通过个人缴纳保险的额度来估量医疗保障价值。
社会保障价值与农民的单位耕地面积以及生产力水平的高低有直接的联系，如果农民人均耕地面积较多，单位耕地面积的社会保障价值就越低。在人均肯定面积不变的情况下，生产力水平越高，农民生活水平和经济条件就越好，社会保障价值就越大。所以，随着国家三农政策的大力推进，农民生活水平越来越高，社会保障价值也会随之上升到一定的高度。
3.社会稳定价值评估
中国实行耕地补偿原则，当农民的耕用土地被国家占用了，根据《中华人民共和国土地使用法》规定：农民的耕地被占用多少，就可以新耕多少，这样可以充分保证农民耕地的总数量，或者通过耕新地缴纳相应的开垦费，这种开垦费只能做为开垦新的耕地的费用，做到专款专用，开垦费的方式也是占用农用耕地的价值补偿，这种方式符合社会稳定价值评估的货币体现形式。所以对于农用耕地被征用可以采用开垦费法作为社会稳定价值评估的方法。上述方法 我们重点考虑单位面积的土地资金投入量，这种资金投入量主要通过有形的技术设备、水利设施和无形的土地肥力体现出来，有形的耕地设施及水利设施很容易计算，但是土地无形肥力计算较为繁琐，因为土地的肥力形成具有一定周期，要想使土地肥沃就要在一定的周期内对土体的肥力进行保养，会产生相应的保养费，将单位土地的收益与总支出费用进行对比分析出土地贡献率，进而确定土地价值。总的来时，随着耕地需求量越来越大及可耕地面积越来越小的状况出现，土地开垦难度系数逐渐增大，社会稳定价值将会与日增高。
4.生态价值评估
生态环境价值主要反映当地农民的土地被征用之后对生态环境造成的外部影响。为了能给被征地农民一定的经济补偿，我们将从农民土地被征用后生态环境的破坏给农民生活带来影响进行分析，这种影响主要包含两个层面，第一，农民土地被征用后，由于生态环境的变化，严重影响了人们正常生活及健康水平，从而给被征地附近的农民带来一定经济损失；第二，由于生态环境的恶化，对人们赖以生存的土地产生了破坏，使农作物大量减产，给农民带来一定经济损失，影响了农民的收入。要从上述两个方面给予农民一定的补偿。
生态环境与农民的收入与人均耕地面积有着直接的联系。农民收入越高，人均耕地面积就变得越来越少，单位耕地面积生态价值量也较大。所以，随着农民生活水平越来越高，农民越来越希望在良好的生态环境中生活，相应就会造成农用土地的生态价值变得较高。