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9月29日，知名财经评论员叶檀青岛“开坛”，与青岛金融界、财经界人士纵论中国当前宏观经济和房地产形势。本文为叶檀的演讲文字整理稿，有删节。
我今天从房地产说一下宏观经济和房地产投资的情况。
我两三年前来青岛的时候，其实当时经济情况还不错，我当时做了一个预测，說宏观经济会相当的不好，当时大家都觉得现在情况这么好，为什么宏观经济会不好呢？前些天股市盘中跌破2000点。
在北京有一个论坛，我就说整个市场会有一轮牛市出现，但是我这么说是有前提的，我说有牛市出现是政府希望有牛市。第一，我们看到这两天央行非常明确发了多少钱，大家最近拿到票子了吗？看到越来越新的票子，说明央行发的钱越来越多。第二，央行有史以来进行了最大的回购，一天时间就回购了2900亿，股票不上涨就没有天理了。
还有一件事情，大家有没有仔细看股市，有没有仔细看过中国金融中心的文件、上海金融中心的文件？到2015年的时候，上海每天的交易量总市值要达到多少？要达到1000万亿元人民币。现在是多少？现在我们的股市总市值在20万亿元左右，20万亿元到1000万亿元，这是不是意味着政府想拼命地把市场拉起来？不管能不能拉起来，这是政府的一个想法。
房地产冰火两重天
有一个数据我告诉大家，今年上半年北京核心商圈写字楼的租金继续上升了50%以上。北京有两个核心商圈是全球有名的，第一个是建国门商圈，第二个是金融街商圈。大家看到金融街边上密密麻麻全是写字楼，这两年的租金回报率，像马一样头全部抬起来了。2010年以后政府开始调控房地产，非常严厉的调控政策出来了。调控政策出来以后，其中的一个效果很奇怪，那就是住宅地产、商业地产、工业地产，所有的房地产品种的租金价格开始急速上升。房地产价格租金上升和房价上升是两码事情，因为租金和投资买房地产不一样，如果不买房地产，起码得租房子，租房子是反映生活的基本成本。最近在网上流传着北京一个月挣8500块钱的小白领怎么逃离北京的故事，因为在北京工作5年没有买房子，结果就是现在每个月房东带着人来看房子，每个月房东和他说房子要涨价。
房租价格节节上升，这就意味着我们的房地产通胀压力在上升。一方面是实体经济这么惨，一方面是通胀压力在上升。节庆期间高速公路已经取消收费了，到了某一个景点可能会发现也免费了。这些东西免费了以后，大家有没有关注到一点，我们的真金白银的问题，就是各大航空公司的燃油附加费从10月5日开始上升，800公里以上上升10块钱，今年已经是第三次上升了，而所有的航空公司的燃油附加费都会变成航空公司的净利润。我们的航空煤油在大涨特涨，我们燃油附加费在大涨，所有的价格水准的上涨说明通胀压力加大，我们潜在的通胀压力非常大，但是实体经济又在往下走，这是典型的滞胀引领，我们面对非常巨大的滞胀威胁。
到现在为止，如果大家到北京、上海买房子，一定要小心，如果今天不下订单，过一个礼拜去，中介会和你说每平方米又涨了几块钱，这是发生在我身边的真实案例。最近大城市的房价依然在上涨，如果光看这些数据，你会说房地产价格还在上升，我依然可以投资房地产。但房地产价格在上升只是硬币的正面，我们来看一下反面。
我告诉大家两个城市，有一个城市当地政府说它的主城区人口开始逃离，当地的主城区逃了多少人？3万人。据民间调查报告高和资本和央行做的联合报告，这个城市人口已经逃离了10万，而城市总人口是160万。这个城市是鄂尔多斯。现在的房价尤其是新区的房价下跌了50%，按理说中国人这么想要房子，房价下跌了50%哭着喊着买房子，但是居然没有任何人去买房子，现在鄂尔多斯的房地产基本上没有成交量，唯一的一点成交量是90平方米以内的部分刚性需求还有一丁点成交量，整个城市的房地产市场冻结掉了。
还有一个城市，现在基本上除了抵债的房地产之外，我们看到的是银行的存款大幅上升，而房地产市场大幅度下降，这是一个很奇怪的现象。我们经常说房地产泡沫的一线城市是北、上、广、深。错！真正的房地产价格大幅上升、泡沫最大的城市，我认为并不是广州、上海等这些城市，而是杭州、温州、义乌等城市。现在温州的情况是除了抵债的房地产之外，房地产接近冻结、零成交，而今年1—9月份银行存款上升了80%多，很多人说银行存款上升是好事情，其实不是好事情，因为民间的金融链条彻底崩溃，大家买房子也不放心。以前都是借给别人高利贷，一年拿20%的利率，现在也不放心，怎么办？唯一的办法是放到银行里面，银行拿着这笔钱干什么？它也没有地方可干。我们看到银行的中长期贷款是在下降的，说明银行也没有地方贷。
还有一些小城市，基本上就没有听到过，但是房价特别高，比如瑞安。高的时候高到什么程度？炒楼花。开发商给你一张票子，告诉你半年之后你有权利来我这里买一套房子。炒楼花实际上是炒期权，未来半年之后房价肯定要上涨，所以要炒楼花，这个价格是要上升的，如果预期半年之后房子卖不出去，我根本就不炒楼花。炒楼花最厉害的城市是瑞安，香港那边儿也炒楼花，最厉害的时候是1997年之前。
义乌在2008年之前最贵的商铺是卖什么的？是在核心地区卖化妆品的商铺，因为地方比较核心，性价比比较高。2008年之前，10平方米的核心区域的柜台，当时的售价是1000万人民币。义乌现在怎么样了？我上次跑到义乌，发现背着背包的商人少了一大半，现在同样的一个商铺的租金是多少呢？报价还不到400万，而且还卖不出去，降价60%为什么还是没有人买？
一方面北京、上海的房价还在上升，另一方面，鄂尔多斯降了50%都没有人买，温州的房价降了20%都没有人买，到底是怎么回事？房地产市场到底出现了什么问题？
没有杠杆就不会有泡沫
在2008年之前，最不负责任的央行是美联储，为什么它发的基础货币没有中国央行多还说它最不负责任？因为它通过金融衍生品，当时金融衍生品的规模是600万亿美元。而且还有一点，一块钱可以做多少钱的生意？比如说买股票，交保证金2毛钱就可以做1块钱的生意，杠杆就是5倍，当时的德意志银行、瑞银、美银的杠杆率起码是30倍，也就是说1块钱可以做30块钱的生意。 任何一个市场没有杠杆，不可能有泡沫。比如我们的股票市场，我们没有保证金交易，如果有保证金交易，一块钱可以做两块钱的生意，有可能会有泡沫，泡沫会崩溃。现在你有10万块钱你去买股票，现在跌到只剩下1万块钱，跌了90%以后，泡沫会不会崩溃？不会。中国的市场会不会崩溃？不会。为什么？因为崩溃的是你的钱袋子，因为你是真金白银百分百把钱拿出来买了中石化或者是中国平安，我劝你留着交给你的子孙后代，然后告诉他投资有风险、投资需谨慎。
没有货币就没有泡沫。我们再来看，有人说黄金和房地产有什么关系？有关系。我们如果以黄金价格来论，黄金和房地产之间的比例是接近的，也就是说以黄金作为定价，房地产价格没有上升。黄金的价格大幅上升，现在到了1780美元/盎司。黄金价格上涨绝对不是好事情，说明经济进入了滞胀期。
房地产价格由投资主导，与收入无关
2001年以前，闭着眼睛买房子，怎么买都是对的，在青岛买是对的，在上海买是对的，在深圳买还是对的，任何时候在任何地点买房子都是对的。告诉大家一个真实的案例，我的一个朋友是国内很知名的维权律师。他在国内当维权律师很悲催，日子过得比较紧巴。他有一个兄弟，天天早上睡到日上三竿起、中午喝点小酒、下午打点麻将，4点钟去接女儿放学。为什么他的兄弟就可以过上好日子？2003年的时候，他在忙着维权，他的兄弟在上海市中心买了4套高级公寓。
如果说一个行业、一个楼盘、一个城市没有投资者，那个地方的楼盘价格是起不来的。比如说像现在，我刚才说了鄂尔多斯，现在就是刚性需求，如果一个地方的刚性需求占了主导（如果大家都在做90平米以下的交易，说明都是刚性需求），刚性需求是不可能抬高房地产价格的，只有投资者才能抬高房地产价格。
举个例子，1990年日本泡沫崩溃，到了最低的时候，房地产价格下降了多少？下降了80%多，整个市场彻底崩了。而东南亚危机之后，整个房地产泡沫崩溃，但我们最近看到，香港的房价包括中环的写字楼的价格依然是世界第一，香港的房价依然是全球第一，香港的工薪阶层干一辈子可以买一套50平方米的房子一他们叫做500英尺的豪宅。为什么日本的房地产泡沫崩溃，而香港的房地产泡沫能够起来的？是因为两笔资金进入，你去香港的太平山顶，到香港真正最贵的地方，你会发觉全都是内地富豪在那儿买的房子，中国出点名的明星、富豪全都在那儿买了房子，比如红杉资本、阿里巴巴，所有的几亿元的豪宅都是内地人在买，所以香港的房地产能跌下去吗？跌不下去。资金大规模进入、人员大规模进入的地方，那个地方房地产价格不会跌，一个楼盘如果是投资性的需求占据30%以上，那就是由投资主导而不是由收入来主导。
很多房地产数据到了中国之后就没有用了，为什么？大家知道，海南的房地产均价上个月超过1万元，但是那个数据是假的，为什么？把上世纪70年代、80年代建的经济适用房、保障房都算进去了，现在要买到均价2万以下的房子是非常困难的。大家去海南、海口，政府边上基本上黑灯率是97%，但是海南人均可支配收入今年上半年增速全国第一，每个月的城镇居民的人均可支配收入是多少？2100元左右。大家想想看，2100元的收入要支撑2万块钱的房价，怎么可能？所以跑到海南去之后，发觉所有的中国富人只要是寒冷的地方出来的，都在那儿扎堆，你在沿海听到的是东北话，到市区听到的是南腔北调，因为海南是中国唯一一个热带岛屿，所有富裕人群集中的地方，北京的朋友有点钱就在海南买房子。
我们拿北京做案例。现在鄂尔多斯、温州的房价下跌，5年之内不可能上涨。而北京的房价还在节节上升，这是为什么？我最近到北京去特别有感触，我从金融街出来，到了东二环的地方，大家知道我走了多长时间？我下午4点出门，走了一个半小时，走走就停下来。北京一到节假日就大堵车，为什么？是因为所有的人都要到北京跑项目。所以，北京的房地产绝不是由北京当地人的收入决定的，而是由全国的收入，最富裕阶层的收入决定的。现在是个人就想在北京买房子，是个“村长”就想在北京买房子，“村长”也是干部，也想靠党中央近一些，所以我们看到的是北京交通越来越堵，北京的房价越来越高。
2010年北京郊区房价略有下降，但是现在又开始进入一个上升通胀的阶段，为什么呢？因为北京的吸附能力特别强。2008年之前，中国商业地产领域，所有商业地产绝对价值最高的是哪个城市？不是北京，是一个传统的商业城市——上海。但是到2008年之后，资源的集聚能力越来越强的情况下，中国增速最快的绝对值最高的内地城市变成了北京，而且它还会继续高下去。
青岛的房地产吸附能力怎么样？青岛房地产具有区域吸附能力，这个地位和长沙、武汉、郑州的地位是一样的。长沙最近有点吸附能力，因为轨道交通开辟了以后，有些湖南的朋友回到长沙，长沙的房价开始上升。
我们看一下青岛的吸附能力。如果我中等有钱的话，会在淄博买一套房子，比较有钱会在青岛买房子，如果我是全国有钱人的话，我一定在北京或者是上海买房子，如果我是世界超级富豪的话，一定会在旧金山或者是温哥华买房子，在温哥华都不用说英语、普通话，可以找到一大批青岛人一起聊青岛话。
最后，我把结论告诉大家，一个投资性的房地产市场，一定有一个房地产市场的泡沫存在，房地产市场泡沫期时间不会长。日本1985—1990年5年的时间，1985年开始大幅上涨，1990年崩溃。如果房价大幅上升，实体经济又很差，央行拼命发票子，你每个月拿到的工资都是崭新的票子，那是一个恶性泡沫击鼓传花的时期，为什么？我说温州要5年的时间，因为实体经济崩溃了，煤炭价格、黄金价格过去了。像鄂尔多斯，过去的时间，煤炭价格上涨了3，5倍，黄金十年过去了，财富资源不存在了，当地又没有实体经济，所以一旦崩溃，就是一地鸡毛。一个人在流出的城市、资金在流出的城市、没有实体经济的城市，将会大规模崩溃。
回归常识、回归理性
什么样的房价上涨是好的？举个例子，比如二战之后，一场残酷的战争把所有的过剩产能全部打掉了，我们看到的是美国、欧洲、日本进入了长期的发展，40年代很好、50年代很好，一直到60年代的1969年才进入通胀期。所以我们看到的是在这个时候如果进入房地产市场，可以安安心心地每年看着房地产市场小幅上升。如果中国实体经济好转，如果中国的人均收入不是富的富死、穷的穷死，而是所有的人收入都在缓慢上升，恭喜你，你手上的房地产还可以持有20年的時间，20年是一个房地产的准确周期。
阴晴不定的房地产市场，和我们的实体经济、行业一样冰火两重天，有的特别好，有的特别差，这个时候该怎么办？回归常识、回归理性。如果是一个地方的租金回报率高达5%以上，说明这个地方很健康；如果这个地方租金根本回报不了，我劝你小心一点。
而不同的地方也是不一样的。我刚才说日本的房价下跌了80%多，现在是下跌70%，虽然日本的房地产价格大幅下跌，但是是不是所有的人都亏了？不是。日本去年的商业地王在东京银座土地楼面价折合成人民币是360万元，平方米，他们住宅的地王是在东京近郊35万元/平米。尽管市场大幅度下跌，不同区域的租金回报率还是完全不一样的。而现在我们要看实体经济，要看资金的流向，要看当地人的工资水准，最重要的是看这个地方是不是太阳照过的地方，为什么这么说？因为像日本或者是中国的温州，我认为5年内起不来，因为找不到北。知道怎么发展的城市，有集聚效率的城市，才是有前景的。
（本刊编辑综合整理）
我今天从房地产说一下宏观经济和房地产投资的情况。
我两三年前来青岛的时候，其实当时经济情况还不错，我当时做了一个预测，說宏观经济会相当的不好，当时大家都觉得现在情况这么好，为什么宏观经济会不好呢？前些天股市盘中跌破2000点。
在北京有一个论坛，我就说整个市场会有一轮牛市出现，但是我这么说是有前提的，我说有牛市出现是政府希望有牛市。第一，我们看到这两天央行非常明确发了多少钱，大家最近拿到票子了吗？看到越来越新的票子，说明央行发的钱越来越多。第二，央行有史以来进行了最大的回购，一天时间就回购了2900亿，股票不上涨就没有天理了。
还有一件事情，大家有没有仔细看股市，有没有仔细看过中国金融中心的文件、上海金融中心的文件？到2015年的时候，上海每天的交易量总市值要达到多少？要达到1000万亿元人民币。现在是多少？现在我们的股市总市值在20万亿元左右，20万亿元到1000万亿元，这是不是意味着政府想拼命地把市场拉起来？不管能不能拉起来，这是政府的一个想法。
房地产冰火两重天
有一个数据我告诉大家，今年上半年北京核心商圈写字楼的租金继续上升了50%以上。北京有两个核心商圈是全球有名的，第一个是建国门商圈，第二个是金融街商圈。大家看到金融街边上密密麻麻全是写字楼，这两年的租金回报率，像马一样头全部抬起来了。2010年以后政府开始调控房地产，非常严厉的调控政策出来了。调控政策出来以后，其中的一个效果很奇怪，那就是住宅地产、商业地产、工业地产，所有的房地产品种的租金价格开始急速上升。房地产价格租金上升和房价上升是两码事情，因为租金和投资买房地产不一样，如果不买房地产，起码得租房子，租房子是反映生活的基本成本。最近在网上流传着北京一个月挣8500块钱的小白领怎么逃离北京的故事，因为在北京工作5年没有买房子，结果就是现在每个月房东带着人来看房子，每个月房东和他说房子要涨价。
房租价格节节上升，这就意味着我们的房地产通胀压力在上升。一方面是实体经济这么惨，一方面是通胀压力在上升。节庆期间高速公路已经取消收费了，到了某一个景点可能会发现也免费了。这些东西免费了以后，大家有没有关注到一点，我们的真金白银的问题，就是各大航空公司的燃油附加费从10月5日开始上升，800公里以上上升10块钱，今年已经是第三次上升了，而所有的航空公司的燃油附加费都会变成航空公司的净利润。我们的航空煤油在大涨特涨，我们燃油附加费在大涨，所有的价格水准的上涨说明通胀压力加大，我们潜在的通胀压力非常大，但是实体经济又在往下走，这是典型的滞胀引领，我们面对非常巨大的滞胀威胁。
到现在为止，如果大家到北京、上海买房子，一定要小心，如果今天不下订单，过一个礼拜去，中介会和你说每平方米又涨了几块钱，这是发生在我身边的真实案例。最近大城市的房价依然在上涨，如果光看这些数据，你会说房地产价格还在上升，我依然可以投资房地产。但房地产价格在上升只是硬币的正面，我们来看一下反面。
我告诉大家两个城市，有一个城市当地政府说它的主城区人口开始逃离，当地的主城区逃了多少人？3万人。据民间调查报告高和资本和央行做的联合报告，这个城市人口已经逃离了10万，而城市总人口是160万。这个城市是鄂尔多斯。现在的房价尤其是新区的房价下跌了50%，按理说中国人这么想要房子，房价下跌了50%哭着喊着买房子，但是居然没有任何人去买房子，现在鄂尔多斯的房地产基本上没有成交量，唯一的一点成交量是90平方米以内的部分刚性需求还有一丁点成交量，整个城市的房地产市场冻结掉了。
还有一个城市，现在基本上除了抵债的房地产之外，我们看到的是银行的存款大幅上升，而房地产市场大幅度下降，这是一个很奇怪的现象。我们经常说房地产泡沫的一线城市是北、上、广、深。错！真正的房地产价格大幅上升、泡沫最大的城市，我认为并不是广州、上海等这些城市，而是杭州、温州、义乌等城市。现在温州的情况是除了抵债的房地产之外，房地产接近冻结、零成交，而今年1—9月份银行存款上升了80%多，很多人说银行存款上升是好事情，其实不是好事情，因为民间的金融链条彻底崩溃，大家买房子也不放心。以前都是借给别人高利贷，一年拿20%的利率，现在也不放心，怎么办？唯一的办法是放到银行里面，银行拿着这笔钱干什么？它也没有地方可干。我们看到银行的中长期贷款是在下降的，说明银行也没有地方贷。
还有一些小城市，基本上就没有听到过，但是房价特别高，比如瑞安。高的时候高到什么程度？炒楼花。开发商给你一张票子，告诉你半年之后你有权利来我这里买一套房子。炒楼花实际上是炒期权，未来半年之后房价肯定要上涨，所以要炒楼花，这个价格是要上升的，如果预期半年之后房子卖不出去，我根本就不炒楼花。炒楼花最厉害的城市是瑞安，香港那边儿也炒楼花，最厉害的时候是1997年之前。
义乌在2008年之前最贵的商铺是卖什么的？是在核心地区卖化妆品的商铺，因为地方比较核心，性价比比较高。2008年之前，10平方米的核心区域的柜台，当时的售价是1000万人民币。义乌现在怎么样了？我上次跑到义乌，发现背着背包的商人少了一大半，现在同样的一个商铺的租金是多少呢？报价还不到400万，而且还卖不出去，降价60%为什么还是没有人买？
一方面北京、上海的房价还在上升，另一方面，鄂尔多斯降了50%都没有人买，温州的房价降了20%都没有人买，到底是怎么回事？房地产市场到底出现了什么问题？
没有杠杆就不会有泡沫
在2008年之前，最不负责任的央行是美联储，为什么它发的基础货币没有中国央行多还说它最不负责任？因为它通过金融衍生品，当时金融衍生品的规模是600万亿美元。而且还有一点，一块钱可以做多少钱的生意？比如说买股票，交保证金2毛钱就可以做1块钱的生意，杠杆就是5倍，当时的德意志银行、瑞银、美银的杠杆率起码是30倍，也就是说1块钱可以做30块钱的生意。 任何一个市场没有杠杆，不可能有泡沫。比如我们的股票市场，我们没有保证金交易，如果有保证金交易，一块钱可以做两块钱的生意，有可能会有泡沫，泡沫会崩溃。现在你有10万块钱你去买股票，现在跌到只剩下1万块钱，跌了90%以后，泡沫会不会崩溃？不会。中国的市场会不会崩溃？不会。为什么？因为崩溃的是你的钱袋子，因为你是真金白银百分百把钱拿出来买了中石化或者是中国平安，我劝你留着交给你的子孙后代，然后告诉他投资有风险、投资需谨慎。
没有货币就没有泡沫。我们再来看，有人说黄金和房地产有什么关系？有关系。我们如果以黄金价格来论，黄金和房地产之间的比例是接近的，也就是说以黄金作为定价，房地产价格没有上升。黄金的价格大幅上升，现在到了1780美元/盎司。黄金价格上涨绝对不是好事情，说明经济进入了滞胀期。
房地产价格由投资主导，与收入无关
2001年以前，闭着眼睛买房子，怎么买都是对的，在青岛买是对的，在上海买是对的，在深圳买还是对的，任何时候在任何地点买房子都是对的。告诉大家一个真实的案例，我的一个朋友是国内很知名的维权律师。他在国内当维权律师很悲催，日子过得比较紧巴。他有一个兄弟，天天早上睡到日上三竿起、中午喝点小酒、下午打点麻将，4点钟去接女儿放学。为什么他的兄弟就可以过上好日子？2003年的时候，他在忙着维权，他的兄弟在上海市中心买了4套高级公寓。
如果说一个行业、一个楼盘、一个城市没有投资者，那个地方的楼盘价格是起不来的。比如说像现在，我刚才说了鄂尔多斯，现在就是刚性需求，如果一个地方的刚性需求占了主导（如果大家都在做90平米以下的交易，说明都是刚性需求），刚性需求是不可能抬高房地产价格的，只有投资者才能抬高房地产价格。
举个例子，1990年日本泡沫崩溃，到了最低的时候，房地产价格下降了多少？下降了80%多，整个市场彻底崩了。而东南亚危机之后，整个房地产泡沫崩溃，但我们最近看到，香港的房价包括中环的写字楼的价格依然是世界第一，香港的房价依然是全球第一，香港的工薪阶层干一辈子可以买一套50平方米的房子一他们叫做500英尺的豪宅。为什么日本的房地产泡沫崩溃，而香港的房地产泡沫能够起来的？是因为两笔资金进入，你去香港的太平山顶，到香港真正最贵的地方，你会发觉全都是内地富豪在那儿买的房子，中国出点名的明星、富豪全都在那儿买了房子，比如红杉资本、阿里巴巴，所有的几亿元的豪宅都是内地人在买，所以香港的房地产能跌下去吗？跌不下去。资金大规模进入、人员大规模进入的地方，那个地方房地产价格不会跌，一个楼盘如果是投资性的需求占据30%以上，那就是由投资主导而不是由收入来主导。
很多房地产数据到了中国之后就没有用了，为什么？大家知道，海南的房地产均价上个月超过1万元，但是那个数据是假的，为什么？把上世纪70年代、80年代建的经济适用房、保障房都算进去了，现在要买到均价2万以下的房子是非常困难的。大家去海南、海口，政府边上基本上黑灯率是97%，但是海南人均可支配收入今年上半年增速全国第一，每个月的城镇居民的人均可支配收入是多少？2100元左右。大家想想看，2100元的收入要支撑2万块钱的房价，怎么可能？所以跑到海南去之后，发觉所有的中国富人只要是寒冷的地方出来的，都在那儿扎堆，你在沿海听到的是东北话，到市区听到的是南腔北调，因为海南是中国唯一一个热带岛屿，所有富裕人群集中的地方，北京的朋友有点钱就在海南买房子。
我们拿北京做案例。现在鄂尔多斯、温州的房价下跌，5年之内不可能上涨。而北京的房价还在节节上升，这是为什么？我最近到北京去特别有感触，我从金融街出来，到了东二环的地方，大家知道我走了多长时间？我下午4点出门，走了一个半小时，走走就停下来。北京一到节假日就大堵车，为什么？是因为所有的人都要到北京跑项目。所以，北京的房地产绝不是由北京当地人的收入决定的，而是由全国的收入，最富裕阶层的收入决定的。现在是个人就想在北京买房子，是个“村长”就想在北京买房子，“村长”也是干部，也想靠党中央近一些，所以我们看到的是北京交通越来越堵，北京的房价越来越高。
2010年北京郊区房价略有下降，但是现在又开始进入一个上升通胀的阶段，为什么呢？因为北京的吸附能力特别强。2008年之前，中国商业地产领域，所有商业地产绝对价值最高的是哪个城市？不是北京，是一个传统的商业城市——上海。但是到2008年之后，资源的集聚能力越来越强的情况下，中国增速最快的绝对值最高的内地城市变成了北京，而且它还会继续高下去。
青岛的房地产吸附能力怎么样？青岛房地产具有区域吸附能力，这个地位和长沙、武汉、郑州的地位是一样的。长沙最近有点吸附能力，因为轨道交通开辟了以后，有些湖南的朋友回到长沙，长沙的房价开始上升。
我们看一下青岛的吸附能力。如果我中等有钱的话，会在淄博买一套房子，比较有钱会在青岛买房子，如果我是全国有钱人的话，我一定在北京或者是上海买房子，如果我是世界超级富豪的话，一定会在旧金山或者是温哥华买房子，在温哥华都不用说英语、普通话，可以找到一大批青岛人一起聊青岛话。
最后，我把结论告诉大家，一个投资性的房地产市场，一定有一个房地产市场的泡沫存在，房地产市场泡沫期时间不会长。日本1985—1990年5年的时间，1985年开始大幅上涨，1990年崩溃。如果房价大幅上升，实体经济又很差，央行拼命发票子，你每个月拿到的工资都是崭新的票子，那是一个恶性泡沫击鼓传花的时期，为什么？我说温州要5年的时间，因为实体经济崩溃了，煤炭价格、黄金价格过去了。像鄂尔多斯，过去的时间，煤炭价格上涨了3，5倍，黄金十年过去了，财富资源不存在了，当地又没有实体经济，所以一旦崩溃，就是一地鸡毛。一个人在流出的城市、资金在流出的城市、没有实体经济的城市，将会大规模崩溃。
回归常识、回归理性
什么样的房价上涨是好的？举个例子，比如二战之后，一场残酷的战争把所有的过剩产能全部打掉了，我们看到的是美国、欧洲、日本进入了长期的发展，40年代很好、50年代很好，一直到60年代的1969年才进入通胀期。所以我们看到的是在这个时候如果进入房地产市场，可以安安心心地每年看着房地产市场小幅上升。如果中国实体经济好转，如果中国的人均收入不是富的富死、穷的穷死，而是所有的人收入都在缓慢上升，恭喜你，你手上的房地产还可以持有20年的時间，20年是一个房地产的准确周期。
阴晴不定的房地产市场，和我们的实体经济、行业一样冰火两重天，有的特别好，有的特别差，这个时候该怎么办？回归常识、回归理性。如果是一个地方的租金回报率高达5%以上，说明这个地方很健康；如果这个地方租金根本回报不了，我劝你小心一点。
而不同的地方也是不一样的。我刚才说日本的房价下跌了80%多，现在是下跌70%，虽然日本的房地产价格大幅下跌，但是是不是所有的人都亏了？不是。日本去年的商业地王在东京银座土地楼面价折合成人民币是360万元，平方米，他们住宅的地王是在东京近郊35万元/平米。尽管市场大幅度下跌，不同区域的租金回报率还是完全不一样的。而现在我们要看实体经济，要看资金的流向，要看当地人的工资水准，最重要的是看这个地方是不是太阳照过的地方，为什么这么说？因为像日本或者是中国的温州，我认为5年内起不来，因为找不到北。知道怎么发展的城市，有集聚效率的城市，才是有前景的。
（本刊编辑综合整理）