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摘要：房地产企业是国民经济的重要组成部分，对社会基础设施建设有着巨大的影响，房地产行业的发展直接影响到社会总体福利水平的提升。房地产开发企业所得税作为我国财政的重要收入来源之一，其清算和管理工作直接影响着房地产企业的发展和税收的公平性。因此，本文将对房地产企业所得税清算和管理工作中存在的问题进行分析，进而将提出优化房地产开发企业所得税清算和管理模式的措施和对策，以期给房地产开发企业的发展提供一点建议和启示。
关键词：房地产 开发企业 所得税 清算和管理 问题 措施 分析
一、房地产开发企业所得税清算和管理工作过程中存在的问题
（一）房地产开发企业的收入和成本确认时间不一致
房地产开发企业的项目建设工作具有开发周期长，资金需求量大的特点，其资金收回周期较长，因此房地产开发企业的财务管理工作存在一定的时间差，其纳税义务的时点与房地产开发企业开展会计核算时点不同步。其次，由于税法中对收入确认的时间要求和房地产开发企业收入确认时间的要求不一致。比如税法规定房地产开发企业在签订《房地产销售合同》或者是签订预售合同时应该对所取得的收入进行确认，并要求其按照计税的利率计算预计利润额，并将其归入应纳税所得额。但是在房地产开发企业的会计核算上，房产预售取得的款项并不符合会计准则中收入的确认条件，因此并不能确认为营业收入，由此可见房地产开发企业的收入确认条件不一致。再者，房地产开发企业的项目建设周期通常按年度计算，开发成本的发生时间通常跨越多个纳税年度，因此，房地产开发企业的会计成本核算和纳税成本确认时间不一致。
（二）房地产开发项目的成本结转扣除方式不合理
根据国家税法的相关规定可知，房地产开发企业销售未完成的产品应该按照具体条例降低纳税率，但是根据税法的要求，不同地区的纳税率降低的程度是不一样的，比如，对位于省级、自治区或者直辖市的人民政府所在地的房地产开发项目，应采用不低于15%的毛利率税费，但是对于开发项目位于地级市的项目因采用不低于10%的毛利率税率。国家相关税法规定，允许房地产企业扣除预售收入带来的营业税及其附加税，同时可以适当降低房地产企业的土地增值税。这一税法规定和税收优惠措施，减少了房地产行业的税收负担，不利于体现税收的公平性。其次，较低的房地产开发企业毛利率计征方式使得企业没有在此时期缴纳足够的企业所得税，而是将企业所得税递延至项目完工收入确认阶段，导致房地产开发企业该年度的税收压力较大，这种的成本结转方式不利于保证房地产行业的稳定发展。
二、房地产开发企业加强所得税清算和管理工作应该采取的措施和对策
房地产开发企业的所得税清算和管理工作质量直接影响着企业的资金周转情况，直接影响到房地产企业在纳税年度的财务稳定状况，因此房地产开发企业要重视所得税清算和管理工作。
（一）要及时建立税源监控制度
房地产企业要做好所得税纳税工作，应该要全面了解房地产开发项目的实际情况，要了解项目的实施进度，重视项目结算和完工收入的确认工作，可以按照项目开展的区域将施工项目进行分类，并设置具体的监控人对项目情况进行动态监控，同时做好项目资料收集整理工作。其次，房地产开发企业可以建立项目税源管理台账，并对工程进度进行重点跟踪，了解预售收入、资金流向情况。同时，房地产企业应该及时组织税款入库，建立健全房产预售资金监督管理制度。企业要根据实际的收入确认情况和成本结转情况来选择纳税方式，合理确定纳税年度和时间，并要对企业的财务工作采用精细化管理模式，优化财务管理方式，以便保证财务状况的稳定性和安全性。
（二）做好项目成本报备工作
根据国家相关文件的实际规定可知，房地产开发企业应该在施工前做好成本报备工作，以便对项目情况进行全面的了解。房地产开发项目的类别、所处的地理位置、建筑状况等都是需要重点了解的内容，这类信息是项目成本报备工作的重要内容，也是后期绩效评价考核工作的依据和基础。其次，房地产开发企业要重视实事求是，要根据项目实际情况对报备成本进行审查，要重视成本报备工作的严谨性和科学性，可以根据项目性质对成本报备工作进行分类，并要将成本报备对象向当地的税务机关进行上报。如果发生成本对象变更等情况，房地产企业应该及时向相关的税务机关反映和备案，并要一并报送设计变更审批和变更规划等重要资料，以便保证项目建设工作的合法性和合规性，进而降低房地产企业的纳税过程中的难度，减少企业的纳税成本，提高房地产开发企业的形象。再者，房地产开发企业要明确实际毛利和预计毛利之间的金额差异，应该及时将该差额的实际情况反映给税务机关，可以与资信状况较好的机构合作制定差异额鉴定报告，从而为实现降低总纳税额提供必要的条件。
（三）不断优化房地产开发项目的完税证明管理模式
完税证明书是房地产做好所得税清算和管理工作的重要环节，因此房地产开发企业要优化项目完税证明管理模式，对完税证明书进行统一管理和保存，保护好税务部门监制发票和完税证明，同时要强化与国土资源局等重点部门之间的合作，保证产权办理和过户工作的顺利进行。房地产企业要重视增值税项目的关联对比分析，重点了解项目的增值税清算和管理工作情况，重点审查在土地增值税清算过程中不能扣除的项目是否在企业所得税项目清算时是否进行了纳税调整，为房地产开发企业的健康发展提供必要的条件和基础。
参考文献：
[1]王宇.税制改革背景下房产税和土地使用税的替代性分析[J].中国物价，2016（02）
[2]陈思思.土地增值税制度性侵权的成因及其解决路径研究[D].华侨大学，2015
[3]周文新.土地增值税清算制度下的税收筹划问题研究[D].上海海关学院，2015
关键词：房地产 开发企业 所得税 清算和管理 问题 措施 分析
一、房地产开发企业所得税清算和管理工作过程中存在的问题
（一）房地产开发企业的收入和成本确认时间不一致
房地产开发企业的项目建设工作具有开发周期长，资金需求量大的特点，其资金收回周期较长，因此房地产开发企业的财务管理工作存在一定的时间差，其纳税义务的时点与房地产开发企业开展会计核算时点不同步。其次，由于税法中对收入确认的时间要求和房地产开发企业收入确认时间的要求不一致。比如税法规定房地产开发企业在签订《房地产销售合同》或者是签订预售合同时应该对所取得的收入进行确认，并要求其按照计税的利率计算预计利润额，并将其归入应纳税所得额。但是在房地产开发企业的会计核算上，房产预售取得的款项并不符合会计准则中收入的确认条件，因此并不能确认为营业收入，由此可见房地产开发企业的收入确认条件不一致。再者，房地产开发企业的项目建设周期通常按年度计算，开发成本的发生时间通常跨越多个纳税年度，因此，房地产开发企业的会计成本核算和纳税成本确认时间不一致。
（二）房地产开发项目的成本结转扣除方式不合理
根据国家税法的相关规定可知，房地产开发企业销售未完成的产品应该按照具体条例降低纳税率，但是根据税法的要求，不同地区的纳税率降低的程度是不一样的，比如，对位于省级、自治区或者直辖市的人民政府所在地的房地产开发项目，应采用不低于15%的毛利率税费，但是对于开发项目位于地级市的项目因采用不低于10%的毛利率税率。国家相关税法规定，允许房地产企业扣除预售收入带来的营业税及其附加税，同时可以适当降低房地产企业的土地增值税。这一税法规定和税收优惠措施，减少了房地产行业的税收负担，不利于体现税收的公平性。其次，较低的房地产开发企业毛利率计征方式使得企业没有在此时期缴纳足够的企业所得税，而是将企业所得税递延至项目完工收入确认阶段，导致房地产开发企业该年度的税收压力较大，这种的成本结转方式不利于保证房地产行业的稳定发展。
二、房地产开发企业加强所得税清算和管理工作应该采取的措施和对策
房地产开发企业的所得税清算和管理工作质量直接影响着企业的资金周转情况，直接影响到房地产企业在纳税年度的财务稳定状况，因此房地产开发企业要重视所得税清算和管理工作。
（一）要及时建立税源监控制度
房地产企业要做好所得税纳税工作，应该要全面了解房地产开发项目的实际情况，要了解项目的实施进度，重视项目结算和完工收入的确认工作，可以按照项目开展的区域将施工项目进行分类，并设置具体的监控人对项目情况进行动态监控，同时做好项目资料收集整理工作。其次，房地产开发企业可以建立项目税源管理台账，并对工程进度进行重点跟踪，了解预售收入、资金流向情况。同时，房地产企业应该及时组织税款入库，建立健全房产预售资金监督管理制度。企业要根据实际的收入确认情况和成本结转情况来选择纳税方式，合理确定纳税年度和时间，并要对企业的财务工作采用精细化管理模式，优化财务管理方式，以便保证财务状况的稳定性和安全性。
（二）做好项目成本报备工作
根据国家相关文件的实际规定可知，房地产开发企业应该在施工前做好成本报备工作，以便对项目情况进行全面的了解。房地产开发项目的类别、所处的地理位置、建筑状况等都是需要重点了解的内容，这类信息是项目成本报备工作的重要内容，也是后期绩效评价考核工作的依据和基础。其次，房地产开发企业要重视实事求是，要根据项目实际情况对报备成本进行审查，要重视成本报备工作的严谨性和科学性，可以根据项目性质对成本报备工作进行分类，并要将成本报备对象向当地的税务机关进行上报。如果发生成本对象变更等情况，房地产企业应该及时向相关的税务机关反映和备案，并要一并报送设计变更审批和变更规划等重要资料，以便保证项目建设工作的合法性和合规性，进而降低房地产企业的纳税过程中的难度，减少企业的纳税成本，提高房地产开发企业的形象。再者，房地产开发企业要明确实际毛利和预计毛利之间的金额差异，应该及时将该差额的实际情况反映给税务机关，可以与资信状况较好的机构合作制定差异额鉴定报告，从而为实现降低总纳税额提供必要的条件。
（三）不断优化房地产开发项目的完税证明管理模式
完税证明书是房地产做好所得税清算和管理工作的重要环节，因此房地产开发企业要优化项目完税证明管理模式，对完税证明书进行统一管理和保存，保护好税务部门监制发票和完税证明，同时要强化与国土资源局等重点部门之间的合作，保证产权办理和过户工作的顺利进行。房地产企业要重视增值税项目的关联对比分析，重点了解项目的增值税清算和管理工作情况，重点审查在土地增值税清算过程中不能扣除的项目是否在企业所得税项目清算时是否进行了纳税调整，为房地产开发企业的健康发展提供必要的条件和基础。
参考文献：
[1]王宇.税制改革背景下房产税和土地使用税的替代性分析[J].中国物价，2016（02）
[2]陈思思.土地增值税制度性侵权的成因及其解决路径研究[D].华侨大学，2015
[3]周文新.土地增值税清算制度下的税收筹划问题研究[D].上海海关学院，2015