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摘要城市房屋拆迁制度是我国特有的一项法律制度,但在拆迁过程中亦出现一些问题被拆迁人需寻求救济,如政府拆迁裁决程序违法,裁决内容不具体,拆迁补偿范围过于狭窄、补偿价格评估方法存在缺陷,拆迁人及评估机构拆迁公司资质虚报,估价活动缺乏独立性等问题,本文将针对拆迁过程中经常出现的几个焦点问题进行透析解读。
关键词住改非违章认定评估时点
中图分类号:F292文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-285-01
随着城市改造的进程加速,房屋拆迁的数量上涨,地方的拆迁政策各异,而在此过程中相当多的问题亦显露出来。国务院在2001年颁布了城市房屋拆迁管理条例,后地方各省市都相继出台了拆迁的具体实施办法和补偿标准,地域差别很大,最高院也出台了一些司法解释,对指导拆迁具体工作也有很重要的作用。农村集体土地上的房屋拆迁补偿又有别于城市房屋拆迁,且国家层面上也无统一的确切规定,多以地方规定为主。一些地方政府为了所谓的政绩,甚至为开发商一路绿灯,降低开发商的风险,最大限度的赚取利润,干预地方房地产评估机构压低被拆迁房屋的评估价值,在行政裁决中,依估价报告确定的价值进行“等价补偿”,在以下这个典型案例里集中体现了此类拆迁的几个关注焦点,在法律实务中值得借鉴。
此案件为A诉B市建设局城市房屋拆迁行政裁决案,该房屋自1987年至今一直由A与其父亲领取工商营业执照合法经营,是连续经营了约20余年之久的经营用房。2008年开始拆迁时,拆迁人房产开公司未按法律法规进行评估和安置,就本案事实与法律适用的争论焦点提出如下见解:
一、拆迁人适格
(一)未取得房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务
拆迁人(房产公司)于2003年成立,2004年建设局颁布对拆迁人的房屋拆迁行政许可,许可拆迁人自此可对开发地块开始拆迁,但是拆迁人直至2008年才办理暂定资质证书,才可按照叁级标准从事房地产开发经营,故2004年拆迁人不具备房地产开发资质,不可从事房地产开发经营。
(二)房屋累计竣工建筑面积不满足
拆迁人所开发的项目至目前为止仅有在原开发地块位置上的“某园”,“某园”项目坐落于市中心区,总用地面积约2万㎡,总建筑面积3万多㎡,仅有小部分竣工,总开发面积尚未满足5万平方米,不可能具备三级资质。拆迁人在2004年不具备主体资格对开发地块开始拆迁,建设局不应当颁发房屋拆迁许可证给拆迁人,拆迁时点也应当从拆迁人具备主体资格以后开始计算。
二、评估人适格
C评估公司的企业法人营业执照、C评估公司的房地产价格评估机构资格证书表明,此评估公司于2001年开始经营房地产价格评估等服务。按照国家建设部《房地产估价机构管理办法》第九条第二款第二项“各资质等级房地产估价机构的条件如下:二级资质:需取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上。”2004年开始拆迁,评估公司在2001年才注册成立,在2000年亦尚未成立,更不可能已具备三级资质,故评估公司不可能具有贰级评估资质。
C评估公司是在2006年取得贰级资质的,并不是建设局和拆迁人联合发布的拆迁评估机构公告中宣称的2004年。建设局及拆迁人在评估公司的选择上程序违法,故该公司不能够作为开发地块的房屋拆迁评估机构。
三、评估程序需合法
拆迁人张贴的关于选择房屋拆迁评估机构的公告,只推荐了一家评估机构, 排除了采用被拆迁人投票或拆迁当事人抽签的权利,剥夺了被拆迁人的应有权利。根据规定,一般情况下拆迁人不采用抽签的方法来确定评估机构,而是拆迁人单方先确定唯一的候选评估机构,此做法显然是违反法定程序,侵犯了被拆迁人的选择权利。
四、异议程序合法
在审理中,A根据有关政策,提出面积要求按实际面积,性质按90年以前就经营的房产评估。建设局未委托专家评估委员会鉴定,而是由拆迁人委托原评估机构评估,以此作为裁决依据,程序不合法。很多地方都存在操作程序不规范的情况,规范的操作虽然繁琐,但是可以避免此类风险的产生,无论对哪一方都能够起到保护作用,所以还是强调规范操作。
五、需通过当地城乡规划部门认定房屋是否违建
建设局认定房屋面积以产权登记面积为准,未按实际面积测量计算,把实际超出面积排除在外,不予补偿。这是不合法的,侵犯了A的合法权益,违反公平原则。因此建设局需通过当地城乡规划部门对A超面积部分进行是否违章的认定,才能作违章建筑处理。违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围,判断某一建筑是否属于违章建筑,必须由房屋所在地规划行政主管部门出具证明。作为拆迁人或者拆迁主管部门都没有认定权利。评估机构
也无权自己来认定是否是违章建筑。建设局没有执行这一程序,显然是不合法的,属于程序违法。
六、在确定房屋面积上行政裁决程序违法
《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条第二款规定:“对被拆迁房屋的面积,不能协商一致的,可以向依照《房屋测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定,没有设立房屋面积鉴定机构的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。”但建设局未进行房屋面积鉴定就进行裁决,其程序违法。
七、房屋评估时点
拆迁许可证期限规定为一年,超过期限必需重新领取拆迁许可证。原来的许可证就自然失效,拆迁重新实施。房屋拆迁评估应在规定的拆迁期限内实施。根据《城市房屋估价指导意见》第十一条第二款的规定:“拆迁估价时点一般为房屋拆迁评估证颁发之日,拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。”拆迁人在申请房屋拆迁许可证时,必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件,建设用地规划许可证,国有土地使用权批准文件,拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。拆迁管理部门对申请的资料进行认真的审查,严格把关。
关键词住改非违章认定评估时点
中图分类号:F292文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-285-01
随着城市改造的进程加速,房屋拆迁的数量上涨,地方的拆迁政策各异,而在此过程中相当多的问题亦显露出来。国务院在2001年颁布了城市房屋拆迁管理条例,后地方各省市都相继出台了拆迁的具体实施办法和补偿标准,地域差别很大,最高院也出台了一些司法解释,对指导拆迁具体工作也有很重要的作用。农村集体土地上的房屋拆迁补偿又有别于城市房屋拆迁,且国家层面上也无统一的确切规定,多以地方规定为主。一些地方政府为了所谓的政绩,甚至为开发商一路绿灯,降低开发商的风险,最大限度的赚取利润,干预地方房地产评估机构压低被拆迁房屋的评估价值,在行政裁决中,依估价报告确定的价值进行“等价补偿”,在以下这个典型案例里集中体现了此类拆迁的几个关注焦点,在法律实务中值得借鉴。
此案件为A诉B市建设局城市房屋拆迁行政裁决案,该房屋自1987年至今一直由A与其父亲领取工商营业执照合法经营,是连续经营了约20余年之久的经营用房。2008年开始拆迁时,拆迁人房产开公司未按法律法规进行评估和安置,就本案事实与法律适用的争论焦点提出如下见解:
一、拆迁人适格
(一)未取得房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务
拆迁人(房产公司)于2003年成立,2004年建设局颁布对拆迁人的房屋拆迁行政许可,许可拆迁人自此可对开发地块开始拆迁,但是拆迁人直至2008年才办理暂定资质证书,才可按照叁级标准从事房地产开发经营,故2004年拆迁人不具备房地产开发资质,不可从事房地产开发经营。
(二)房屋累计竣工建筑面积不满足
拆迁人所开发的项目至目前为止仅有在原开发地块位置上的“某园”,“某园”项目坐落于市中心区,总用地面积约2万㎡,总建筑面积3万多㎡,仅有小部分竣工,总开发面积尚未满足5万平方米,不可能具备三级资质。拆迁人在2004年不具备主体资格对开发地块开始拆迁,建设局不应当颁发房屋拆迁许可证给拆迁人,拆迁时点也应当从拆迁人具备主体资格以后开始计算。
二、评估人适格
C评估公司的企业法人营业执照、C评估公司的房地产价格评估机构资格证书表明,此评估公司于2001年开始经营房地产价格评估等服务。按照国家建设部《房地产估价机构管理办法》第九条第二款第二项“各资质等级房地产估价机构的条件如下:二级资质:需取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上。”2004年开始拆迁,评估公司在2001年才注册成立,在2000年亦尚未成立,更不可能已具备三级资质,故评估公司不可能具有贰级评估资质。
C评估公司是在2006年取得贰级资质的,并不是建设局和拆迁人联合发布的拆迁评估机构公告中宣称的2004年。建设局及拆迁人在评估公司的选择上程序违法,故该公司不能够作为开发地块的房屋拆迁评估机构。
三、评估程序需合法
拆迁人张贴的关于选择房屋拆迁评估机构的公告,只推荐了一家评估机构, 排除了采用被拆迁人投票或拆迁当事人抽签的权利,剥夺了被拆迁人的应有权利。根据规定,一般情况下拆迁人不采用抽签的方法来确定评估机构,而是拆迁人单方先确定唯一的候选评估机构,此做法显然是违反法定程序,侵犯了被拆迁人的选择权利。
四、异议程序合法
在审理中,A根据有关政策,提出面积要求按实际面积,性质按90年以前就经营的房产评估。建设局未委托专家评估委员会鉴定,而是由拆迁人委托原评估机构评估,以此作为裁决依据,程序不合法。很多地方都存在操作程序不规范的情况,规范的操作虽然繁琐,但是可以避免此类风险的产生,无论对哪一方都能够起到保护作用,所以还是强调规范操作。
五、需通过当地城乡规划部门认定房屋是否违建
建设局认定房屋面积以产权登记面积为准,未按实际面积测量计算,把实际超出面积排除在外,不予补偿。这是不合法的,侵犯了A的合法权益,违反公平原则。因此建设局需通过当地城乡规划部门对A超面积部分进行是否违章的认定,才能作违章建筑处理。违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围,判断某一建筑是否属于违章建筑,必须由房屋所在地规划行政主管部门出具证明。作为拆迁人或者拆迁主管部门都没有认定权利。评估机构
也无权自己来认定是否是违章建筑。建设局没有执行这一程序,显然是不合法的,属于程序违法。
六、在确定房屋面积上行政裁决程序违法
《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条第二款规定:“对被拆迁房屋的面积,不能协商一致的,可以向依照《房屋测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定,没有设立房屋面积鉴定机构的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。”但建设局未进行房屋面积鉴定就进行裁决,其程序违法。
七、房屋评估时点
拆迁许可证期限规定为一年,超过期限必需重新领取拆迁许可证。原来的许可证就自然失效,拆迁重新实施。房屋拆迁评估应在规定的拆迁期限内实施。根据《城市房屋估价指导意见》第十一条第二款的规定:“拆迁估价时点一般为房屋拆迁评估证颁发之日,拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。”拆迁人在申请房屋拆迁许可证时,必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件,建设用地规划许可证,国有土地使用权批准文件,拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。拆迁管理部门对申请的资料进行认真的审查,严格把关。