论文部分内容阅读
摘 要：对中国内地商品房预售制的文献进行梳理和总结。研究发现，目前中国商品房预售制争论焦点和矛盾点在于预售制的存废问题。具体来看，有以下三类不同观点：一是主张立即废除商品房预售制的立即废止说；二是主张目前继续完善商品房预售制，但在未来要逐步废除预售制的逐步废止说；三是主张商品房预售制的存在具有合理性，应该保留预售制并对其进行完善。此外，就商品房预售问题进行述评和展望。
关键词：商品房；预售制；存废问题
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）01-0227-02
商品房预售制度自1994年确立施行以来，在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本以及增加住房供给等方面，对中国房地产业的发展发挥了重要的作用。与此同时，该制度存在的缺陷也日益显现。由于缺乏健全的风险分担制度，包括信用体系和市场监管等，预售制度逐渐给商品房交易带来了大量的交易风险，损害了购房者和银行等金融机构的利益。预售的负面效应开始不断遭到诟病，关于取消预售制的呼声也随之此起彼伏。2005年8月，央行发布《2004年中国房地产金融报告》，提出可以考虑取消现行的房屋预售制度。2010年1月24日，广西南宁宣布成为全国取消商品预售制度的试点城市，标志着预售制度的存废去留问题由理论探讨进入实践检验阶段。在此背景下，关于中国内地商品房预售制是存是废的争论，引起了社会广泛的关注，为此，有必要就该方面的研究成果进行及时的梳理和总结。
一、立即废止说
“立即废止说”认为，当前的商品房预售制弊大于利，取消预售制符合市场经济的运行规律，有利于房地产行业的长期发展，故该制度应该立即取消。该观点兴起于2005年8月《2004年中国房地产金融报告》的发布，央行在报告中提出了建议取消商品房预售制，由此，引发了国内学者对商品房预售制是否应该废止的热议，尤其是在2010年，广西南宁实行取消商品房预售试点，国内再次掀起对于废除商品房预售制的讨论。
关于预售制应该立即废止的讨论，学者们基于不同的研究视角，给予了论证。一是从主体利益不均衡角度入手，认为预售制的实施最大限度地照顾了开发商的利益，忽略和消费者的利益，因此，为了维护广大消费者尤其是买房者的利益，有必要取消预售制（宋庭敏、肖元真等，2005）；二是运用历史分析法，从预售制实施的历史背景入手，认为当时实行预售制主要是为了解决开发商资金不足的问题，但是预售制发展的现在，已成为开发商“空手套白狼”的重要手段、给银行带来风险、引起信息不对称和社会诚信问题。通过取消商品房预售制度，将提高房地产商的准入门槛，将有利于加速整个房地产市场的整合，推动整个地产业的理性回归（田新丑，2008）；三是通过案例分析，借助南宁试点案例，结合预售制过程中存在的房屋质量的问题分析，认为取消预售制有助于提高开发商的管理水平，提高工程质量，加快二手房市场的发育程度，有利于规范市场行为，将投机行为的恶劣社会影响降到最低（曹春尧、王方，2010）；四是直接从预售制产生的主要问题入手，认为现行商品房预售制度引起的主要问题包括：第一，降低了行业门槛，推动产业恶性膨胀；第二，助长了开发商种种违规、欺诈行为；第三，几乎把全部风险转嫁给银行。因此，历经二十余年的发展，中国房地产业本身及其发展环境已经发生了很大的变化，商品房预售制度赖以为继的基础条件已不复存在，到了宣告其结束的时候（江晶晶，2006）。
二、逐步废止说
与主张“立即废止说”的观点不同，“逐步废止说”认为，在商品房预售制仍然对房地产发展有着积极影响的前提下，短期内贸然取消预售制弊大于利，故应该暂时保留商品房预售制度，但是长期来看，该制度应该逐步取消。
从现有的文献来看，主张逐步废止预售制的观点不多，可以总结为以下两点：一是从风险分析角度，认为取消预售制有助于缓解金融风险积淀，遏制风险放大，还有助于缓解购房者贷款压力，减少期房风险和法律纠纷以及“炒镂花”，进而还能从开发源头推动楼市理性回归，楼市价格理性求公正的信号。但如果贸然取消预售制，将导致资金和土地会更加集中在少数开发商手中，就会造成行业垄断局面的出现，进而可能导致房价的上涨。因此，应该循序渐进地取消（吴海峰、何兵，2006）；二是从市场发育角度，认为只有在房地产市场已相当成熟、开发商已有足够的资金实力的前提下取消期房预售制度才是合适的。因此，取消房屋预售制度最合适的时间应由市场决定，而非政府的直接干预（杨峥，2010）。
三、保留完善说
“保留完善说”，从已有的研究成果来看，是目前的主流观点，认为预售制的存在为房地产行业的发展发挥重要的作用，预售制实施过程中的问题，可以通过采取措施加以解决，并非不可调和。基于此，学者们从各自的研究视角，对商品房预售制存在的合理性进行了论证，并就预售制存在的弊端提出了各自的解决方案。
其中，第一类观点认为，预售制度实施过程中存在的问题，不是商品房预售制度本身造成的。预售制度实施过程中存在的问题，与中国预售制度相关的制度体系有关，如金融产品单一、预售监管不到位等不是商品房预售制度本身造成的，可以通过完善预售制度如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管等措施来消除（郝新艳，2008）；第二，采取国际比较法，通过中外对比，发现中国预售制中存在的监管缺位、司法制度、信用体系不健全、各主体利和风险不对、相关手续不规范等问题，并提出相关完善建议（罗怀中，2006）；第三，从经济学供求角度入手，认为取消商品房预售制度会造成短时间市场供不应求，产生较大的社会风险，会引起房价上涨，侵犯买房者的权益、引起垄断，不利于竞争等不良影响（吴晅，2011）；第四，针对2010年出现的“预售制度即将取消”谣言引发的关于预售制存废的争论，认为目前中国整体金融创新相对滞后，房地产市场不发达，融资渠道有限，预售活动不会自动消失，如果贸然取消，会以私下交易等形式继续出现，不利于市场稳定，加大调控难度（刘学良，2012）。 此外，还有些学者认为预售制中存在的问题体现的是中国企业契约精神缺乏，不尊重合约，为了短期利益不重视自己的信誉，同时也反应了开发商与购房者在预售协议中缺乏理解和沟通，很多问题出在开发商和购房者对于预售协议中关于房屋建设的质量等认知有歧义，或者协议制定的不够详细而导致纠纷。这要求开发商和购房者在房屋预售协议的制定中要更加完善，对于工期、房屋设计、质量和违约的处置情况有清楚的规定，在执行中相互尊重，诚实守信，具有契约精神，同时也要求政府相应部门加强管理和规制，用法律的手段来避免这些问题，帮助购房者维权，但解决的方式却不是废止期房制（王政，2012）。
四、述评与展望
综上所述，关于商品房预售制存废的争论，目前学术界仍然难有定论，各界褒贬不一。但单纯从现有的文献研究来看，主张“保留完善说”仍然是目前国内的主流观点。可见，预售制作为房地产行业的一项交易制度，具有其存在的合理性，我们不能因为其存在一些弊端，就全盘否定该制度的历史功绩，一味地贸然将其废止。同时，我们也不能过分迷信预售制，近年来，预售制暴露的种种弊端，同样需要引起政府和社会各界的警戒，需要广大专家学者进行深入的研究，因此，笔者认为，预售制的存废之争，不仅有利于预售制制度本身的完善和发展，更有利于促进中国整个房地产行业的健康发展。
同时，通过对近三年的文献归纳发现，越来越多的研究集中于预售制监管措施的完善方面，尤其是在2010年以后，该方面的文献比较多，有如下三个方面：一是关于商品房预售资金的监管问题的研究，主要分析了当前预售制资金监管存在天津模式、广州模式等监管模式，并分析预售资金监管过程中普遍存在的资金监管不力问题，其造成了劣质短寿建筑的出现、监管主体混乱、预售款监管内容不确定、并就建设预售资金监管信息平台、将预售资金监管与房屋建筑质量监管相结合、推进会计电算化以及其他相关监管制度、法律法规进行分析论证（彭永恒，2011）；二是关于预售合同中存在的问题的研究，主要包括预售预约合同中外法律差异比较、预售合同情势变更原则的适用问题以及登记备案制度、预售方的瑕疵担保责任问题等方面的研究（睢晓鹏，2011）；三是研究房地产预售过程中的风险及防范机制问题，认为预售制度施行至今，利益相关方信息不对称、利益和风险的不对等的现象频发，为此应该建立相应的风险防范机制（杨继慧，2012）。综上可见，笔者认为，未来的研究重点应该仍然集中于预售制的完善方面，尤其是对于预售制监管的问题的研究，将成为预售制问题研究的重中之重。
参考文献：
[1] 锋晓.商品房预售制度的比较分析及政策建议[J].城市开发，2005，（9）.
[2] 黄玉新.中国预售房制度述评[J].湖北社会科学，2006，（10）.
[3] 郝新艳.论中国商品房预售制度的政策取向[J].学术交流，2008，（8）.
[4] 景琪.中国商品房预售制度若干问题思考[D].北京：中国政法大学，2010：3.
[5] 罗怀中.论商品房预售制度的完善[J].经济体制改革，2006，（3）.
[6] 易宪容，黄苑.住房预售制度国际比较研究[J].江苏社会科学，2007，（3）.
[7] 项靖东.对中国商品房预售制度的分析与研究[J].经济纵横，2006，（7）.
[8] 张琳.商品房预售合同中预售方的瑕疵担保责任[D].烟台：烟台大学，2010：3.
[9] 钱箐.商品房预售合同的不公平条款探析[J].四川理工学院学报，2010，（8）.
[10] 张卿.反思商品房预售许可制度和弱势购房者保护[J].国家行政学院学报，2010，（6）.
[责任编辑 王晓燕]
关键词：商品房；预售制；存废问题
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）01-0227-02
商品房预售制度自1994年确立施行以来，在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本以及增加住房供给等方面，对中国房地产业的发展发挥了重要的作用。与此同时，该制度存在的缺陷也日益显现。由于缺乏健全的风险分担制度，包括信用体系和市场监管等，预售制度逐渐给商品房交易带来了大量的交易风险，损害了购房者和银行等金融机构的利益。预售的负面效应开始不断遭到诟病，关于取消预售制的呼声也随之此起彼伏。2005年8月，央行发布《2004年中国房地产金融报告》，提出可以考虑取消现行的房屋预售制度。2010年1月24日，广西南宁宣布成为全国取消商品预售制度的试点城市，标志着预售制度的存废去留问题由理论探讨进入实践检验阶段。在此背景下，关于中国内地商品房预售制是存是废的争论，引起了社会广泛的关注，为此，有必要就该方面的研究成果进行及时的梳理和总结。
一、立即废止说
“立即废止说”认为，当前的商品房预售制弊大于利，取消预售制符合市场经济的运行规律，有利于房地产行业的长期发展，故该制度应该立即取消。该观点兴起于2005年8月《2004年中国房地产金融报告》的发布，央行在报告中提出了建议取消商品房预售制，由此，引发了国内学者对商品房预售制是否应该废止的热议，尤其是在2010年，广西南宁实行取消商品房预售试点，国内再次掀起对于废除商品房预售制的讨论。
关于预售制应该立即废止的讨论，学者们基于不同的研究视角，给予了论证。一是从主体利益不均衡角度入手，认为预售制的实施最大限度地照顾了开发商的利益，忽略和消费者的利益，因此，为了维护广大消费者尤其是买房者的利益，有必要取消预售制（宋庭敏、肖元真等，2005）；二是运用历史分析法，从预售制实施的历史背景入手，认为当时实行预售制主要是为了解决开发商资金不足的问题，但是预售制发展的现在，已成为开发商“空手套白狼”的重要手段、给银行带来风险、引起信息不对称和社会诚信问题。通过取消商品房预售制度，将提高房地产商的准入门槛，将有利于加速整个房地产市场的整合，推动整个地产业的理性回归（田新丑，2008）；三是通过案例分析，借助南宁试点案例，结合预售制过程中存在的房屋质量的问题分析，认为取消预售制有助于提高开发商的管理水平，提高工程质量，加快二手房市场的发育程度，有利于规范市场行为，将投机行为的恶劣社会影响降到最低（曹春尧、王方，2010）；四是直接从预售制产生的主要问题入手，认为现行商品房预售制度引起的主要问题包括：第一，降低了行业门槛，推动产业恶性膨胀；第二，助长了开发商种种违规、欺诈行为；第三，几乎把全部风险转嫁给银行。因此，历经二十余年的发展，中国房地产业本身及其发展环境已经发生了很大的变化，商品房预售制度赖以为继的基础条件已不复存在，到了宣告其结束的时候（江晶晶，2006）。
二、逐步废止说
与主张“立即废止说”的观点不同，“逐步废止说”认为，在商品房预售制仍然对房地产发展有着积极影响的前提下，短期内贸然取消预售制弊大于利，故应该暂时保留商品房预售制度，但是长期来看，该制度应该逐步取消。
从现有的文献来看，主张逐步废止预售制的观点不多，可以总结为以下两点：一是从风险分析角度，认为取消预售制有助于缓解金融风险积淀，遏制风险放大，还有助于缓解购房者贷款压力，减少期房风险和法律纠纷以及“炒镂花”，进而还能从开发源头推动楼市理性回归，楼市价格理性求公正的信号。但如果贸然取消预售制，将导致资金和土地会更加集中在少数开发商手中，就会造成行业垄断局面的出现，进而可能导致房价的上涨。因此，应该循序渐进地取消（吴海峰、何兵，2006）；二是从市场发育角度，认为只有在房地产市场已相当成熟、开发商已有足够的资金实力的前提下取消期房预售制度才是合适的。因此，取消房屋预售制度最合适的时间应由市场决定，而非政府的直接干预（杨峥，2010）。
三、保留完善说
“保留完善说”，从已有的研究成果来看，是目前的主流观点，认为预售制的存在为房地产行业的发展发挥重要的作用，预售制实施过程中的问题，可以通过采取措施加以解决，并非不可调和。基于此，学者们从各自的研究视角，对商品房预售制存在的合理性进行了论证，并就预售制存在的弊端提出了各自的解决方案。
其中，第一类观点认为，预售制度实施过程中存在的问题，不是商品房预售制度本身造成的。预售制度实施过程中存在的问题，与中国预售制度相关的制度体系有关，如金融产品单一、预售监管不到位等不是商品房预售制度本身造成的，可以通过完善预售制度如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管等措施来消除（郝新艳，2008）；第二，采取国际比较法，通过中外对比，发现中国预售制中存在的监管缺位、司法制度、信用体系不健全、各主体利和风险不对、相关手续不规范等问题，并提出相关完善建议（罗怀中，2006）；第三，从经济学供求角度入手，认为取消商品房预售制度会造成短时间市场供不应求，产生较大的社会风险，会引起房价上涨，侵犯买房者的权益、引起垄断，不利于竞争等不良影响（吴晅，2011）；第四，针对2010年出现的“预售制度即将取消”谣言引发的关于预售制存废的争论，认为目前中国整体金融创新相对滞后，房地产市场不发达，融资渠道有限，预售活动不会自动消失，如果贸然取消，会以私下交易等形式继续出现，不利于市场稳定，加大调控难度（刘学良，2012）。 此外，还有些学者认为预售制中存在的问题体现的是中国企业契约精神缺乏，不尊重合约，为了短期利益不重视自己的信誉，同时也反应了开发商与购房者在预售协议中缺乏理解和沟通，很多问题出在开发商和购房者对于预售协议中关于房屋建设的质量等认知有歧义，或者协议制定的不够详细而导致纠纷。这要求开发商和购房者在房屋预售协议的制定中要更加完善，对于工期、房屋设计、质量和违约的处置情况有清楚的规定，在执行中相互尊重，诚实守信，具有契约精神，同时也要求政府相应部门加强管理和规制，用法律的手段来避免这些问题，帮助购房者维权，但解决的方式却不是废止期房制（王政，2012）。
四、述评与展望
综上所述，关于商品房预售制存废的争论，目前学术界仍然难有定论，各界褒贬不一。但单纯从现有的文献研究来看，主张“保留完善说”仍然是目前国内的主流观点。可见，预售制作为房地产行业的一项交易制度，具有其存在的合理性，我们不能因为其存在一些弊端，就全盘否定该制度的历史功绩，一味地贸然将其废止。同时，我们也不能过分迷信预售制，近年来，预售制暴露的种种弊端，同样需要引起政府和社会各界的警戒，需要广大专家学者进行深入的研究，因此，笔者认为，预售制的存废之争，不仅有利于预售制制度本身的完善和发展，更有利于促进中国整个房地产行业的健康发展。
同时，通过对近三年的文献归纳发现，越来越多的研究集中于预售制监管措施的完善方面，尤其是在2010年以后，该方面的文献比较多，有如下三个方面：一是关于商品房预售资金的监管问题的研究，主要分析了当前预售制资金监管存在天津模式、广州模式等监管模式，并分析预售资金监管过程中普遍存在的资金监管不力问题，其造成了劣质短寿建筑的出现、监管主体混乱、预售款监管内容不确定、并就建设预售资金监管信息平台、将预售资金监管与房屋建筑质量监管相结合、推进会计电算化以及其他相关监管制度、法律法规进行分析论证（彭永恒，2011）；二是关于预售合同中存在的问题的研究，主要包括预售预约合同中外法律差异比较、预售合同情势变更原则的适用问题以及登记备案制度、预售方的瑕疵担保责任问题等方面的研究（睢晓鹏，2011）；三是研究房地产预售过程中的风险及防范机制问题，认为预售制度施行至今，利益相关方信息不对称、利益和风险的不对等的现象频发，为此应该建立相应的风险防范机制（杨继慧，2012）。综上可见，笔者认为，未来的研究重点应该仍然集中于预售制的完善方面，尤其是对于预售制监管的问题的研究，将成为预售制问题研究的重中之重。
参考文献：
[1] 锋晓.商品房预售制度的比较分析及政策建议[J].城市开发，2005，（9）.
[2] 黄玉新.中国预售房制度述评[J].湖北社会科学，2006，（10）.
[3] 郝新艳.论中国商品房预售制度的政策取向[J].学术交流，2008，（8）.
[4] 景琪.中国商品房预售制度若干问题思考[D].北京：中国政法大学，2010：3.
[5] 罗怀中.论商品房预售制度的完善[J].经济体制改革，2006，（3）.
[6] 易宪容，黄苑.住房预售制度国际比较研究[J].江苏社会科学，2007，（3）.
[7] 项靖东.对中国商品房预售制度的分析与研究[J].经济纵横，2006，（7）.
[8] 张琳.商品房预售合同中预售方的瑕疵担保责任[D].烟台：烟台大学，2010：3.
[9] 钱箐.商品房预售合同的不公平条款探析[J].四川理工学院学报，2010，（8）.
[10] 张卿.反思商品房预售许可制度和弱势购房者保护[J].国家行政学院学报，2010，（6）.
[责任编辑 王晓燕]