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近几年，城市高度在不断地被拔高，从住宅到商务办公大楼，随处可见的摩天大楼，成为城市现代化的标志名片。而作为城市形象的重要展示，高端写字楼的成长，逐渐成为城市第三产业发达与否的重要标志，商务高度在某种程度上定义了城市高度。
眼下，随着住宅市场调控的深入，以写字楼为代表的商业地产成为很多地产商争抢的蛋糕，写字楼如雨后春笋般在全国各大城市拔地而起。“强劲”的市场表现使得二线城市写字楼市场供大于求的风险日益增大，对于个别二线城市而言，写字楼俨然成为了城市发展的花瓶。那么，青岛的写字楼市场又是怎样的一番景象呢？面对市场中的风险隐患，开发企业又该何去何从？就青岛这座城市而言，未来写字楼发展的趋势如何呢？
未来供应庞大
世邦魏理仕研究数据显示：2013至2016年的未来4年问，如果所有项目均按时交付，中国14个主要城市新增写字楼总量将达到4080万平方米或每年接近1000万平方米。这或将导致4年后市场的写字楼总存量较2012年增长80%。以青岛为例，据悉，截至2013年第一季度，青岛优质写字楼总量约202万平方米。预计未来4年内将累计新增优质写字楼191万平方米，若全部按期交付，至2016年市场存量将比目前市场存量提高一倍。供应量增长将在2016年达到高峰，单年供应量将接近90万平方米。而基于过去3年的平均吸纳率测算，面对未来4年的供应量，青岛需要10年以上的去化周期。从这些骇人听闻的数据中不难看出，在近两年来商业地产如火如荼的背后，二线城市写字楼市场的风险正在显现。那么，究竟是什么原因导致了二线城市写字楼市场供应量过剩呢？
有人说，是宏观调控政策对住宅市场的日益加码，给了写字楼走进“春天里”的机会；也有人说，写字楼的“火爆”并非简单的政策使然，很大程度上，这种“火爆”是受地方政府的决策引导所致。
实际上，相较于北京、上海、广州等成熟的市场，大多二线城市政府为刺激财政收入，大力发展新CBD、开发或者规划建设新兴区域，并在这些城市新兴区域推出大量的土地发展商业物业。据世邦魏理仕收集的数据显示，在未来4年的所有新增供应当中，约有52%是来自于城市的新兴区域，而这个比例在天津则达到了72.9%。在这些新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。
无独有偶，青岛也正处在新CBD以及新兴区域开发建设的热潮之中。“近年来，青岛商用土地的供应量特别多，导致以写字楼为代表的商业地产开工量增大，从市北CBD的区域开发建设便可窥一斑。”青岛鹏利南华商业发展有限公司副总经理苏超如是说。
“首先，是源于全国写字楼市场的整体逐渐回暖；其次，是与各区市的土地供应情况息息相关的。据世联地产的监测数据显示，青岛写字楼市场的供应量增长是逐渐从各个区市蔓延开来的，各个区市的商务办公市场都呈现出遍地开花的景象。另外，佳兆业、招商、天安等全国知名房企纷纷进驻青岛，它们以开发大型综合体为主，也会带来很多产品的增加。”在青岛世联怡高开发咨询顾问部总监张安娜看来，青岛写字楼市场供应量过剩主要是由一些客观因素造成的。
租赁需求放缓
而庞大的未来供应，又会给当下市场带来怎样的影响呢？
“甲级办公楼市场需求虽然较上季度有所回升，但从2013年上半年的整体表现来看，净吸纳量仍略低于去年同期水平，加之对未来12个月经济前景预期较为保守，业主看淡短期内市场租赁需求。为提高入驻率，部分业主降低租金以吸引更多租户，这使得本季度甲级办公楼市场平均租金环比微幅下跌0.5%，至每平方米每天4.5元。”仲量联行青岛董事总经理白路表示，截至今年年底，青岛甲级办公楼市场将有约97500平方米的新增供应，其中青岛中心的预售表现相对活跃，这主要得益于自用买家的需求，因此该物业交付时将不会对市场空置率造成较大压力。乙级办公楼市场同样将由来自销售型物业和自建自用型物业的业主自用需求主导。“然而，在经济增幅趋缓的背景下，2013年的整体租赁需求相对于2012年不会有很大的改善。我们预计市场整体租金在2013年下半年将总体保持平稳。”
所谓“春江水暖鸭先知”，哪里是最具价值的投资洼地，投资客、商人的触觉总是最敏感的。
“企业创立之初，考虑成本因素多一些，因此就在居民小区里租了3室2厅办公。如今，公司生意一天比一天好起来，总得接待来客，在写字楼里办公显得正规、有面子。”青岛市民张先生从事房产经纪多年，哪里有写字楼和商铺在租在售，他全都了如指掌，不仅对项目本身的优点和弱点说得清清楚楚，就连周边环境和未来的发展预期也都看得明明白白。“之所以选择崂山区的写字楼，看重的就是其较高的性价比。无论是商务配套还是交通便利情况都令人很满意，虽然价格有点小幅上涨，但可以接受。”张先生说。
“香港中路沿线和崂山商务区有部分优质乙级办公楼在交通可及性、商务氛围和商业配套等方面依然具有着较高的市场认知度和竞争优势，因此租金也维持小幅上涨。”
据仲量联行监测数据显示，第二季度青岛办公楼租赁市场的问询量和成交量较上季度有所增加，但是主要以500平方米以下的小面積租赁交易为主，约占到总成交面积的一半以上。而从成交类型来看，新成立企业的租赁需求在本季度较为活跃，约占总成交面积的三分之一。搬迁所带来的租赁需求居次，这其中以成本节约型的搬迁为主。在行业需求方面，金融、房地产/建筑、公共机构以及能源类的企业为本季度青岛办公楼市场需求的主要来源。
值得注意的是，在销售型办公楼市场，本季度有三个乙级办公楼项目开始前期预售，包括位于市北中央商务区的凯景广场和青房财富中心，以及位于崂山区的鹏利南华国际商务中心。
“在售项目的增多势必加剧产品间的竞争，预计会给成交价格带来一定的下行压力。”白路如是说。 散售成最佳选择
据仲量联行数据统计，2013年二季度青岛办公楼市场净吸纳量约为31000平方米，市场整体空置率环比下降0.3个百分点至17.9%。尽管空置率有所下降，但仍处高位，写字楼过剩已成为不争的事实。不难看出，在青岛新区建设发展迅猛的同时，写字楼市场的需求却远未跟上开发脚步。
写字楼租赁是跟第三产业相关的，一个城市第三产业没有发展到一定的规模，是不具备吸纳大规模写字楼市场的条件的。在张安娜看来，青岛的写字楼市场之所以出现庞大供应难以消化的尴尬境地，原因就在于此。“虽然青岛经济正在朝第三产业发展快速转型，但产业的发展速度难以创造足够大的写字楼需求。”
相较与苏州、杭州等其它同级别的二线城市，青岛写字楼市场一直发展比较慢。写字楼是比较理性的产品，因此供给和需求是最主要的衡量标准。经历了几年的供应量持续爆发期后，青岛写字楼市场的供应量已经很大了，但需求却一直不旺盛。是什么原因导致需求的萎靡呢？
“这与青岛的城市层级、产业发展水平以及政府政策扶持都有一定的关系，它们直接影响着企业的承租能力。”张安娜举例说，很多企业总部可能会落在济南，不会在青岛，这是城市层级问题，比如阿里巴巴在青岛的办公面积就要比在省会城市的面积小很多；在青岛的第三产业中，很多是外贸和物流行业，但像金融服务等有较强承租能力的行业却很少，直接导致企业的承租能力下降，这是产业发展水平问题；另外，政府对产业的扶持政策也不同，在这方面，南北方城市有很大的差距。
“也正是因为这些方面的原因，在开发企业规划写字楼的运营时，我们通常建议开发商不要选择持有。我们知道，散售项目会给开发企业在后续的管理和保持租金稳定性方面带来诸多不利因素，但在城市第三产业发展水平是有限的情况下，散售无疑是最佳选择。”
而市场的反映也进一步印证了张安娜的这一观点。据了解，目前青岛优质写字楼存量中约有90%的项目选择散售。更值得一提的是，在全国其它城市，华润地产所有写字楼都选择自持，但在青岛，拥有绝版地段的华润项目还是选择了散售。
诚然，青岛作为一个外贸依存度很高的城市，受全球经济影响很大，这便直接导致了写字楼承租能力的不稳定，从而影响开发企业的运营选择。但是，需要指出的是，商务环境并非是开发企业选择自持与散售的唯一标准。
“写字楼对资金的要求比较高，因此，资金的多寡一直都是开发企业选择散售还是自持的重要考量因素。目前，在国内很难融到低成本资金的情况下，单纯靠贷款来自持物业几乎是不可能的。”在苏超看来，对于资金并不充裕的中小开发企业来说，自持更是不现实的。而针对散售可能会带来的后期不利因素，苏超表示，开发企业可以通过销售设置进入门槛来区分业主业态，以便于开发企业后续管理。比如，仅将15层以下进行散卖等方式。
房企应市之道
如今，面对未来庞大的供给以及眼下放缓的需求，二线城市写字楼市场雾霾重重，令人担忧之时，开发商要如何展开对这块蛋糕的角逐？
“青岛在山东区域范围内是很重要的市场，相信很多大型开发企业在进驻市场时都已有了自己的想法。事实上，整个青岛写字楼商务市场是有明显分级的，这就要求开发企业一定要站在三级市场角度，想明白自己的客户层级，抓准自己客户的想法。”张安娜说。
“风险总是与机遇并存。”在苏超看来，随着城市化进程不断加快，对于商业地产的需求也在不断增加，这也给商业地产带来巨大前景。尽管写字楼市场眼下面临供求不平衡的局势，但只要提高写字楼的产品竞争力，对不同客户做细分研究，做精准地定位，发展空间还是有的。苏超介绍，鹏利南华国际商务中心本身与其它写字楼有一个区域上的划分，相较香港中路CBD、市北CBD、崂山金融中心来说，项目并不处于写字楼集中区，这便大大减少了未来商务办公的交通通勤压力，便捷的交通会使项目获得更多业主的青睐。另外，商业配套对于写字楼来说也是重要的，完全脱离商业的写字楼是没有市场的，而写字楼的客观需求也决定了离不开商业的补给。而鹏利南华国际商务中心是商业综合体，分为商场部分与写字楼部分，这便为业主提供了便利的商业供给。“完善的商业配套与优越的交通区位条件为项目发展提供了有力的支持与保障。前期SOHO销售去化率已达到70%—80%，写字楼虽然尚未开盘，但预订率已在30%左右，对未来的市场前景，我们并不担心。”苏超乐观地说，“写字楼的使用业主以第三产业居多，是城市第三产业的重要载体。近年来，青岛一直在加速推进第三产业的发展，相信伴随着蓝色科研海洋软件新兴产业以及青岛旅游业、服务业的快速发展，青岛的商务环境一定会越来越好。”
正如，SOHO中國董事长潘石屹所言，“一个好的写字楼和一个好的CBD的建设，一定是在结点上的，就跟苹果树一样，苹果不会结到树杈上，总是结在一个一个的结点上面，我想说的是，写字楼的建设包括CBD的成长，同样都是自然成长起来的，是应该适应社会发展，适应商业发展的，只有这样，写字楼才有效率，发展商才有效率，整个CBD才会有大的优势能力体现出来。”
没错，一个城市只有掌握好城市发展的节奏和战略，脚踏实地地做产业，才能收获那甘甜可口的苹果，才能让写字楼不再成为城市发展的花瓶，而是真真切切地提升城市的高度。
眼下，随着住宅市场调控的深入，以写字楼为代表的商业地产成为很多地产商争抢的蛋糕，写字楼如雨后春笋般在全国各大城市拔地而起。“强劲”的市场表现使得二线城市写字楼市场供大于求的风险日益增大，对于个别二线城市而言，写字楼俨然成为了城市发展的花瓶。那么，青岛的写字楼市场又是怎样的一番景象呢？面对市场中的风险隐患，开发企业又该何去何从？就青岛这座城市而言，未来写字楼发展的趋势如何呢？
未来供应庞大
世邦魏理仕研究数据显示：2013至2016年的未来4年问，如果所有项目均按时交付，中国14个主要城市新增写字楼总量将达到4080万平方米或每年接近1000万平方米。这或将导致4年后市场的写字楼总存量较2012年增长80%。以青岛为例，据悉，截至2013年第一季度，青岛优质写字楼总量约202万平方米。预计未来4年内将累计新增优质写字楼191万平方米，若全部按期交付，至2016年市场存量将比目前市场存量提高一倍。供应量增长将在2016年达到高峰，单年供应量将接近90万平方米。而基于过去3年的平均吸纳率测算，面对未来4年的供应量，青岛需要10年以上的去化周期。从这些骇人听闻的数据中不难看出，在近两年来商业地产如火如荼的背后，二线城市写字楼市场的风险正在显现。那么，究竟是什么原因导致了二线城市写字楼市场供应量过剩呢？
有人说，是宏观调控政策对住宅市场的日益加码，给了写字楼走进“春天里”的机会；也有人说，写字楼的“火爆”并非简单的政策使然，很大程度上，这种“火爆”是受地方政府的决策引导所致。
实际上，相较于北京、上海、广州等成熟的市场，大多二线城市政府为刺激财政收入，大力发展新CBD、开发或者规划建设新兴区域，并在这些城市新兴区域推出大量的土地发展商业物业。据世邦魏理仕收集的数据显示，在未来4年的所有新增供应当中，约有52%是来自于城市的新兴区域，而这个比例在天津则达到了72.9%。在这些新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。
无独有偶，青岛也正处在新CBD以及新兴区域开发建设的热潮之中。“近年来，青岛商用土地的供应量特别多，导致以写字楼为代表的商业地产开工量增大，从市北CBD的区域开发建设便可窥一斑。”青岛鹏利南华商业发展有限公司副总经理苏超如是说。
“首先，是源于全国写字楼市场的整体逐渐回暖；其次，是与各区市的土地供应情况息息相关的。据世联地产的监测数据显示，青岛写字楼市场的供应量增长是逐渐从各个区市蔓延开来的，各个区市的商务办公市场都呈现出遍地开花的景象。另外，佳兆业、招商、天安等全国知名房企纷纷进驻青岛，它们以开发大型综合体为主，也会带来很多产品的增加。”在青岛世联怡高开发咨询顾问部总监张安娜看来，青岛写字楼市场供应量过剩主要是由一些客观因素造成的。
租赁需求放缓
而庞大的未来供应，又会给当下市场带来怎样的影响呢？
“甲级办公楼市场需求虽然较上季度有所回升，但从2013年上半年的整体表现来看，净吸纳量仍略低于去年同期水平，加之对未来12个月经济前景预期较为保守，业主看淡短期内市场租赁需求。为提高入驻率，部分业主降低租金以吸引更多租户，这使得本季度甲级办公楼市场平均租金环比微幅下跌0.5%，至每平方米每天4.5元。”仲量联行青岛董事总经理白路表示，截至今年年底，青岛甲级办公楼市场将有约97500平方米的新增供应，其中青岛中心的预售表现相对活跃，这主要得益于自用买家的需求，因此该物业交付时将不会对市场空置率造成较大压力。乙级办公楼市场同样将由来自销售型物业和自建自用型物业的业主自用需求主导。“然而，在经济增幅趋缓的背景下，2013年的整体租赁需求相对于2012年不会有很大的改善。我们预计市场整体租金在2013年下半年将总体保持平稳。”
所谓“春江水暖鸭先知”，哪里是最具价值的投资洼地，投资客、商人的触觉总是最敏感的。
“企业创立之初，考虑成本因素多一些，因此就在居民小区里租了3室2厅办公。如今，公司生意一天比一天好起来，总得接待来客，在写字楼里办公显得正规、有面子。”青岛市民张先生从事房产经纪多年，哪里有写字楼和商铺在租在售，他全都了如指掌，不仅对项目本身的优点和弱点说得清清楚楚，就连周边环境和未来的发展预期也都看得明明白白。“之所以选择崂山区的写字楼，看重的就是其较高的性价比。无论是商务配套还是交通便利情况都令人很满意，虽然价格有点小幅上涨，但可以接受。”张先生说。
“香港中路沿线和崂山商务区有部分优质乙级办公楼在交通可及性、商务氛围和商业配套等方面依然具有着较高的市场认知度和竞争优势，因此租金也维持小幅上涨。”
据仲量联行监测数据显示，第二季度青岛办公楼租赁市场的问询量和成交量较上季度有所增加，但是主要以500平方米以下的小面積租赁交易为主，约占到总成交面积的一半以上。而从成交类型来看，新成立企业的租赁需求在本季度较为活跃，约占总成交面积的三分之一。搬迁所带来的租赁需求居次，这其中以成本节约型的搬迁为主。在行业需求方面，金融、房地产/建筑、公共机构以及能源类的企业为本季度青岛办公楼市场需求的主要来源。
值得注意的是，在销售型办公楼市场，本季度有三个乙级办公楼项目开始前期预售，包括位于市北中央商务区的凯景广场和青房财富中心，以及位于崂山区的鹏利南华国际商务中心。
“在售项目的增多势必加剧产品间的竞争，预计会给成交价格带来一定的下行压力。”白路如是说。 散售成最佳选择
据仲量联行数据统计，2013年二季度青岛办公楼市场净吸纳量约为31000平方米，市场整体空置率环比下降0.3个百分点至17.9%。尽管空置率有所下降，但仍处高位，写字楼过剩已成为不争的事实。不难看出，在青岛新区建设发展迅猛的同时，写字楼市场的需求却远未跟上开发脚步。
写字楼租赁是跟第三产业相关的，一个城市第三产业没有发展到一定的规模，是不具备吸纳大规模写字楼市场的条件的。在张安娜看来，青岛的写字楼市场之所以出现庞大供应难以消化的尴尬境地，原因就在于此。“虽然青岛经济正在朝第三产业发展快速转型，但产业的发展速度难以创造足够大的写字楼需求。”
相较与苏州、杭州等其它同级别的二线城市，青岛写字楼市场一直发展比较慢。写字楼是比较理性的产品，因此供给和需求是最主要的衡量标准。经历了几年的供应量持续爆发期后，青岛写字楼市场的供应量已经很大了，但需求却一直不旺盛。是什么原因导致需求的萎靡呢？
“这与青岛的城市层级、产业发展水平以及政府政策扶持都有一定的关系，它们直接影响着企业的承租能力。”张安娜举例说，很多企业总部可能会落在济南，不会在青岛，这是城市层级问题，比如阿里巴巴在青岛的办公面积就要比在省会城市的面积小很多；在青岛的第三产业中，很多是外贸和物流行业，但像金融服务等有较强承租能力的行业却很少，直接导致企业的承租能力下降，这是产业发展水平问题；另外，政府对产业的扶持政策也不同，在这方面，南北方城市有很大的差距。
“也正是因为这些方面的原因，在开发企业规划写字楼的运营时，我们通常建议开发商不要选择持有。我们知道，散售项目会给开发企业在后续的管理和保持租金稳定性方面带来诸多不利因素，但在城市第三产业发展水平是有限的情况下，散售无疑是最佳选择。”
而市场的反映也进一步印证了张安娜的这一观点。据了解，目前青岛优质写字楼存量中约有90%的项目选择散售。更值得一提的是，在全国其它城市，华润地产所有写字楼都选择自持，但在青岛，拥有绝版地段的华润项目还是选择了散售。
诚然，青岛作为一个外贸依存度很高的城市，受全球经济影响很大，这便直接导致了写字楼承租能力的不稳定，从而影响开发企业的运营选择。但是，需要指出的是，商务环境并非是开发企业选择自持与散售的唯一标准。
“写字楼对资金的要求比较高，因此，资金的多寡一直都是开发企业选择散售还是自持的重要考量因素。目前，在国内很难融到低成本资金的情况下，单纯靠贷款来自持物业几乎是不可能的。”在苏超看来，对于资金并不充裕的中小开发企业来说，自持更是不现实的。而针对散售可能会带来的后期不利因素，苏超表示，开发企业可以通过销售设置进入门槛来区分业主业态，以便于开发企业后续管理。比如，仅将15层以下进行散卖等方式。
房企应市之道
如今，面对未来庞大的供给以及眼下放缓的需求，二线城市写字楼市场雾霾重重，令人担忧之时，开发商要如何展开对这块蛋糕的角逐？
“青岛在山东区域范围内是很重要的市场，相信很多大型开发企业在进驻市场时都已有了自己的想法。事实上，整个青岛写字楼商务市场是有明显分级的，这就要求开发企业一定要站在三级市场角度，想明白自己的客户层级，抓准自己客户的想法。”张安娜说。
“风险总是与机遇并存。”在苏超看来，随着城市化进程不断加快，对于商业地产的需求也在不断增加，这也给商业地产带来巨大前景。尽管写字楼市场眼下面临供求不平衡的局势，但只要提高写字楼的产品竞争力，对不同客户做细分研究，做精准地定位，发展空间还是有的。苏超介绍，鹏利南华国际商务中心本身与其它写字楼有一个区域上的划分，相较香港中路CBD、市北CBD、崂山金融中心来说，项目并不处于写字楼集中区，这便大大减少了未来商务办公的交通通勤压力，便捷的交通会使项目获得更多业主的青睐。另外，商业配套对于写字楼来说也是重要的，完全脱离商业的写字楼是没有市场的，而写字楼的客观需求也决定了离不开商业的补给。而鹏利南华国际商务中心是商业综合体，分为商场部分与写字楼部分，这便为业主提供了便利的商业供给。“完善的商业配套与优越的交通区位条件为项目发展提供了有力的支持与保障。前期SOHO销售去化率已达到70%—80%，写字楼虽然尚未开盘，但预订率已在30%左右，对未来的市场前景，我们并不担心。”苏超乐观地说，“写字楼的使用业主以第三产业居多，是城市第三产业的重要载体。近年来，青岛一直在加速推进第三产业的发展，相信伴随着蓝色科研海洋软件新兴产业以及青岛旅游业、服务业的快速发展，青岛的商务环境一定会越来越好。”
正如，SOHO中國董事长潘石屹所言，“一个好的写字楼和一个好的CBD的建设，一定是在结点上的，就跟苹果树一样，苹果不会结到树杈上，总是结在一个一个的结点上面，我想说的是，写字楼的建设包括CBD的成长，同样都是自然成长起来的，是应该适应社会发展，适应商业发展的，只有这样，写字楼才有效率，发展商才有效率，整个CBD才会有大的优势能力体现出来。”
没错，一个城市只有掌握好城市发展的节奏和战略，脚踏实地地做产业，才能收获那甘甜可口的苹果，才能让写字楼不再成为城市发展的花瓶，而是真真切切地提升城市的高度。