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当下，随着私家车保有量的增加，车位的辅助功能越来越重要。停车位与居住环境、生活条件越来越紧密的联系，使得停车位已变成纷纷争抢的香馍馍。
王冰如 上海市青浦区人民法院法官
如何避免停车位购买陷阱
自《物权法》正式实施以来，很多老百姓拿起这部法律武器，维护自己的财产权益，各地也诞生了一批所谓的“物权法第一案”。而上海的“物权法第一案”就是一起停车位纠纷。
其实，停车位纠纷由来已久。审判实务中关于停车位的纠纷主要体现在以下两个方面：
停车位究竟属于谁？一些开发商为促销楼盘，纷纷拿出小区各项优质规划吸引眼球，然而业主入住后不久就发现当初所谓的地下车库等承诺都无法落实。一般情况下开发商都暂时不对外发售停车位，业主只能租用停车位，并缴纳一定的停车费。当小区停车位基本饱和或有其他情况出现时，开发商通常会开始出售小区地下停车库。开发商会将地下车库停车位的永久使用权（70年）出售，并说明购买该停车位的业主只享有对该停车位的使用权。花了十几万块钱却只买到一个使用权，许多业主对此深感气愤，于是起诉开发商，要求享有自己的合法权益。这就出现以下几个问题：此类型的停车位是否可以出售？70年的使用权在法律上是否认可？住户在购买这种停车位时要注意些什么？
首先要看开发商是否有权销售车库，满足以下条件之一的，车库属于全体业主所有，开发商无权出售：（1）开发商在计算公摊面积时，已把地下车库的建筑面积计算在内；这时根据《物权法》第七十三条、第七十四条之规定，则地下车库属于业主共有，若商品房买卖合同中已明确约定小区地下车位的归属，则开发商无权擅自变更，否则将构成违约。（2）开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；（3）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车库作为公共配套设施的功能，将建车库作为开发商的法定义务。如果有上述情况之一，开发商就无权出售该车库。如果没有上述情况，那么，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，有权出售该地下车库，这时，可以要求开发商提供房地产管理部门出具的车库销售许可证或物价局出具的车库未列入建筑成本的证明。同时，居民住宅土地最长的使用期限是70年，但是开发商未必都是以70年的最长期限取得每一块土地，土地使用期限不同，开发商缴纳的出让费用不同。所以，应该查看开发商的《土地使用权证书》，确认其土地使用期限。
小区停车费应该归谁？是归物业公司还是业主委员会？
物业收取停车费的归属，比較难认定。一般认为，小区停车费应该包含物业管理费和车位占用费两部分。如果物业公司行使了物业管理职责，有权获得一定的费用作为报酬。然而有些物业公司将小区共用的绿化、道路等其他公共场所开辟为停车场，同时再向业主收取包括车位占用费的停车费，并且不向业主委员会返还任何费用。此时，物业公司就对业主构成了侵权，物业公司既向业主收取了属于业主共有的土地的占用费即车位占用费（租金），又收取了物业管理费。对于此种侵权纠纷，法院尊重当事人的意思自治，业主与物业公司有约定的从其约定；没有约定的根据合理原则，去除合理的物业管理费，物业公司应将车位占用费（租金）返还业主委员会。此类纠纷提醒业主和物业公司都应增强法律维权意识，物业公司更应规范经营，双方共同营造和谐、温馨的小区氛围。■
耿芸 南京师范大学泰州学院 法学院讲师
两岸对停车位的法律规制
当前我国存在的停车位权属形式主要有以下几种：一是停车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，需要向物业管理单位交纳管理费，其他人交纳停车费。二是停车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，需要购买停车位的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主。三是停车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。
我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可见，占用业主共享的道路或者其他场地的停车位属业主共有，而建筑区划内的其他停车位，则可以由当事人约定其归属。值得研究的是，停车位的权属问题是否仅仅依靠约定就能够解决问题？由于开发商与业主之间的谈判地位不对等，导致关于停车位最终权属的约定往往只能变成一边倒，停车位成为开发商蚕食业主利益的肥肉；而如果不允许开发商销售和出租车位有可能影响开发商建造车位、车库的积极性，也对业主不利。与现实相比较而言，我国区分所有权建筑物停车位的权属状况较为混乱，缺少必要的法律规制。
相对大陆地区而言，台湾地区关于停车位的立法更为完善，更易于明确区分所有人之间、区分所有人与开发商之间的法律关系。首先，关于停车位的权属问题。根据法令的强制与否，台湾地区分为法定停车位、奖励停车位和增设停车位。1.法定停车位无独立权状,以共用部分分配给承租户,须随主建物一并移转,但可以依分管协议,交由某一户或某些住户使用。2.奖励停车位具有独立产权、权状可单独移转。3.增设停车位不属于建筑物区分所有权中的共用部分，而是单独的“物”，具有独立产权及权状。其次，关于开发商与业主的利益协调问题。法定停车位属立法强制规定，开发商在建设房屋时必须保障小区业主配有一定比例的停车位。这部分车位(库) 只能分配给小区业主使用，房地产开发商不得将这部分车位车库出售、出租或赠与给非业主进而取得有关利益。法定停车位的这种非营利性质能够充分保障停车位有一个合理的市场定价，既保障了区分所有权人对于停车位的需求，又防止开发商为了牟利任意处分停车位。对于奖励停车位及增设停车位，开发商均可以自由买卖和转让，从而较好的保障了开发商建设停车位的积极性。■
秦玉罕 德衡律师集团（上海）事务所律师
停车位到底属于谁
现代社会中，幸福与烦恼似乎成了一对孪生兄弟，人们刚刚开始享受汽车普及带来的方便与舒适，停车难的烦恼却也不期而至。据统计，城市私家车的增长量及增长速度远远超过了小区停车位、车库的增长速度和供应量，小区的停车位、车库成了稀缺资源。
在我国，虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定，导致停车位的产权归属状况较为混乱。而随着市民权利意识的逐步提高，开发商、物业公司与业主之间的关系似乎越来越像上帝与恺撒的关系，既共荣共生又你争我夺。而确权是法制社会解决纠纷的唯一手段，只有从法理和立法的角度明确界定小区车位、车库的权利归属，才能彻底解决停车位权纠纷的乱象。
现实中，较为常见的停车位形式无外乎三种，即地面停车位、地下停车位、专用车库。
地面停车位，是指直接设置在小区地表，以画线分割方式标明的停车设施。地下停车位，是指开发商利用地下空间而建造的停车位。专用车库，是指附随于区分所有建筑物的专有部分，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。
地面停车位只是通过画线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，且该类停车位的土地使用权分摊计算在建筑容积率的建筑物上。
由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内，而土地使用权经房地产开发商转移登记后，归业主按份共同拥有。因此，该种停车位的使用权显然属应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。新颁布的《物权法》第74条“……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定对此进行了明确。
如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售，则对小区全体业主构成侵权，业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。当然，这类停车位属于业主共有也不一定意味着园区内的停车位、停车库都应当免费为业主开放，不应收取停车费。基于效益和公平的角度考虑，更合理的做法由业主成立的管理组织或物业公司向共有车位的实际使用者收取一定的管理费，但这些收入必须由共同拥有和统一分配使用。
对地下停车位，则要具体问题具体分析。我国目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，而地下空间使用权出让制度在我国也刚刚起步。因此，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主；但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权，可以根据《物权法》的规定，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
根据《中华人民共和国人民防空法》规定，人防工程的所有权和利用人防工程修建的地下车位所有权应归属于国家所有，但投资者可以拥有使用、收益的权利。因此，对这类地下停车位，无论是业主还是开发商均不能拥有完整产权。
而对于独立车库，可以依法登记在不动产登记簿和业主的权利证书上，可以按房地产交易规定转让、租赁等，属于权利人专有，一般无争议。
总之，鉴于停车位的类型的多样性，只有通过法律规定、合同约定等形式明确产权归属，上帝的归上帝，恺撒的归恺撒，才能息争止诉，确保社会稳定。■
王冰如 上海市青浦区人民法院法官
如何避免停车位购买陷阱
自《物权法》正式实施以来，很多老百姓拿起这部法律武器，维护自己的财产权益，各地也诞生了一批所谓的“物权法第一案”。而上海的“物权法第一案”就是一起停车位纠纷。
其实，停车位纠纷由来已久。审判实务中关于停车位的纠纷主要体现在以下两个方面：
停车位究竟属于谁？一些开发商为促销楼盘，纷纷拿出小区各项优质规划吸引眼球，然而业主入住后不久就发现当初所谓的地下车库等承诺都无法落实。一般情况下开发商都暂时不对外发售停车位，业主只能租用停车位，并缴纳一定的停车费。当小区停车位基本饱和或有其他情况出现时，开发商通常会开始出售小区地下停车库。开发商会将地下车库停车位的永久使用权（70年）出售，并说明购买该停车位的业主只享有对该停车位的使用权。花了十几万块钱却只买到一个使用权，许多业主对此深感气愤，于是起诉开发商，要求享有自己的合法权益。这就出现以下几个问题：此类型的停车位是否可以出售？70年的使用权在法律上是否认可？住户在购买这种停车位时要注意些什么？
首先要看开发商是否有权销售车库，满足以下条件之一的，车库属于全体业主所有，开发商无权出售：（1）开发商在计算公摊面积时，已把地下车库的建筑面积计算在内；这时根据《物权法》第七十三条、第七十四条之规定，则地下车库属于业主共有，若商品房买卖合同中已明确约定小区地下车位的归属，则开发商无权擅自变更，否则将构成违约。（2）开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；（3）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车库作为公共配套设施的功能，将建车库作为开发商的法定义务。如果有上述情况之一，开发商就无权出售该车库。如果没有上述情况，那么，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，有权出售该地下车库，这时，可以要求开发商提供房地产管理部门出具的车库销售许可证或物价局出具的车库未列入建筑成本的证明。同时，居民住宅土地最长的使用期限是70年，但是开发商未必都是以70年的最长期限取得每一块土地，土地使用期限不同，开发商缴纳的出让费用不同。所以，应该查看开发商的《土地使用权证书》，确认其土地使用期限。
小区停车费应该归谁？是归物业公司还是业主委员会？
物业收取停车费的归属，比較难认定。一般认为，小区停车费应该包含物业管理费和车位占用费两部分。如果物业公司行使了物业管理职责，有权获得一定的费用作为报酬。然而有些物业公司将小区共用的绿化、道路等其他公共场所开辟为停车场，同时再向业主收取包括车位占用费的停车费，并且不向业主委员会返还任何费用。此时，物业公司就对业主构成了侵权，物业公司既向业主收取了属于业主共有的土地的占用费即车位占用费（租金），又收取了物业管理费。对于此种侵权纠纷，法院尊重当事人的意思自治，业主与物业公司有约定的从其约定；没有约定的根据合理原则，去除合理的物业管理费，物业公司应将车位占用费（租金）返还业主委员会。此类纠纷提醒业主和物业公司都应增强法律维权意识，物业公司更应规范经营，双方共同营造和谐、温馨的小区氛围。■
耿芸 南京师范大学泰州学院 法学院讲师
两岸对停车位的法律规制
当前我国存在的停车位权属形式主要有以下几种：一是停车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，需要向物业管理单位交纳管理费，其他人交纳停车费。二是停车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，需要购买停车位的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主。三是停车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。
我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可见，占用业主共享的道路或者其他场地的停车位属业主共有，而建筑区划内的其他停车位，则可以由当事人约定其归属。值得研究的是，停车位的权属问题是否仅仅依靠约定就能够解决问题？由于开发商与业主之间的谈判地位不对等，导致关于停车位最终权属的约定往往只能变成一边倒，停车位成为开发商蚕食业主利益的肥肉；而如果不允许开发商销售和出租车位有可能影响开发商建造车位、车库的积极性，也对业主不利。与现实相比较而言，我国区分所有权建筑物停车位的权属状况较为混乱，缺少必要的法律规制。
相对大陆地区而言，台湾地区关于停车位的立法更为完善，更易于明确区分所有人之间、区分所有人与开发商之间的法律关系。首先，关于停车位的权属问题。根据法令的强制与否，台湾地区分为法定停车位、奖励停车位和增设停车位。1.法定停车位无独立权状,以共用部分分配给承租户,须随主建物一并移转,但可以依分管协议,交由某一户或某些住户使用。2.奖励停车位具有独立产权、权状可单独移转。3.增设停车位不属于建筑物区分所有权中的共用部分，而是单独的“物”，具有独立产权及权状。其次，关于开发商与业主的利益协调问题。法定停车位属立法强制规定，开发商在建设房屋时必须保障小区业主配有一定比例的停车位。这部分车位(库) 只能分配给小区业主使用，房地产开发商不得将这部分车位车库出售、出租或赠与给非业主进而取得有关利益。法定停车位的这种非营利性质能够充分保障停车位有一个合理的市场定价，既保障了区分所有权人对于停车位的需求，又防止开发商为了牟利任意处分停车位。对于奖励停车位及增设停车位，开发商均可以自由买卖和转让，从而较好的保障了开发商建设停车位的积极性。■
秦玉罕 德衡律师集团（上海）事务所律师
停车位到底属于谁
现代社会中，幸福与烦恼似乎成了一对孪生兄弟，人们刚刚开始享受汽车普及带来的方便与舒适，停车难的烦恼却也不期而至。据统计，城市私家车的增长量及增长速度远远超过了小区停车位、车库的增长速度和供应量，小区的停车位、车库成了稀缺资源。
在我国，虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定，导致停车位的产权归属状况较为混乱。而随着市民权利意识的逐步提高，开发商、物业公司与业主之间的关系似乎越来越像上帝与恺撒的关系，既共荣共生又你争我夺。而确权是法制社会解决纠纷的唯一手段，只有从法理和立法的角度明确界定小区车位、车库的权利归属，才能彻底解决停车位权纠纷的乱象。
现实中，较为常见的停车位形式无外乎三种，即地面停车位、地下停车位、专用车库。
地面停车位，是指直接设置在小区地表，以画线分割方式标明的停车设施。地下停车位，是指开发商利用地下空间而建造的停车位。专用车库，是指附随于区分所有建筑物的专有部分，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。
地面停车位只是通过画线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，且该类停车位的土地使用权分摊计算在建筑容积率的建筑物上。
由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内，而土地使用权经房地产开发商转移登记后，归业主按份共同拥有。因此，该种停车位的使用权显然属应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。新颁布的《物权法》第74条“……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定对此进行了明确。
如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售，则对小区全体业主构成侵权，业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。当然，这类停车位属于业主共有也不一定意味着园区内的停车位、停车库都应当免费为业主开放，不应收取停车费。基于效益和公平的角度考虑，更合理的做法由业主成立的管理组织或物业公司向共有车位的实际使用者收取一定的管理费，但这些收入必须由共同拥有和统一分配使用。
对地下停车位，则要具体问题具体分析。我国目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，而地下空间使用权出让制度在我国也刚刚起步。因此，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主；但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权，可以根据《物权法》的规定，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
根据《中华人民共和国人民防空法》规定，人防工程的所有权和利用人防工程修建的地下车位所有权应归属于国家所有，但投资者可以拥有使用、收益的权利。因此，对这类地下停车位，无论是业主还是开发商均不能拥有完整产权。
而对于独立车库，可以依法登记在不动产登记簿和业主的权利证书上，可以按房地产交易规定转让、租赁等，属于权利人专有，一般无争议。
总之，鉴于停车位的类型的多样性，只有通过法律规定、合同约定等形式明确产权归属，上帝的归上帝，恺撒的归恺撒，才能息争止诉，确保社会稳定。■