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摘 要：随着经济的发展，土地供需矛盾日益突出，璧山县政府为解决这一矛盾，以社会可持续发展为目标，本着节约集约利用土地，力追经济、社会和生态三大效益的前提下制定实施了一系列有助于宅基地流转的措施。依据中央政府提出的：本着平等协商，自愿，有偿原则，在不改变农业生产用途的前提下，提出了“明确所有权，稳定经营权，搞活使用权，强化管理权”，鼓励农村承包地经营权的流转，促进土地资源的优化配置和合理利用。
关键词：农村宅基地；流转；相关性分析；驱动力
中图分类号：F321.1文献标志码：A文章编号：1673-291X（2008）07-0052-02
一、 璧山县农村宅基地流转的现状分析
璧山县农村宅基地流转还不成规模，与其闲置情况相比，流转规模较小(见表1)。由于人口流动和城市化发展，目前全县农村待流转宅基地数量惊人，整户闲置的房子就有8 526户，其宅基地面积为1 913亩；另外，现在农村人均占有房屋2.5间，而实际上人均占有1.5间已足以满足其生产生活需要，照此计算，璧山全县约有33.73万间房屋等待流转。调查结果显示，总计只有20%的村庄实际存在着房屋出租情况，出租户数在10户以上的村庄仅占11%，出现住宅买卖情况的村庄更少。据调查，京郊大部分村镇的宅基地流转案例占宅基地总数的10%左右，有的甚至高达40%以上［1］。而璧山县农村宅基地流转的规模较小,在经济最为发达的璧城街道,其典型村的交易比例也仅仅有32.5%,这一比例与其他地区相比明显偏低。
说明：该地区宅基地与农民住房流转的主要形式为买卖和出租住房，因此定义交易比例=（买卖户+出租户数）/总户数；潜在交易比例按交易形式不同也有不同的定义：以出租为主的定义流动人口占总人口的比重，买卖为主的则定义为非常住户数占总户数的比重［2］。
二、农村宅基地流转的驱动力分析
1.经济利益驱动——双方寻求最大经济效益
首先对于供给方，房屋通过买卖或出租,可将闲置的固定资产转变成现金收入,收益可观［3］。据调查,旧宅出卖价因区位而异,一般不低于原造价,相当于原标准新建造价的七八成,而且区位好的乡村农宅卖价不断上扬。出租房屋的年租金, 在近郊一般为600元～1 200元。
对于需求方而言，在其总收入一定的情况下，若要获得最大纯收益，就要降低其成本。进城务工人员为满足自己的工作需要必定要找到其居住场所，他们要么在县城租房要么在近郊租房。
对于需求者而言，在都能满足自己工作需要的情况下，当然会选择花费较低的居住方式。
2.多方需求旺盛的驱动
城市的快速发展膨胀,引致大量来自外省市的流动人口涌进,由于我国廉租屋等配套人口流动的制度缺陷,导致郊区城乡结合部地带的农民房成为流入城市的低收入人群的栖息地［3］。据统计局的抽样调查,2006年转移到璧山县城的本地农村劳动力为59 462人,其中有8 000多人到农村去寻找居住场所。这个数字印证了到农村租房的外来人口数量之大。此外,农民有进城的愿望,而一些市民则向往农村的田园风光。有条件的农民在城里买房,原先的宅基地及其地上房屋空闲,而有的城里居民想在农村购买一套住宅用作休假和疗养等,于是形成利益互补,双方达成协议进行买卖。
3.劳动力转移驱动
近年来，璧山县劳务输出发展强劲，规模迅速扩大。到2006年底累积转移农村劳动力17.2万人，占农村劳动力（29.79万）的57.7%，占农村总人口（33.73万）的51%。其中离乡不能在家居住的占农村劳动力的52%，占农村总人口的46%。
一般来讲，大量劳动力转移对农村居民点有较深远的影响，主要表现在： （1） 短期效应。外出务工有效地增加了农民收入， 劳务收入已成为农民增收的重要渠道［4］。2006年，璧山县农民人均纯收入为4 799元，其中工资性收入占34.1% ，可见劳务输出所带来的收入效应十分明显。受传统居住消费观念影响，农民收入增加后会考虑建新房。由于原居住区域基础设施落后，居住环境较差，所以新房选址大多位于村庄外围交通及其他设施较完备的区域，带来的直接后果就是农村居民点外延扩张，加之短期内农村居民点内涵挖潜滞后。二者的双重作用加剧其粗放利用。（2） 长期效应。一方面，城镇化的迅速发展，大量的农村人口搬迁到城镇居住，这将减少对农村居民点用地需求，并空闲出大量的宅基地，从而为房屋和宅基地的流转提供基础。另一方面， 城镇化步伐加快、基层组织与农民整理意识增强以及农村居民点整理投融资体系和政策体系等不断完善，将加快农村居民点整理速度，促进农村宅基地流转。
4.政府及政策环境驱动
璧山县政府制定了《农村土地承包经营权流转管理办法》，这条政策的实施将促使承包地流转更加的规范和活跃；农村劳动力技能培训、农民工社会保障措施的实施在一定程度上促进了农村劳动力的转移；按照将城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的要求，提出了土地利用调整和推进农村建设用地整理的措施，地方政府实施的这一系列措施都直接或间接地促进了农村宅基地的流转。
三、皮尔逊（Pearson）相关系数与实例分析
我们知道，客观事物之间是相互联系、相互影响和相互制约的，而皮尔逊（Pearson）相关系数又称“皮尔逊积矩相关系数”则是对两个变量的关系强度的测量。样本的简单相关系数一般用r表示，计算公式为：
其中n为样本量，分别标识两个变量的观测值，描述的是两个变量间线性相关强弱的程度［5］。r的绝对值越大，相关性越强，r越接近于1和-1，相关度越强，相关系数越接近于0，相关度越弱。通常情况下：相关系数0.8~1.0为极强相关，0.6~0.8为强相关。
从璧山县农村宅基地流转的实际情况看，社会经济活动是其主要影响因素，因此在进行相关性分析时，自变量主要选取了社会经济统计数据。根据相关性分析方法的思路和要求，以及现有资料情况，选取了样本地的乡镇企业总产值、农民人均收入，非农就业率等一些变量，这些数据是在更多的统计数据中根据综合考虑影响农村宅基地流转的影响关系进行筛选出来的，有一定的代表意义。
结果分析： 宅基地和房屋交易比率与乡镇企业总产值、农民人均收入、与县城距离和非农就业率之间都有较强的相关性，其相关系数分别是0.565、0.76、－0.668和0.895，尤其是与非农就业率是强相关。
四、结论与对策
在璧山县农村宅基地流转过程中，社会经济发展状况对其有显著的影响，尤其是非农就业率与宅基地交易比率成较强的正相关性，非农就业率高的地区其宅基地交易比率较高，反之则较低。就宅基地潜在交易比率和实际交易比率来说，非农就业率最直接影响的是宅基地潜在交易比率，而据调查数据显示，宅基地实际交易量与潜在的交易量相比还比较小，政府在鼓励劳动力转移时应改变当前“离土不离乡”的就业模式，采取一定的措施鼓励转移出的劳动力“离土并离乡”成为城镇居民，并允许空闲出来的宅基地进入市场，促进农村宅基地的合理流转。
参考文献：
［1］文宇.宅基地流转 平抑房价的最后稻草［EB/OL］. 山东房地产网,2008：1.
［2］章波，等.经济发达地区农村宅基地流转问题研究［J］.中国土地科学,2006,(1):34-38.
［3］徐晓绵.浅谈宅基地使用权的流转［J］.广东土地科学,2006,(6):18-20.
［4］余建英.数据统计分析与SPSS应用［M］.北京：人民邮电出版社,2003:189-203.
［5］周青,黄贤金，等.快速城镇化农村区域土地利用变化及驱动机制研究［J］.资源科学,2004,(1):22-30.
（责任编辑：吴高君）
关键词：农村宅基地；流转；相关性分析；驱动力
中图分类号：F321.1文献标志码：A文章编号：1673-291X（2008）07-0052-02
一、 璧山县农村宅基地流转的现状分析
璧山县农村宅基地流转还不成规模，与其闲置情况相比，流转规模较小(见表1)。由于人口流动和城市化发展，目前全县农村待流转宅基地数量惊人，整户闲置的房子就有8 526户，其宅基地面积为1 913亩；另外，现在农村人均占有房屋2.5间，而实际上人均占有1.5间已足以满足其生产生活需要，照此计算，璧山全县约有33.73万间房屋等待流转。调查结果显示，总计只有20%的村庄实际存在着房屋出租情况，出租户数在10户以上的村庄仅占11%，出现住宅买卖情况的村庄更少。据调查，京郊大部分村镇的宅基地流转案例占宅基地总数的10%左右，有的甚至高达40%以上［1］。而璧山县农村宅基地流转的规模较小,在经济最为发达的璧城街道,其典型村的交易比例也仅仅有32.5%,这一比例与其他地区相比明显偏低。
说明：该地区宅基地与农民住房流转的主要形式为买卖和出租住房，因此定义交易比例=（买卖户+出租户数）/总户数；潜在交易比例按交易形式不同也有不同的定义：以出租为主的定义流动人口占总人口的比重，买卖为主的则定义为非常住户数占总户数的比重［2］。
二、农村宅基地流转的驱动力分析
1.经济利益驱动——双方寻求最大经济效益
首先对于供给方，房屋通过买卖或出租,可将闲置的固定资产转变成现金收入,收益可观［3］。据调查,旧宅出卖价因区位而异,一般不低于原造价,相当于原标准新建造价的七八成,而且区位好的乡村农宅卖价不断上扬。出租房屋的年租金, 在近郊一般为600元～1 200元。
对于需求方而言，在其总收入一定的情况下，若要获得最大纯收益，就要降低其成本。进城务工人员为满足自己的工作需要必定要找到其居住场所，他们要么在县城租房要么在近郊租房。
对于需求者而言，在都能满足自己工作需要的情况下，当然会选择花费较低的居住方式。
2.多方需求旺盛的驱动
城市的快速发展膨胀,引致大量来自外省市的流动人口涌进,由于我国廉租屋等配套人口流动的制度缺陷,导致郊区城乡结合部地带的农民房成为流入城市的低收入人群的栖息地［3］。据统计局的抽样调查,2006年转移到璧山县城的本地农村劳动力为59 462人,其中有8 000多人到农村去寻找居住场所。这个数字印证了到农村租房的外来人口数量之大。此外,农民有进城的愿望,而一些市民则向往农村的田园风光。有条件的农民在城里买房,原先的宅基地及其地上房屋空闲,而有的城里居民想在农村购买一套住宅用作休假和疗养等,于是形成利益互补,双方达成协议进行买卖。
3.劳动力转移驱动
近年来，璧山县劳务输出发展强劲，规模迅速扩大。到2006年底累积转移农村劳动力17.2万人，占农村劳动力（29.79万）的57.7%，占农村总人口（33.73万）的51%。其中离乡不能在家居住的占农村劳动力的52%，占农村总人口的46%。
一般来讲，大量劳动力转移对农村居民点有较深远的影响，主要表现在： （1） 短期效应。外出务工有效地增加了农民收入， 劳务收入已成为农民增收的重要渠道［4］。2006年，璧山县农民人均纯收入为4 799元，其中工资性收入占34.1% ，可见劳务输出所带来的收入效应十分明显。受传统居住消费观念影响，农民收入增加后会考虑建新房。由于原居住区域基础设施落后，居住环境较差，所以新房选址大多位于村庄外围交通及其他设施较完备的区域，带来的直接后果就是农村居民点外延扩张，加之短期内农村居民点内涵挖潜滞后。二者的双重作用加剧其粗放利用。（2） 长期效应。一方面，城镇化的迅速发展，大量的农村人口搬迁到城镇居住，这将减少对农村居民点用地需求，并空闲出大量的宅基地，从而为房屋和宅基地的流转提供基础。另一方面， 城镇化步伐加快、基层组织与农民整理意识增强以及农村居民点整理投融资体系和政策体系等不断完善，将加快农村居民点整理速度，促进农村宅基地流转。
4.政府及政策环境驱动
璧山县政府制定了《农村土地承包经营权流转管理办法》，这条政策的实施将促使承包地流转更加的规范和活跃；农村劳动力技能培训、农民工社会保障措施的实施在一定程度上促进了农村劳动力的转移；按照将城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的要求，提出了土地利用调整和推进农村建设用地整理的措施，地方政府实施的这一系列措施都直接或间接地促进了农村宅基地的流转。
三、皮尔逊（Pearson）相关系数与实例分析
我们知道，客观事物之间是相互联系、相互影响和相互制约的，而皮尔逊（Pearson）相关系数又称“皮尔逊积矩相关系数”则是对两个变量的关系强度的测量。样本的简单相关系数一般用r表示，计算公式为：
其中n为样本量，分别标识两个变量的观测值，描述的是两个变量间线性相关强弱的程度［5］。r的绝对值越大，相关性越强，r越接近于1和-1，相关度越强，相关系数越接近于0，相关度越弱。通常情况下：相关系数0.8~1.0为极强相关，0.6~0.8为强相关。
从璧山县农村宅基地流转的实际情况看，社会经济活动是其主要影响因素，因此在进行相关性分析时，自变量主要选取了社会经济统计数据。根据相关性分析方法的思路和要求，以及现有资料情况，选取了样本地的乡镇企业总产值、农民人均收入，非农就业率等一些变量，这些数据是在更多的统计数据中根据综合考虑影响农村宅基地流转的影响关系进行筛选出来的，有一定的代表意义。
结果分析： 宅基地和房屋交易比率与乡镇企业总产值、农民人均收入、与县城距离和非农就业率之间都有较强的相关性，其相关系数分别是0.565、0.76、－0.668和0.895，尤其是与非农就业率是强相关。
四、结论与对策
在璧山县农村宅基地流转过程中，社会经济发展状况对其有显著的影响，尤其是非农就业率与宅基地交易比率成较强的正相关性，非农就业率高的地区其宅基地交易比率较高，反之则较低。就宅基地潜在交易比率和实际交易比率来说，非农就业率最直接影响的是宅基地潜在交易比率，而据调查数据显示，宅基地实际交易量与潜在的交易量相比还比较小，政府在鼓励劳动力转移时应改变当前“离土不离乡”的就业模式，采取一定的措施鼓励转移出的劳动力“离土并离乡”成为城镇居民，并允许空闲出来的宅基地进入市场，促进农村宅基地的合理流转。
参考文献：
［1］文宇.宅基地流转 平抑房价的最后稻草［EB/OL］. 山东房地产网,2008：1.
［2］章波，等.经济发达地区农村宅基地流转问题研究［J］.中国土地科学,2006,(1):34-38.
［3］徐晓绵.浅谈宅基地使用权的流转［J］.广东土地科学,2006,(6):18-20.
［4］余建英.数据统计分析与SPSS应用［M］.北京：人民邮电出版社,2003:189-203.
［5］周青,黄贤金，等.快速城镇化农村区域土地利用变化及驱动机制研究［J］.资源科学,2004,(1):22-30.
（责任编辑：吴高君）