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房地产行业在我国经济平稳度过经济危机中起到关键性的作用,这是无法质疑的,但是当前房地产行业的过快发展,房价的过快上涨已经超过了大部分居民的购房承受能力,也导致了很多的矛盾的问题,房地产行业的健康发展房价的稳定关系到地方经济的发展和稳定,房地产行业中存在的各种体制问题急需要去改变,才能适应现实的需要,本文针对如何稳定当前房价这一问题提出了如下建议。
一、改革土地出让制度
土地价格的飞涨,绝大部分原因来自于“明标”竞价方式所导致的,房地产开发企业在竞标时的由现场气氛所带动的冲动报价。因此,要平抑地价,改革竞标方式是关键。本文认为在土地出让中应该坚决推行不设评标委员会的 “暗标”制度。采用“暗标”制度,是为了要让竞价企业互相之间不知道竞标价格,特别是不能让后来竞价的企业知道前面竞价企业的价格,这样有些企业可能就会因为摸不清底而担心自己竞高价吃亏,从而以较低价格竞标,以减少一家竞价比一家高的现象出现,规避“明标”竞价所导致的土地价格飞涨,而产生房价上涨的预期。
二、针对政策方面,地方应严格执行房产新政
第一,严格执行差别化住房信贷政策。当前国家出台了以提高首付比例为代表的越发严格的住房信贷政策。首付的提高,意味着二套房购买门槛的提高;而贷款利率的提高,则意味着投机者的购房成本也提高了。因此,一部分能力有限的人就会被拒之门外,从而起到抑制投机的作用。随着越来越严格的调控政策的出台,政府抑制投机性购房、抑制高房价的坚强决心显示了出来。这就会影响到市场的心理预期,加大投机者对市场的担忧,扼杀其继续投资的兴趣,那么卖出意愿就会提升,进而撤出房地产市场。从长期看,对房价的稳定是能起到一定作用的,但是这需要一个过程,随着成交量的下降,房价也会慢慢回归理性。
第二,加快保障性住房建设。“国十条”要求,“要确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务”。保障性住房建设是事关民生的重要问题,应开辟绿色通道,加快办理各项审批手续,在土地供应、项目规划、立项审批、资金保证等各方面对保障性住房建设给予大力支持。加快保障性住房建设,可以在较短时间尽快增加住房供应,缓解住房供需矛盾,平抑房价。
三、针对公众心理及行为方面,政府应做出合理引导
第一,加强信息披露,对公众的投资需求做出引导。羊群效应的产生源于信息来源的缺乏及有效的市场预期。造成现在这种高度投资,甚至是投机性的房地产买卖行为,一方面也包含着政府由于经验上的不足,在对投资热情,投资聚到上没有进行引导。那么如果及时披露土地供应、住房供求及价格波动等信息,将有助于购房者对房地产市场未来走势的判断,以减少对他人的依赖,放弃从众行为,地方政府要加强城市规划和宣传,及时披露城市未来发展状况和商品房的供应量,消除居民对未来购房环境的忧虑,合理引导公众预期,使居民的住房消费趋于理性。
第二,利用税收政策引导住房消费。住房的本质属性是用于民生,不应该用于投机,而投机引起的房屋空置更是一种资源的浪费,因此,须依靠房地产税收政策进行合理的引导。主要强调的是差别化的税收调控政策,在购买房屋时,对于为首次购买自主性住房的,应当给以税收优惠,可以适当地下调契税税率,还可减免房地产交易手续费;对于购买的二套房为改善性住房的,也应当享受一定的税收优惠,但税率下调的幅度要稍小一些,而关于改善性住房的认定,人均住房面积低于当地平均水平,且已将现有的房款还清,就视为改善性住房;对于投机性住房,尤其是购买三套以上住房的,要征收重税,非但没有税收优惠,还要上调税率,特别是购买大面积非普通住房的,还可以考虑征收特别消费税。利用这种差别性税收政策来引导合理的住房消费,以保证基本的居住需求得到满足。另外,还可在住房转让环节取消各项税收优惠,从严征收土地增值税和个人所得税,以抑制非正常住房需求。
四、针对房产贷款方面,应注意防范贷款增长带来的风险
第一,合理防范个人贷款中的假按揭。按揭大量占压了银行资金,一旦国家对房地产行业进行打压,极易形成银行不良贷款,同时还造成了房地产虚假繁荣的表象,严重危害房地产市场的健康发展。对于假按揭的防范,最重要的是贷款真实性的审核。在审核相关材料的过程中,首先,对贷款人的具体境况进行了解,如从收支情况,现住房情况,担保方式等方面对贷款人信用进行全面审核。最主要的是对目前居住情况和此次购房的支出的分析,以判断贷款人的购房目的及拥有意愿。其次,是对贷款人进行的银行内部信息调查,了解贷款人的贷款记录和存款情况。最后,还要进行第三方调查,通过贷款人的单位,征信机构等了解贷款人的信用情况及其家庭的信用情况,以审核贷款的真实性。
第二,加大对房地产开发商的贷款风险监控。房地产市场竞争激烈,那些资金实力不够雄厚的开发商的资金紧张竞争实力较差,一旦资金链断掉,风险就会暴露,欠银行的开发贷款就无法按时归还。首先,重点检查房地产开发企业的资质,审查企业以往的信用记录。银行可以引进房地产项目开发能力评估体系,房地产开发企业财务能力、运营能力管理能力的等综合实力进行评估,再辅之以抵押资产和担保资产的评估,有效规避银行的放贷风险。其次,还要完善操作程序。审查经办人员增强风险意识,严格对资料真实性、合法性进行审核;加强抵押物管理,及时合理地办理相关抵押手续,加强有关操作规程的管理,有效防范操作风险。最后,还要加强对贷款风险的监控。贷款在后期使用中仍然会存在风险,如故意违约等。所以应建立一套对已发放贷款进行的风险监控体系,一方面加强对抵押物的关注,另一方面,对房地产企业的贷款流向,使用情况及时进行了解。
作者简介:
李婕,女,广西南宁人,广西财经学院教师,研究方向:金融市场
一、改革土地出让制度
土地价格的飞涨,绝大部分原因来自于“明标”竞价方式所导致的,房地产开发企业在竞标时的由现场气氛所带动的冲动报价。因此,要平抑地价,改革竞标方式是关键。本文认为在土地出让中应该坚决推行不设评标委员会的 “暗标”制度。采用“暗标”制度,是为了要让竞价企业互相之间不知道竞标价格,特别是不能让后来竞价的企业知道前面竞价企业的价格,这样有些企业可能就会因为摸不清底而担心自己竞高价吃亏,从而以较低价格竞标,以减少一家竞价比一家高的现象出现,规避“明标”竞价所导致的土地价格飞涨,而产生房价上涨的预期。
二、针对政策方面,地方应严格执行房产新政
第一,严格执行差别化住房信贷政策。当前国家出台了以提高首付比例为代表的越发严格的住房信贷政策。首付的提高,意味着二套房购买门槛的提高;而贷款利率的提高,则意味着投机者的购房成本也提高了。因此,一部分能力有限的人就会被拒之门外,从而起到抑制投机的作用。随着越来越严格的调控政策的出台,政府抑制投机性购房、抑制高房价的坚强决心显示了出来。这就会影响到市场的心理预期,加大投机者对市场的担忧,扼杀其继续投资的兴趣,那么卖出意愿就会提升,进而撤出房地产市场。从长期看,对房价的稳定是能起到一定作用的,但是这需要一个过程,随着成交量的下降,房价也会慢慢回归理性。
第二,加快保障性住房建设。“国十条”要求,“要确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务”。保障性住房建设是事关民生的重要问题,应开辟绿色通道,加快办理各项审批手续,在土地供应、项目规划、立项审批、资金保证等各方面对保障性住房建设给予大力支持。加快保障性住房建设,可以在较短时间尽快增加住房供应,缓解住房供需矛盾,平抑房价。
三、针对公众心理及行为方面,政府应做出合理引导
第一,加强信息披露,对公众的投资需求做出引导。羊群效应的产生源于信息来源的缺乏及有效的市场预期。造成现在这种高度投资,甚至是投机性的房地产买卖行为,一方面也包含着政府由于经验上的不足,在对投资热情,投资聚到上没有进行引导。那么如果及时披露土地供应、住房供求及价格波动等信息,将有助于购房者对房地产市场未来走势的判断,以减少对他人的依赖,放弃从众行为,地方政府要加强城市规划和宣传,及时披露城市未来发展状况和商品房的供应量,消除居民对未来购房环境的忧虑,合理引导公众预期,使居民的住房消费趋于理性。
第二,利用税收政策引导住房消费。住房的本质属性是用于民生,不应该用于投机,而投机引起的房屋空置更是一种资源的浪费,因此,须依靠房地产税收政策进行合理的引导。主要强调的是差别化的税收调控政策,在购买房屋时,对于为首次购买自主性住房的,应当给以税收优惠,可以适当地下调契税税率,还可减免房地产交易手续费;对于购买的二套房为改善性住房的,也应当享受一定的税收优惠,但税率下调的幅度要稍小一些,而关于改善性住房的认定,人均住房面积低于当地平均水平,且已将现有的房款还清,就视为改善性住房;对于投机性住房,尤其是购买三套以上住房的,要征收重税,非但没有税收优惠,还要上调税率,特别是购买大面积非普通住房的,还可以考虑征收特别消费税。利用这种差别性税收政策来引导合理的住房消费,以保证基本的居住需求得到满足。另外,还可在住房转让环节取消各项税收优惠,从严征收土地增值税和个人所得税,以抑制非正常住房需求。
四、针对房产贷款方面,应注意防范贷款增长带来的风险
第一,合理防范个人贷款中的假按揭。按揭大量占压了银行资金,一旦国家对房地产行业进行打压,极易形成银行不良贷款,同时还造成了房地产虚假繁荣的表象,严重危害房地产市场的健康发展。对于假按揭的防范,最重要的是贷款真实性的审核。在审核相关材料的过程中,首先,对贷款人的具体境况进行了解,如从收支情况,现住房情况,担保方式等方面对贷款人信用进行全面审核。最主要的是对目前居住情况和此次购房的支出的分析,以判断贷款人的购房目的及拥有意愿。其次,是对贷款人进行的银行内部信息调查,了解贷款人的贷款记录和存款情况。最后,还要进行第三方调查,通过贷款人的单位,征信机构等了解贷款人的信用情况及其家庭的信用情况,以审核贷款的真实性。
第二,加大对房地产开发商的贷款风险监控。房地产市场竞争激烈,那些资金实力不够雄厚的开发商的资金紧张竞争实力较差,一旦资金链断掉,风险就会暴露,欠银行的开发贷款就无法按时归还。首先,重点检查房地产开发企业的资质,审查企业以往的信用记录。银行可以引进房地产项目开发能力评估体系,房地产开发企业财务能力、运营能力管理能力的等综合实力进行评估,再辅之以抵押资产和担保资产的评估,有效规避银行的放贷风险。其次,还要完善操作程序。审查经办人员增强风险意识,严格对资料真实性、合法性进行审核;加强抵押物管理,及时合理地办理相关抵押手续,加强有关操作规程的管理,有效防范操作风险。最后,还要加强对贷款风险的监控。贷款在后期使用中仍然会存在风险,如故意违约等。所以应建立一套对已发放贷款进行的风险监控体系,一方面加强对抵押物的关注,另一方面,对房地产企业的贷款流向,使用情况及时进行了解。
作者简介:
李婕,女,广西南宁人,广西财经学院教师,研究方向:金融市场