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由美国金融机构引发的“金融海啸”席卷全球，各国股票市场急泻，前数年股市畅旺所激起的财富效应已荡然无存，随之而来的便是信贷收紧、经济衰退、失业率飙升等，情况令人忧虑。
香港经济两大命脉金融和地产同时受到冲击，最能代表金融板块兴衰的恒生指数已自去年10月32000点下跌至近日的14000点，下跌幅度近六成，而本港楼市却于第二季才开始见顶调整，平均楼价已较年初高峰期下跌超过一成，个别热炒屋苑或近年才推售的新盘更出现跳楼价(较市价低二至三成)的跌幅，业主劈价求售的个案不绝。
如今，香港楼市进入最艰难时期已为市场所共识，由汇丰银行牵头调高楼按息率及通胀率已于上季见顶回落，市场负利率因素淡化，加上企业倒闭及金融业裁员潮之声不绝、股市调整带来的负财富效应，拖累住宅需求，一、二手楼成交宗数锐减，价量齐跌。年初时市场借套股换楼、负利率重临、买砖头抗通胀、新盘供应少等消息营造的2008狂牛假象不复。
最能影响楼价还看经济基本面，市民的负担水平及就业状况。经济与楼价唇齿相依，香港经济已亮起警号，人心虚怯，楼市陷入寒冬，是危是机，大家更应多多留意，或有可能捞到极笋靓盘。
靓盘分类
2007年可说是歌舞升平的年头，恒指屡创新高，在财富效应及负利率双重夹击下，刺激楼市价格与成交量大幅飙升，当中更以豪宅价格的升幅最为凌厉，成为一众实力雄厚的企业家、银行家及基金公司高层“套股换楼”的目标。在地少人多的香港，豪宅难购，中小型住宅亦深受广大投资者欢迎。
购买物业作自住或放租的同时，又能享受物业价格上升的潜力，实属最佳的投资选择。在入市前，投资者应先了解屋苑的买卖特性，才能作出适合自己的投资策略。
一般而言，大型屋苑都比单幢式大厦或小型屋苑较受港投资者欢迎，升值潜力较佳。因为这些靓盘屋苑的设施完备、管理有保证，且位于交通要点，自然广受欢迎!在2007年的楼价升浪中，升幅最明显的前5位是——美孚新、沙田第一城、将军澳新都城、太古城及海怡半岛，价格平均升幅达15％至20％。
细看楼情
根据中原地产数据显示，2008年第三季楼宇买卖合约登记录得22，697宗(较第二季下降31.1％)，是自2006年第一季后，十季以来的新低，总值743.6亿元，较第二季下降40.5％。分析师估计，2008年全年一手私人住宅登记可达11000宗的水平，较去年的18943宗跌42％。估计全年登记金额约900亿元，较去年1234.92亿元历史新高，下降27％。
而二手私人住宅买卖亦有下降趋势，买卖合约登记录得312宗，总值11.97亿元，较第二季的784宗及29.47亿元，分别下跌60.2％及59.4％。2008年的销售数目及金额均创下2006年后的新低，由此可见，环球金融海啸同时打击投资者与用家的入市意欲，需求大减。
根据差饷物业估价处2008年香港物业报告，2007年的私人住宅落成量为10,470个单位，当中的81％位于新界、11％位于九龙。预计2008年的落成量为10,980个单位，到2009年将会回升至12,670个单位。根据仲量行发表报告中提出未来十年楼价可升八成，指出本港家庭数目增长16％，将由去年的117万户增至2017年的136万户，平均每年增加近2万户，数量增加将支撑住宅需求。同时，预期未来十年对上车或换楼需求最大会是年龄介乎25至39岁的人口组别，他们的经济能力将能带动需求。
勾地、按揭与楼价
2003年因“沙士事件”令当时土地供过于求，“定时拍卖官地”的机制停用。自2004年开始。却全面采用“勾地”机制——香港地政总署定期列出公开的土地储备表，俗称“勾地表”，有意买官地的人士，可向地政总署申请并报出底价。假如提价合乎政府估价之十成，该地将会被“勾出”，然后在公众拍卖会上价高者夺得土地。在这个机制下，政府能因应当时经济状况进行勾地，兼能体现房地产政策“市场主导”的理念，事实上，政府仍可透过勾地表中的土地选择及数量间接影响土地供应，而勾地结果亦反映一定程度的楼价走势。
此外，美国次按影响下，银行收紧贷款，使香港银行同业拆息高企(10月为4.25％)，新造按揭息率亦由年初的最优惠利率减3厘调升至最优惠利率减2.5厘，反映实质按揭息率有上调趋势。当实质按揭息率下调，减轻了市民的供楼负担，楼宇交投自然兴旺，增大楼宇买卖宗数；相反，各银行在资金成本上涨下调升楼按息率，楼宇交投自然缩减。
近日银行削减新造按揭优惠。兼调升实际楼按息率。使投资买家多持观望态度，而于年初入市的投资者更感楼市热情减退，不惜大幅减价以求尽快套现手上单位。以红勘新落成屋苑海滨南岸为例，不少投资者为求尽快沽出单位而“损手”，今年9月及10月份成交的个案，均录得约5％-20％的跌幅。
股惑之选
楼价除了反映楼市走势，亦影响地产发展商的盈利及其对未来的投资方向，在市况低迷时吸纳一些拥有优良资产的地产股。市况好转时，地产股往往能大幅跑赢大市。
在市场中寻找合适的地产发展商，首要留意是公司的土地储备及所持的楼房地段，不同的地段直接影响楼价及销售策略。香港地少人多，大量土地储备就变成发展商的筹码，让发展商于不同的市场及时间发展新项目。在港持有较多土地储备的地产发展商分别是长实(00001.HK)、港铁(00066.HK)、新地(00016.HK)和信和(00083.HK)等，亦有些土储涉及国内地段，以长实(00001.HK)为例，有近六成储备分布于国内不同城市。
全港十多间上市的地产发展商中，也有些以租务为主核心业务。在金融海啸下。不少在港的金融机构都因公司节流或倒闭而撤出香港市场，使一众以租务为主的公司核心盈利锐减，所以选择拥有大量土地储备的地产发展商会比较吸引。港铁公司(00066.HK)在合并后，土地储备大增五成半，而其铁路沿线在盖的物业较具投资潜力，加上本身的收入稳定，大家不妨于港铁股价低迷时多加留意。
展望未来数季，预测平均二手楼价会再有约两成跌幅，而早前定价进取的“新派”屋苑及投机味浓兼近年升幅惊人的豪宅将会成为今次楼价下跌的主力，预期可有约3成跌幅。由于港岛供应较少，加上近年新推楼盘多位于九龙西及新界东，港岛的楼价将会面对较轻的压力。
在一手楼市场方面，由于现行的勾地政策较难勾出土地，发展商土地储备相应减少，未来数年住宅落成量维持于偏低水平，在发展商手头新盘不多的情况下，他们多不急于低价求售，销售价格仍会维持高于二手楼房一、二成水平。由于手头货尾单位不多，估计发展商采取惜货求售的策略偏高。
总括而言，楼市与经济息息相关，楼市步出寒冬还看整体经济何时复苏。计划置业的投资者可持观望态度至明年年中，再视乎楼价能否喘定及经济形势有否回稳，才作入市考虑。买楼置业乃人生大事，大家还是要审时度势，量力而为。
香港经济两大命脉金融和地产同时受到冲击，最能代表金融板块兴衰的恒生指数已自去年10月32000点下跌至近日的14000点，下跌幅度近六成，而本港楼市却于第二季才开始见顶调整，平均楼价已较年初高峰期下跌超过一成，个别热炒屋苑或近年才推售的新盘更出现跳楼价(较市价低二至三成)的跌幅，业主劈价求售的个案不绝。
如今，香港楼市进入最艰难时期已为市场所共识，由汇丰银行牵头调高楼按息率及通胀率已于上季见顶回落，市场负利率因素淡化，加上企业倒闭及金融业裁员潮之声不绝、股市调整带来的负财富效应，拖累住宅需求，一、二手楼成交宗数锐减，价量齐跌。年初时市场借套股换楼、负利率重临、买砖头抗通胀、新盘供应少等消息营造的2008狂牛假象不复。
最能影响楼价还看经济基本面，市民的负担水平及就业状况。经济与楼价唇齿相依，香港经济已亮起警号，人心虚怯，楼市陷入寒冬，是危是机，大家更应多多留意，或有可能捞到极笋靓盘。
靓盘分类
2007年可说是歌舞升平的年头，恒指屡创新高，在财富效应及负利率双重夹击下，刺激楼市价格与成交量大幅飙升，当中更以豪宅价格的升幅最为凌厉，成为一众实力雄厚的企业家、银行家及基金公司高层“套股换楼”的目标。在地少人多的香港，豪宅难购，中小型住宅亦深受广大投资者欢迎。
购买物业作自住或放租的同时，又能享受物业价格上升的潜力，实属最佳的投资选择。在入市前，投资者应先了解屋苑的买卖特性，才能作出适合自己的投资策略。
一般而言，大型屋苑都比单幢式大厦或小型屋苑较受港投资者欢迎，升值潜力较佳。因为这些靓盘屋苑的设施完备、管理有保证，且位于交通要点，自然广受欢迎!在2007年的楼价升浪中，升幅最明显的前5位是——美孚新、沙田第一城、将军澳新都城、太古城及海怡半岛，价格平均升幅达15％至20％。
细看楼情
根据中原地产数据显示，2008年第三季楼宇买卖合约登记录得22，697宗(较第二季下降31.1％)，是自2006年第一季后，十季以来的新低，总值743.6亿元，较第二季下降40.5％。分析师估计，2008年全年一手私人住宅登记可达11000宗的水平，较去年的18943宗跌42％。估计全年登记金额约900亿元，较去年1234.92亿元历史新高，下降27％。
而二手私人住宅买卖亦有下降趋势，买卖合约登记录得312宗，总值11.97亿元，较第二季的784宗及29.47亿元，分别下跌60.2％及59.4％。2008年的销售数目及金额均创下2006年后的新低，由此可见，环球金融海啸同时打击投资者与用家的入市意欲，需求大减。
根据差饷物业估价处2008年香港物业报告，2007年的私人住宅落成量为10,470个单位，当中的81％位于新界、11％位于九龙。预计2008年的落成量为10,980个单位，到2009年将会回升至12,670个单位。根据仲量行发表报告中提出未来十年楼价可升八成，指出本港家庭数目增长16％，将由去年的117万户增至2017年的136万户，平均每年增加近2万户，数量增加将支撑住宅需求。同时，预期未来十年对上车或换楼需求最大会是年龄介乎25至39岁的人口组别，他们的经济能力将能带动需求。
勾地、按揭与楼价
2003年因“沙士事件”令当时土地供过于求，“定时拍卖官地”的机制停用。自2004年开始。却全面采用“勾地”机制——香港地政总署定期列出公开的土地储备表，俗称“勾地表”，有意买官地的人士，可向地政总署申请并报出底价。假如提价合乎政府估价之十成，该地将会被“勾出”，然后在公众拍卖会上价高者夺得土地。在这个机制下，政府能因应当时经济状况进行勾地，兼能体现房地产政策“市场主导”的理念，事实上，政府仍可透过勾地表中的土地选择及数量间接影响土地供应，而勾地结果亦反映一定程度的楼价走势。
此外，美国次按影响下，银行收紧贷款，使香港银行同业拆息高企(10月为4.25％)，新造按揭息率亦由年初的最优惠利率减3厘调升至最优惠利率减2.5厘，反映实质按揭息率有上调趋势。当实质按揭息率下调，减轻了市民的供楼负担，楼宇交投自然兴旺，增大楼宇买卖宗数；相反，各银行在资金成本上涨下调升楼按息率，楼宇交投自然缩减。
近日银行削减新造按揭优惠。兼调升实际楼按息率。使投资买家多持观望态度，而于年初入市的投资者更感楼市热情减退，不惜大幅减价以求尽快套现手上单位。以红勘新落成屋苑海滨南岸为例，不少投资者为求尽快沽出单位而“损手”，今年9月及10月份成交的个案，均录得约5％-20％的跌幅。
股惑之选
楼价除了反映楼市走势，亦影响地产发展商的盈利及其对未来的投资方向，在市况低迷时吸纳一些拥有优良资产的地产股。市况好转时，地产股往往能大幅跑赢大市。
在市场中寻找合适的地产发展商，首要留意是公司的土地储备及所持的楼房地段，不同的地段直接影响楼价及销售策略。香港地少人多，大量土地储备就变成发展商的筹码，让发展商于不同的市场及时间发展新项目。在港持有较多土地储备的地产发展商分别是长实(00001.HK)、港铁(00066.HK)、新地(00016.HK)和信和(00083.HK)等，亦有些土储涉及国内地段，以长实(00001.HK)为例，有近六成储备分布于国内不同城市。
全港十多间上市的地产发展商中，也有些以租务为主核心业务。在金融海啸下。不少在港的金融机构都因公司节流或倒闭而撤出香港市场，使一众以租务为主的公司核心盈利锐减，所以选择拥有大量土地储备的地产发展商会比较吸引。港铁公司(00066.HK)在合并后，土地储备大增五成半，而其铁路沿线在盖的物业较具投资潜力，加上本身的收入稳定，大家不妨于港铁股价低迷时多加留意。
展望未来数季，预测平均二手楼价会再有约两成跌幅，而早前定价进取的“新派”屋苑及投机味浓兼近年升幅惊人的豪宅将会成为今次楼价下跌的主力，预期可有约3成跌幅。由于港岛供应较少，加上近年新推楼盘多位于九龙西及新界东，港岛的楼价将会面对较轻的压力。
在一手楼市场方面，由于现行的勾地政策较难勾出土地，发展商土地储备相应减少，未来数年住宅落成量维持于偏低水平，在发展商手头新盘不多的情况下，他们多不急于低价求售，销售价格仍会维持高于二手楼房一、二成水平。由于手头货尾单位不多，估计发展商采取惜货求售的策略偏高。
总括而言，楼市与经济息息相关，楼市步出寒冬还看整体经济何时复苏。计划置业的投资者可持观望态度至明年年中，再视乎楼价能否喘定及经济形势有否回稳，才作入市考虑。买楼置业乃人生大事，大家还是要审时度势，量力而为。