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摘要：对于土地估价来说，土地抵押评估是其主要工作之一，因为涉及到信贷的安全和当事人的财产保护，所以它又与一般的土地评估不同。在实际的土地抵押评估中，其核心问题就是评估价格的把握，这关系到借贷双方的切身利益，也体现估价师及估价机构的业务水平。文章在对上述问题分析的基础上，提出了一些改进建议，以此来实现对土地抵押估价的科学管理，进而维护产权人的合法权益，希望对相关人员有借鉴作用。
关键词：土地抵押评估；问题；建议
中图分类号：D912 文献标识码： A 文章编号：
土地因其具有不可移动性、价值量大和不轻易贬值等优势，一直被人们认为是一种良好的提供债务履行担保的物品，土地具有不可移动性、寿命长久，价值最大，保值增值等特点。随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。一般，公民，法人或者其他组织向其他公民，法人或者其人组织借款时（其中典型的是向银行申请贷款），债权人为了减少自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保，为了知道提供担保的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为发放贷款限额的参考依据。但是土地抵押因为涉及到信贷风险，而且要涉及到土地当事人的合法权益等重要问题。如何正确的对土地进行正确的评估，就成为人们关注的问题。
1土地抵押评估的特点
1.1抵押土地需满足的要求
进行土地抵押时，明确土地产权的归属是最基本的要求。土地抵押贷款像其它贷款一样也具有一定的风险性，所抵押的土地应有明确的土地产权，具有国家颁发的土地使用证；估价人员对所抵押标的突击进行评估时，首先要检查是否具有土地产权使用证，并且要到现场进行实地勘察，保证土地的实际情况与产权使用证上的一致；如果进行抵押的土地委托人与土地使用者不是同一人时，应明确二者之间关系，并要求土地使用者提供相关证明。
1.2土地抵押价值
在进行土地抵押时，其抵押价值是进行债权担保时的价值；抵押的土地不符合法律要求的，就没有土地抵押价值；对于首次进行抵押的土地，此块土地本身的价值就是其抵押价值；第二次进行抵押的土地，其土地抵押价值就受到首次抵押的影响，直接影响到其土地的担保价值，它的土地抵押价值就是扣除已经进行担保后的差额部分；对于具有一定使用年限的土地的抵押价值，应该考虑其设定的抵押权，并且要考虑当土地抵押的期限满时，剩下的土地使用年限对土地抵押价值的影响。
2土地抵押评估中的问题
根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。
2.1抵押评估的目的与实际操作相冲突
进行土地抵押的目的就是为债务人提供物质担保，做土地抵押的人并不将土地使用权转移，对于抵押土地的人来说，设定抵押权就是为了在进行债务担保时并不将土地使用权转移或变卖；抵押权进行设定时，就是为进行抵押的双方提供抵押土地的使用权做担保的价格，这项价格并不是土地使用权的价格；对于具有抵押权的人来说，抵押价格就是其履行担保的程度而不是所抵押的土地使用权的价格。现实生活中，银行类的金融机构在对土地进行抵押评估时，使用的方法与房产抵押评估相同，由于对于土地抵押评估至今没有相关的指导意见出台，可考虑参考《房地产抵押估价指导意见》中的相关规定执行。
2.2评估的对象不清楚
对于土地资产进行抵押，所抵押的并不是土地的所有权，而是土地的使用权，这在我国《城市房地产管理法》中有明确的规定。此外，在进行抵押权设定时的评估对象与进行抵押权实现时的评估对象，二者是不相同的；抵押权实现时，所抵押的土地使用权必须在短时间内进行出售或者转让出去，所产生的赔偿费用由抵押权人进行支付，这时进行抵押评估的对像就是土地使用权清算时的价格，应按照清算价格标准来确定具体的清算价格；抵押权设定时，此时转移的是土地使用权的抵押权，而不是土地使用权，而此时无法确定清偿的费用是否由抵押进行支付，所以，此时进行土地抵押评估的对象是土地使用权的抵押权价格。
2.3银行与评估机构链接不到位
当前我国金融机构中，抵押贷款相关工作人员懂得评估理论和技术的专业人员极少，而评估机构对金融机构的业务品种及操作规程也不甚了解。这样导致两方面的问题，一是金融机构能否正确理解和使用评估报告；二是评估机构是否给金融机构提供了符合金融机构操作规程的评估报告。目前在现实操作中最为普遍的模式是：评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，金融机构按公开市场价值的50%～70%作为贷款额。这种简单的衔接模式使评估机构对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制，增大了评估风险。
3抵押评估的改进建议
3.1采取合适的方法规避风险
进行抵押评估的目的就是为了减少信贷的风险，进而维护当事人的合法利益。土地进行抵押时的价值是其目前市场上公开的价值，并不是未来某个时间点上的土地变现价值，这样便于信贷人员操作，但这种方法存在着信贷风险。土地抵押评估价值直接影响了发放贷款的额度，此项值与土地未来的市场价格的偏离程度，直接决定了放贷的风险程度，应采取合适的方法规避风险。1）估价时点的风险规避。评估报告的有效期一般为0.5-1年，评估报告到期以后金融机构以一般都需要重新评估，在土地市场相对稳定时价值变化不会太大，我们没有必要把估价时点放在不易把握的未来，在土地市场变化较大时，可适当缩短评估报告有效期，并在评估报告中对未来市场变化作必要的分析和风险提示，从而降低了估价时点的风险问题；2）灵活选用评估方法。在进行土地抵押评估时，可以根据实际情况，灵活的选用评价方法，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法以及成本逼近法等；当市场经济处于萧条期时，土地市场的前景不容乐观，人们对于经济复苏缺乏信心，此时，应当使用市场比较法进行土地抵押评估，如果采用收益还原法，就会使土地抵押评估价格偏低；3）加强地价动态监测，充分利用地价指数。国土资源部要求各地加强地价动态监测，事实上许多大城市都编制了地价指数，以此监测土地价格的变化情况。合理的地价指数可以剔除土地质量变化对价格的影响，充分地反映出市场供求状况对土地价格的影响。坚持编制地价指数，可反映合理的土地价格长期走势。利用地价指数对地价进行修正，能更加合理地评估出土地价值。
3.2规范土地抵押评估行为
对于土地抵押估价人员来说，都应当从理论方法和估价实践上来规范土地抵押评估行为。理论上主要包括相关概念、原则、方法等的研究；估价规范一般分为行业性的抵押估价规则研究和金融内部的相关技术方法的研究和规范；在实际抵押评估中，应当对抵押物品价值的评价方法，以及抵押评估时的流程等方面进行合理安排，规范具体的操作流程。
3.3金融机构与估价人员建立合作关系
目前估价市场，估价师与金融机构的关系是业务上的准委托，也就是金融机构只是充当中间人的作用，而非真正意义上的委托关系。对于需要抵押贷款的，可以根据自己的需要在市场上随意选择估价师。以往的业务关系会使抵押贷款人与估价师之间的关系成为寻租关系，造成对抵押物的价值评估过高；在未来的估价市场，金融机构可以直接委托估价师对抵押物进行评估，这样估价师与贷款人就不会发生金钱上的关系，估价师只需要为金融机构服务，这样就可以消除对抵押土地的高估现象。
3.4估价机构行业协会定期公布估价师及估价机构的信用情况
行业协会给估价师及估价机构建立信用档案，内容主要为估价师及估价机构的业绩、获奖情况、投诉情况，并以此作为评级依据，规范估价师及估价机构的执业行为。避免估价师及估价机构人为高估或低估标的价格。
4结语
对于土地估价来说，土地抵押评估是其主要工作之一，因为涉及到信贷的安全和当事人的财产保护，所以它又与一般的土地评估不同。我国目前的土地抵押评估存在着抵押评估的目的与实际操作相冲突、评估的对象不清楚、银行与评估机构链接不到位等问题，针对出现的问题提出了采取合适的方法规避风险、规范土地抵押评估行为、金融机构与估价人员建立合作关系等建议。
参考文献：
[1]赵小敏，郭熙.区域土地质量评价[M].北京：中国农业科技出版社，2005.
[2]李抗.完善土地抵押權制度的探析[J].金融理论与实践，2009，(3)：101-103.
[3]李乃康,毕宇珠.土地抵押贷款现状、趋势及问题分析[J].中国史研究，2009，(1)：65-68.
[4]马莉萍,邵建锋.关于储备土地抵押担保问题的思考与对策[J].中国史研究，2010，(3)：31-32
关键词：土地抵押评估；问题；建议
中图分类号：D912 文献标识码： A 文章编号：
土地因其具有不可移动性、价值量大和不轻易贬值等优势，一直被人们认为是一种良好的提供债务履行担保的物品，土地具有不可移动性、寿命长久，价值最大，保值增值等特点。随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。一般，公民，法人或者其他组织向其他公民，法人或者其人组织借款时（其中典型的是向银行申请贷款），债权人为了减少自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保，为了知道提供担保的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为发放贷款限额的参考依据。但是土地抵押因为涉及到信贷风险，而且要涉及到土地当事人的合法权益等重要问题。如何正确的对土地进行正确的评估，就成为人们关注的问题。
1土地抵押评估的特点
1.1抵押土地需满足的要求
进行土地抵押时，明确土地产权的归属是最基本的要求。土地抵押贷款像其它贷款一样也具有一定的风险性，所抵押的土地应有明确的土地产权，具有国家颁发的土地使用证；估价人员对所抵押标的突击进行评估时，首先要检查是否具有土地产权使用证，并且要到现场进行实地勘察，保证土地的实际情况与产权使用证上的一致；如果进行抵押的土地委托人与土地使用者不是同一人时，应明确二者之间关系，并要求土地使用者提供相关证明。
1.2土地抵押价值
在进行土地抵押时，其抵押价值是进行债权担保时的价值；抵押的土地不符合法律要求的，就没有土地抵押价值；对于首次进行抵押的土地，此块土地本身的价值就是其抵押价值；第二次进行抵押的土地，其土地抵押价值就受到首次抵押的影响，直接影响到其土地的担保价值，它的土地抵押价值就是扣除已经进行担保后的差额部分；对于具有一定使用年限的土地的抵押价值，应该考虑其设定的抵押权，并且要考虑当土地抵押的期限满时，剩下的土地使用年限对土地抵押价值的影响。
2土地抵押评估中的问题
根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。
2.1抵押评估的目的与实际操作相冲突
进行土地抵押的目的就是为债务人提供物质担保，做土地抵押的人并不将土地使用权转移，对于抵押土地的人来说，设定抵押权就是为了在进行债务担保时并不将土地使用权转移或变卖；抵押权进行设定时，就是为进行抵押的双方提供抵押土地的使用权做担保的价格，这项价格并不是土地使用权的价格；对于具有抵押权的人来说，抵押价格就是其履行担保的程度而不是所抵押的土地使用权的价格。现实生活中，银行类的金融机构在对土地进行抵押评估时，使用的方法与房产抵押评估相同，由于对于土地抵押评估至今没有相关的指导意见出台，可考虑参考《房地产抵押估价指导意见》中的相关规定执行。
2.2评估的对象不清楚
对于土地资产进行抵押，所抵押的并不是土地的所有权，而是土地的使用权，这在我国《城市房地产管理法》中有明确的规定。此外，在进行抵押权设定时的评估对象与进行抵押权实现时的评估对象，二者是不相同的；抵押权实现时，所抵押的土地使用权必须在短时间内进行出售或者转让出去，所产生的赔偿费用由抵押权人进行支付，这时进行抵押评估的对像就是土地使用权清算时的价格，应按照清算价格标准来确定具体的清算价格；抵押权设定时，此时转移的是土地使用权的抵押权，而不是土地使用权，而此时无法确定清偿的费用是否由抵押进行支付，所以，此时进行土地抵押评估的对象是土地使用权的抵押权价格。
2.3银行与评估机构链接不到位
当前我国金融机构中，抵押贷款相关工作人员懂得评估理论和技术的专业人员极少，而评估机构对金融机构的业务品种及操作规程也不甚了解。这样导致两方面的问题，一是金融机构能否正确理解和使用评估报告；二是评估机构是否给金融机构提供了符合金融机构操作规程的评估报告。目前在现实操作中最为普遍的模式是：评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，金融机构按公开市场价值的50%～70%作为贷款额。这种简单的衔接模式使评估机构对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制，增大了评估风险。
3抵押评估的改进建议
3.1采取合适的方法规避风险
进行抵押评估的目的就是为了减少信贷的风险，进而维护当事人的合法利益。土地进行抵押时的价值是其目前市场上公开的价值，并不是未来某个时间点上的土地变现价值，这样便于信贷人员操作，但这种方法存在着信贷风险。土地抵押评估价值直接影响了发放贷款的额度，此项值与土地未来的市场价格的偏离程度，直接决定了放贷的风险程度，应采取合适的方法规避风险。1）估价时点的风险规避。评估报告的有效期一般为0.5-1年，评估报告到期以后金融机构以一般都需要重新评估，在土地市场相对稳定时价值变化不会太大，我们没有必要把估价时点放在不易把握的未来，在土地市场变化较大时，可适当缩短评估报告有效期，并在评估报告中对未来市场变化作必要的分析和风险提示，从而降低了估价时点的风险问题；2）灵活选用评估方法。在进行土地抵押评估时，可以根据实际情况，灵活的选用评价方法，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法以及成本逼近法等；当市场经济处于萧条期时，土地市场的前景不容乐观，人们对于经济复苏缺乏信心，此时，应当使用市场比较法进行土地抵押评估，如果采用收益还原法，就会使土地抵押评估价格偏低；3）加强地价动态监测，充分利用地价指数。国土资源部要求各地加强地价动态监测，事实上许多大城市都编制了地价指数，以此监测土地价格的变化情况。合理的地价指数可以剔除土地质量变化对价格的影响，充分地反映出市场供求状况对土地价格的影响。坚持编制地价指数，可反映合理的土地价格长期走势。利用地价指数对地价进行修正，能更加合理地评估出土地价值。
3.2规范土地抵押评估行为
对于土地抵押估价人员来说，都应当从理论方法和估价实践上来规范土地抵押评估行为。理论上主要包括相关概念、原则、方法等的研究；估价规范一般分为行业性的抵押估价规则研究和金融内部的相关技术方法的研究和规范；在实际抵押评估中，应当对抵押物品价值的评价方法，以及抵押评估时的流程等方面进行合理安排，规范具体的操作流程。
3.3金融机构与估价人员建立合作关系
目前估价市场，估价师与金融机构的关系是业务上的准委托，也就是金融机构只是充当中间人的作用，而非真正意义上的委托关系。对于需要抵押贷款的，可以根据自己的需要在市场上随意选择估价师。以往的业务关系会使抵押贷款人与估价师之间的关系成为寻租关系，造成对抵押物的价值评估过高；在未来的估价市场，金融机构可以直接委托估价师对抵押物进行评估，这样估价师与贷款人就不会发生金钱上的关系，估价师只需要为金融机构服务，这样就可以消除对抵押土地的高估现象。
3.4估价机构行业协会定期公布估价师及估价机构的信用情况
行业协会给估价师及估价机构建立信用档案，内容主要为估价师及估价机构的业绩、获奖情况、投诉情况，并以此作为评级依据，规范估价师及估价机构的执业行为。避免估价师及估价机构人为高估或低估标的价格。
4结语
对于土地估价来说，土地抵押评估是其主要工作之一，因为涉及到信贷的安全和当事人的财产保护，所以它又与一般的土地评估不同。我国目前的土地抵押评估存在着抵押评估的目的与实际操作相冲突、评估的对象不清楚、银行与评估机构链接不到位等问题，针对出现的问题提出了采取合适的方法规避风险、规范土地抵押评估行为、金融机构与估价人员建立合作关系等建议。
参考文献：
[1]赵小敏，郭熙.区域土地质量评价[M].北京：中国农业科技出版社，2005.
[2]李抗.完善土地抵押權制度的探析[J].金融理论与实践，2009，(3)：101-103.
[3]李乃康,毕宇珠.土地抵押贷款现状、趋势及问题分析[J].中国史研究，2009，(1)：65-68.
[4]马莉萍,邵建锋.关于储备土地抵押担保问题的思考与对策[J].中国史研究，2010，(3)：31-32