以完善旧城区公共配套设施为基础,以智慧城市管理和服务为驱动力,以PPP合作模式,“公益性+准经营性”、“基础设施完善+智慧城市”、“硬件+软件”新型化旧城区改造的综合发展模式,合规、高效地进行项目整体合作,推进旧城区的资源导入、功能提升等工作,是提高城市建设和管理水平的需要,是提升城市外部形象的需要,是构建文明和谐社区的需要,是解决社会问题、改善民生的需要,是实现旧城区可持续发展的需要,已成为旧城区发展方向,势在必行。本研究为“硬件+软件”、“公益性+准经营性”“基础设施完善+智慧城市”新模式的智慧化旧城区改造项目物有所值（VFM）评价广泛应用提供参照。首先,介绍了物有所值（VFM）评价方法,研究的背景和意义、国内外现状,提出了本文的研究内容和技术路线。其次,结合本人一直研究旧城区改造相关理论基础（规划设计角度）,通过文献阅读,了解PPP模式和物有所值评价相关理论基础,确定了从物有所值“经济性”角度,验证智慧化旧城区改造的可行性。然后,对某旧城区改造项目运作模式、合作期、股权结构、融资结构及主要融资成本、付费机制等基本情况进行详细的介绍,尤其对本项目付费机制进行深入探讨和计算,公益性子项目付费方式为政府付费,准经营性子项目付费方式为可行性缺口补助,使用者付费收益无法完全补足合作期内的总投资和运营成本,最终确定了现阶段新模式智慧化旧城区改造采用“可行性缺口补助”的回报机制。再者,本文通过采用物有所值（VFM）评价方法,定性和定量分析相结合;通过财政部门配套政策和行业实际情况选取定性分析指标,邀请行业专家对六项基本指标评估和四项补充指标进行权重分配和打分,进行定性分析;同时通过以往项目基础数据和金融财务预测估值,计算PSC值、PPP值、VFM量值及指数等数据,进行定量分析。通过物有所值评价,宜采用PPP模式的结论。最后,对本文的研究内容和成果进行总结以及阐述下一步的研究方向。