商品住房因其异质性,每套商品住房的特征都是不相同的,如商品住房所在的区位、小区内环境、所在楼层、朝向、户型等都具有明显差异。使用特征价格模型对商品住房特征进行研究,是国内外学者的通行做法。国内运用特征价格模型进行相关研究始于20世纪90年代,主要集中在研究房地产的价格指数、特征价格模型的发展和房地产定价方面。由于实证研究需要收集大量的房屋交易数据,进入21世纪才开始有一、二线城市房地产的特征价格模型的实证研究,对三、四线城市的实证研究则较少,且这些实证研究中不仅数据量较少,而且基本都是使用房屋在中介市场的挂牌数据,不是新房销售时的实际数据。本文以三亚市商品住房为研究对象,在阐述特征价格模型理论的基础上,选取区位特征、建筑结构和邻里特征作为特征变量,构建了三亚商品住房特征价格模型。使用44个新建商品住房小区的4611套新建商品住房网签数据,通过检验和分析对比线性函数模型、对数函数模型和半对数函数模型三种函数模型,最终选择半对数函数形式来分析三亚市商品住房市场的特征价格。实证结果表明,影响三亚商品住房价格的特征变量有装修程度、容积率、物业管理、停车位、房屋所在楼层、房屋建筑面积、房屋类型和生活设施配套共8个变量。其中,除容积率对商品住房价格是反向影响外,其他7个变量对商品住房价格有正向影响。其中,影响程度从大到小依次为生活设施、装修程度、容积率、房屋类型、物业管理、停车位、所在楼层和面积。