自1998年中国住房制度实行重大改革以来,城市发展突飞猛进,“城市化”成了现代中国最大的主题。这一概念包含了社会、文化、经济和生活方式转变等多重层面的涵义,其中最核心、最重要的就是人口的迁移,包括农村人口向城市迁移以及中小城市人口向大城市集聚。随着城市化进程的不断加深,人口不断向中心城市集聚,住宅市场的供需失衡问题也越来越明显,突出表现在京、沪、穗等大城市存在的高房价与高空置率并存现象。在城市化进程中为何会出现这种失衡现象?恩格斯在《论住宅问题》中曾指出,“当一个古老的文明国家从工场手工业和小生产向大工业过渡,而且这个过渡还由于情况极其顺利而加速的时期,多半也是住宅缺乏的时期。因为一方面大量原本从事农业劳动的人们被吸引到作为工业中心的大城市；另一方面,旧城市的布局已经不适合新的大工业的条件和与此相应的交通。”那么在如今的中国,这种失衡形成的原因是否一样呢?本文要研究的问题正是在这样的人口迁移的背景下,人口的大规模集聚究竟会怎样影响住房需求,为何会造成供需失衡?迁移人口到底能带来多大的潜在需求?又有多少是对住宅产业有实际影响的、具有购买力的有效需求呢?带着这样的问题,本文使用住宅需求的新古典效用理论,结合上海市住宅市场数据做实证分析,讨论住宅需求量的预测模型、思路及方法。通过对不同的情形下的参数设置不同的取值,分别预测潜在需求总量和有效需求总量,并对两者加以对比,分析两者产生差异的原因。最后得出结论,正是巨大的潜在市场需求使得住宅总供给量显得不足,因此价格能够在投机资本的推动下不断上涨；而上涨过快的价格又削弱了消费者购买力,使有效需求远远小于潜在需求,造成“两高”的矛盾现象。