随着国家加强对房地产业的宏观调控，国土资源部大力整顿全国土地市场，我国房地产业的发展不断走向理性和规范，然而房地产营销策划仍处于初级阶段，一方面，开发商不重视营销策划，或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践；另一方面，一些策划人不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强而科学性弱，一些所谓的营销专家正将营销策划导入歧途。这在一定程度上加剧了大量商品房空置，造成社会资源的极大浪费。为此，笔者立足于当前中国房地产发展的大环境，针对房地产营销策划的现状，结合一家公司项目营销策划课题，对房地产营销策划过程中的重点内容和操作流程进行了阐述，分析了当前济南市房地产市场的现状，并通过对市场调研、项目SWOT和竞争分析、市场定位、营销策略的研究构建了房地产营销策划的框架。在实证研究中，通过对济南市房地产开发总公司的实地调研，分析房地产市场的市场供给和市场需求、消费者消费行为和竞争产品；并在市场调研的基础上，运用市场细分的方法选择项目的目标市场；同时对泉景天沅项目的市场定位、营销策略等进行了详实的阐述。本文试图在房地产营销策划上进行一些有益的探讨研究，希望总结出一套既科学又切实可行的房地产营销策划框架，为房地产开发企业提供有益的帮助。本文的创新之处在于以全程营销的观点来实施房地产营销，从客户需求、市场定位、小区规划、户型设计、物业管理、市场推广等全方位进行项目营销，改变了以往只注重市场推广的推销方法。同时，笔者通过房地产营销策划的实际操作来佐证房地产营销策划理论，使理论与实践相互映证，期望对房地产营销策划实践起到一定的指导。