为维护抵押权支配的交换价值,巩固抵押权的信用,《物权法》第197条赋予了抵押权人在一定条件下收取不动产租金的权利。关于抵押权效力及于租金的生效要件问题,存在扣押生效说和通知生效说的争论,本文认为扣押或查封为抵押权效力及于租金的生效要件,通知承租人仅是对抗承租人的要件。在抵押财产被普通债权人先行申请扣押时,抵押权人能否收取租金取决于其是否申请到扣押抵押财产。抵押人预先处分扣押后产生的租金债权,抵押权进入实现程序时,涉及到抵押权人能否收取租金,以及抵押物受让人能否取得租金两个问题。第一个问题是:抵押权设立后,抵押人在抵押财产扣押之前将租金债权处分,抵押权人能否收取扣押后的租金。抵押权设立后,若抵押人对承租人享有租金债权,抵押权的效力在抵押权设立时虽尚未现实地及于租金,然而扣押后,租金债权成为抵押权的标的。扣押时,债权受让人和债权质权人尚未取得扣押后的租金债权和债权质权,因租金债权成为抵押权的标的,故抵押人在抵押权设立后对租金债权的处分,不得对抗抵押权人。抵押登记在先,债权受让人或债权质权人应预见到抵押权人对扣押后的租金的权利,因此应肯定抵押权人租金收取权的优先性。若先预先处分租金债权,之后才设立抵押权的,抵押人的处分为有权处分,质押登记具有对抗第三人的效力,债权的让与没有公示即能对抗第三人。由于债权的处分在先,租金债权作为未来债权,在债权实际产生时,租金债权由债权人取得之瞬间由债权受让人取得,此时抵押权人不能取得租金债权,或租金债权由债权人取得之瞬间由债权质权人取得债权质,故抵押权人的租金收取权劣后于债权质权。第二个问题则是出租人先将租金债权预先让与后设立抵押权,抵押权实现时,标的物的受让人能否取得租金的问题。若标的物受让人不能取得租金,可能会导致标的物的卖得价金降低,可能会影响到抵押权的实现,故在此对标的物受让人的租金收取问题一并讨论。首先,租金债权随着对租赁物的使用和用益而发生。原所有权人将租赁物让与时,因不再提供租赁物以供承租人使用而不能取得所有权移转之后的租金债权,无法将租金债权让与。其次,适用买卖不破租赁的效果是债权债务的法定概括移转。受让人在承担提供租赁的债务时,也获得了取得租金的权利。再者,债权受让人取得的仅是将来的债权,对物并没有任何权利。受让人取得标的物的所有权,不存在权利瑕疵,应取得标的物的租金。最后,受让人在受让标的物时,负有合理的注意义务,但不负有调查标的物上的租金债权的义务。受让人支配租赁物,若承租人不向其支付租金,承租人对租赁物的使用恐将会遭受不利。从利益衡量来说,承租人和标的物受让人的利益更值得保护。综上,应由标的物的受让人取得所有权移转之后的租金,抵押权人也能从标的物的卖得价金中受偿。承租人主张以其对出租人取得的主动债权与租金债务相抵销的,承租人的抵销权和抵押权人的租金收取权则会发生冲突。抵押权设立后,标的物的用益仍归抵押人,抵押人有权签订租赁合同以获得租金,同时租赁合同债务人的权益也应得到保护。承租人的抵销,可类推适用债权让与时的抵销规则,债务人在接到扣押通知前取得对抵押人的债权的,其债权的清偿期先于或与扣押后的租金债权同时届至,承租人可主张其债权与租金债权抵销。