房地产投资是一项复杂的高风险管理活动,但却有着极大的投资价值。从市场投资者的角度看,房地产投资具备高投资回报率以及较强增值保值能力的特性。从国家政府的角度看,房地产产业所涉及的领域广泛,其发展能够带动相关产业的发展,拉动国民经济的增长。从社会大众的角度看,随着收入和生活质量的提高,人们对于改善生活和居住环境的愿望日益迫切,客观上刺激房地产业的不断发展,房地产投资与人们的工作生活联系越来越紧密。由此,房地产开发项目已经成为投资者重要,甚至是首要的投资工具之一。然而,收益与风险总是密切相关,高的投资回报率必然意味着需要承担高风险。房地产项目存在资源投入量大、建设工期长、空间时间的限定性较强等特点,在项目生产经营过程中产生周期性、重叠性、累积性风险的可能性很大。目前,国内还没有形成一个比较全面的房地产项目风险理论和方法体系,政府机构和企业界的风险意识也尚未达到一个应该有的高度。因此,房地产项目投资风险的识别评价与规避防范的探索,及其相应的实践应用仍然是当前一个重要的研究课题,需要引起国内外有关专家和房地产开发投资商的高度重视。　　本文在已有的项目及风险的研究成果基础之上,进一步作规范分析,深入探讨房地产项目的内在结构特征及项目的风险性质,将风险传导机理引入到房地产项目的风险管理,探讨房地产开发经营过程中各阶段的风险源,识别房地产项目的风险因子所依附的风险载体以及风险传导的路径。并且,得出如下结论:　　第一,房地产项目投资不同于金融资产投资,房地产投资是一种生产经营能力投资,投资的结果是能产生经济利益的生产经营能力,由此决定了房地产项目复杂的内在结构,从而存在于房地产项目之中的风险也就呈现出极大的复杂性。　　第二,基于风险传导机制,房地产项目投资的风险识别具体从风险源、风险传导载体和传导路径三个方面分析,并依次确定出房地产项目主要的风险源是投资决策阶段的可行性分析研究、筹资阶段的筹资渠道和方式、开发建设阶段的前期准备和施工建设方面,以及项目运营阶段的营销、价格和物业方面;房地产项目的主要风险传导载体是人流、物流和信息流;房地产项目中主要的风险传导路径是项目内部各阶段之间、项目与项目之间、项目与利益相关主体之间。　　第三,以所识别的各阶段风险源、依附的风险载体、风险传导之路径为具体讨论对象,分析和评估关键性风险,并最终总结归纳出与传导机制的风险源、风险载体和风险传导路径三要素的具体内容相互对应的风险规避措施,以增强房地产企业防范及承担风险的能力,降低损失,提高企业的市场竞争力。