本研究旨在建立一个科学化的、可靠性高的、实用性强的商业地产投资决策的风险分析工具。随着中国房地产行业的快速发展,以及都市化程度和消费市场结构的不断升级,中国商业地产项目的投资与建设也正迈入新的发展阶段。商业地产的投资收益表现主要仰赖于商业经营的成果,然而,商业经营并非短期行为,其投资收益需要较长的时间才能见到成效,因此,如果在投资决策阶段不能系统性的掌握项目风险的全貌,其投资收益便将面临巨大的潜在威胁。因此,为弥补中国商业地产投资领域在风险专项研究的空白,本研究针对风险管理中的风险分析这一项关键环节展开深入的研究。本研究首先通过三种方案结合的方式进行风险识别,这三种方案包括：整理现有文献中的房地产开发风险识别研究成果、建立一组各具代表性的基础案例样本数据库并从案例中分解风险源、并向多名有关专家对商业地产风险因素进行调查。通过上述风险识别各项方案研究结果的综合与整理,完成风险识别研究结果“商业地产投资风险因素指标”。然后针对风险因素指标,进行风险因素估计研究。风险估计研究的第一步进行风险估计的数学模型与风险计算公式研究,第二步进行风险因素指标的评分方案与给分系统研究,第三步进行风险因素指标的评分基准研究,第四步利用层次分析法(Analytical Hierarchy Process,AHP)向行业专家对各个风险因素的重要性进行调研,并依据调研结果计算各项风险因素指标所对应的权重值。通过上述风险估计研究的过程,完成商业地产投资决策风险评分(Commercial Property Risk Score,CPRS)模型。最后对基础案例样本进行模拟评估其在投资决策时期的CPRS得分,并将得分结果与该项目的现况进行比对,以测试CPRS的可靠性与得分所代表的风险程度参考意义。本研究在结论中并依据风险对策的常见措施,给出CPRS模型在风险对策措施设计时的应用方法。本研究完整的研究了商业地产投资决策的风险因素组成和风险估计方案,并以此发展出了一套系统性的风险评价系统,将看似难以掌握的商业地产投资风险转化成为直观的数学模型,填补了国内在商业地产开发过程中的投资决策和项目管理有关方面的研究空白,对商业地产投资决策者有较高的参考和利用价值。