“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，习总书记2018年元旦新年贺词中用这句话表达了对百姓住房问题的由衷关切，也是对2018年“租售并举”政策的持续定调。伴随着人口红利的下降和重点城市城镇化日趋成熟，中国房地产增量正逐渐走向稳定。近几年，重点一、二线城市房价快速上涨，房价收入比不断攀新高，百姓购房在经济上越来越难。在此背景下，从中央到地方利好长租公寓的政策接连不断的提出，为长租公寓的长期发展不断夯实政策基础；同时长租公寓也成为了住房租赁的新载体，承载着各界的期望。本文以长租公寓租金影响因素为研究对象，运用特征价格理论，探究影响长租公寓租金的影响因素体系及各因素的影响程度，为长租公寓的发展提供一定的理论指导。　　本文首先界定了本次研究的长租公寓为集中式长租公寓这一范围，选取特征价格理论、消费者属性理论和市场均衡理论等三大理论作为本文的理论基础，构建了长租公寓租金影响的微观与宏观两大因素体系，且对微观影响因素进行深度研究。以政策试点城市厦门市为研究区域，结合 Hedonic三种函数形式模型以及SPSS20.0统计软件，进行计量检验，取得了以下研究成果：（1）构建了影响长租公寓租金的五大影响特征体系，分别为建筑特征、邻里特征、区位特征、消费者心理特征以及租约特征，细分微观层面有长租公寓品牌、房源类型、总楼层数、总房间数、户型类别、装修程度、内部生活配套设施、周边商业繁华度、周边产业聚集度、周边自然环境舒适度、周边生活配套集中度、公共休闲区、公共生活便捷度、互动社群活动、租约期限、支付形式、附加费收取方式等20个影响因子；（2）通过对Hedonic三种函数形式模型分别进行回归分析检验，得出本实证研究中的最优模型为对数模型；（3）在五大特征影响体系中，得出了影响程度的大小为：建筑特征＞消费者心理特征＞邻里特征＞区位特征＞租约特征；（4）发现了长租公寓的品牌推广及户型设计成为影响租金的两大重要特征因素，建筑特征因素体系以及消费者心理特征因素体系为长租公寓租金两大正相关影响因素体系。