当前中国的城镇化存在一个突出问题，即土地城镇化快于人口城镇化，城市人口的增长与城市土地面扩张的不对称，反映出来的就是城市人口密度在不断下降，这与中国人口众多、土地资源极度稀缺的国情严重不符。针对中国土地城镇化与人口城镇化失调的严峻现实，专家学者们极力呼吁，认为亟需从土地城镇化转向人口城镇化。实际上，城镇化也不能简单等同于人口城镇化，并非让农村人口转移到城镇，聚集在一起就是城镇化了，这是有条件的，农村人口转移到城镇，要安居乐业成为真正的市民，就需要有产业作为支撑，也就是产业的集聚。因此，城镇化不能等同于土地城镇化，城镇化也不能简单等同于人口城镇化，而应该是产业集聚。土地城镇化是人口城镇化和产业集聚的空间载体；产业集聚是土地城镇化和人口城镇化的重要支撑；人口城镇化是土地城镇化和产业集聚的核心要素。土地城镇化、人口城镇化及产业集聚协调发展可以有效地促进城市经济增长、社会发展以及资源环境的改善。土地城镇化、人口城镇化过快或过慢及产业集聚度过高或过低都会对城市经济增长、社会发展和资源环境带来负面影响。那么，促进土地城镇化、人口城镇化及产业集聚协调发展，对于顺利推进中国城镇化进程至关重要。本研究主要内容包括：　　⑴通过数据测算了目前中国土地城镇化、人口城镇化和产业集聚发展的现状以及对当前中国城镇化发展的现状进行了基本评价。中国土地城镇化、人口城镇化及产业集聚发展的现状表现为：第一，中国土地城镇化快于人口城镇化的现状非常明显；第二，中国城市人口密度不高且呈下降趋势；第三，产业集聚吸纳就业人口不足。就当前的情况而言，中国城镇化进程中单位土地产出率普遍偏低、单位土地就业人数呈下降趋势、城市发展给农村经济带来了一系列的问题，这样的城镇化是不可持续的。　　⑵基于土地城镇化、人口城镇化和产业集聚发展的视角，采用DEA-Malmquist方法进行城市化效率研究。从总体上来看，中国各省市（区）Malmquist效率指数的均值为0.83，说明在整个研究期间，各省市的城镇化效率在不断下降。通过比较以城市人均GDP、单位土地产出率和单位土地就业量为产出的 Malmquist效率指数，我们可以发现，各省市（区）城镇化的投入对城市人均GDP的作用比较明显。各省市（区）城镇化的投入对单位土地产出率和单位土地就业量的作用不明显。这说明我们基于土地城镇化、人口城镇化和产业集聚发展的两个很重要的指标：单位土地产出率和单位土地就业量的Malmquist效率都很差。中国在城镇化进程中虽然对增加城市人均GDP起到了一定的作用，但是对单位土地产出率和单位土地就业量的促进作用很弱。此外，通过分析各个省市（区）的资源投入效率，发现中国的各个省市（区）在城镇化进程中城镇土地面积都存在过快增长，土地利用方式粗放。　　⑶从理论上分析了影响土地城镇化、人口城镇化和产业集聚协调发展的因素，通过构建静态面板数据和动态 GMM面板数据模型，实证研究了影响三者协调发展的主要因素。土地城镇化、人口城镇化及产业集聚协调发展存在一定的路径依赖，需要强有力的制度和机制创新来打破这种路径依赖，包括户籍制度改革、财税体制改革以及土地制度创新等。产业结构与三者的协调发展度具有反向的变化关系。即全国各省市（区）工业占比越高，三者不协调的现象就越严重。工业化进程一方面加大了土地的扩张，另一方面人口城镇化却相对滞后。人口密度与三者的协调度具有同向的变化关系，城市规模越大，人口越集中，三者也就越协调，但也要警惕人口和产业过度集中所带来的“大城市病”。财政收支水平与三者的协调度具有反向的变化关系，即各省市（区）财政收支水平越高，人口城镇化滞后于土地城镇化的现象就越严重，三者的协调度越差，而且呈现出发达地区财政收支越大，土地城镇化越快。因此，需要制度创新和配套措施来打破地方政府对土地财政的过度依赖。户籍管制放松与三者的协调度具有正向的变化关系，随着户籍管制的放松，人口城镇化滞后于土地城镇化的状况将而得到改善，会提高三者的协调度。农地使用权制度与三者协调度具有同向的变化关系，即农民对耕地的承包使用期限越长，向城镇转移的概率越大，农民转移到城镇后不仅能获得工资性收入，还可以对所承包的土地进行转包、出租、互换、转让或其他方式获得财产性收入，但要以完善土地流转机制为前提。　　⑷中国已经进入城镇化的加速阶段，更多地强调城镇化质量的提高，那么土地利用方式的集约化、稳定的就业和城市生活环境的改善应该是中国城镇化发展的重点。通过对不同的城镇化道路与土地城镇化、人口城镇化及产业集聚协调发展的关系分析，我们得出如下结论：当前中国的城镇化要推行大中小城市和小城镇联动发展的城镇化发展模式，兼顾大中小城市合理分工、协调发展，而且以城市群为主体形态，城市群内部通过交通网络和信息网络联合起来，促进城市群之间不同规模的城市产业分工协作、转移和人口的合理流动。促进中国土地城镇化、人口城镇化和产业集聚协调发展的路径包括：坚持以市场为主、政府为辅的运行机制和管理调控方式；发挥“推力”和“拉力”相结合的城镇化动力作用；选择同步城镇化发展路径；打造紧凑性地空间发展格局；坚持大中小城市和小城镇联动发展、以城市群为主体形态的城镇化模式；改革户籍制度、集体土地流转制度、财税体制和实行“人地挂钩”政策；注重人口就业，强化产业支撑，实现产业城镇化是中国未来城镇化发展的重点；集约型城镇化是中国未来城镇化发展的方向。