商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)作为一个在美国有近三十年发展史的金融衍生工具,近年来在我国金融市场得到较多的发展与研究,我国标准化CMBS产品诞生的时间并不长,但却发展迅速,自2016年高和招商-金茂凯晨专项计划发行以来,CMBS的规模正在逐步扩大,2016年发行规模约为206.51亿元,2017年发行规模约为471.3亿元,到了2018年,CMBS的规模已增加到704.88亿元,截止2018年底CMBS存量规模已达1,382.69亿元,预计2019年还会继续保持高增长的趋势。商业房地产抵押贷款证券化的出现更准确地对接了商业地产的潜在优势,庞大的市场体量为这一金融工具的发展和完善提供了丰富的资源优势,但CMBS在中国金融市场应用的时间并不长,其存在的风险问题尚不突出,研究其风险所在具有极大的预见性意义。本文以国内第一单标准化CMBS产品作为案例对CMBS进行了深度剖析,研究其运作流程和风险所在,并提出风险防范的对策。本文认为国内金融市场上目前已经发行的CMBS产品普遍存在着结构性风险、与基础资产相关的风险和信用评级风险等,要缓解CMBS存在的风险,我们需要从入池资产的遴选、交易结构和法律监管三大层面入手,提出组建多样性的资产池、分离资产与主体风险、引入资产特殊服务商、强化评级、细化分层设计,以及加强法律法规的建设等。