随着社会经济的发展和生活水平的提高,近年来居民在选择居住地时尤为关注住宅周边的城市公共品。出于传统中国人“不能输在起跑线上”的思想,住宅小区的教育配套已成为人们购房决策的关键依据。但是,学区房价格高企、优质教育资源稀缺等教育问题日益突出,困扰着广大百姓。遗憾的是,我国教育资源的资本化效应尚未得到全面的探索。大部分国内研究主要通过特征价格模型估计得到教育资源的一个静态、平均的资本化效应,与西方研究相比尚存提升空间,比如对资本化效应的动态跟踪有待加强、对样本空间属性的关注有待加深等。因此,本文基于特征价格理论、城市公共品理论和市场细分理论,从时间—空间—社会三个维度切入,深入研究城市教育资源对住宅价格的动态影响,并探索其空间异质性和社会异质性。本文以杭州市六个主城区作为研究区域,利用2007年至2017年的住宅数据,构建特征价格模型、空间计量模型(空间滞后模型(Spatial lag model,SLM)和空间误差模型(Spatial error model,SEM))、地理加权模型(Geographically weighted regression,GWR)和两阶段空间分位数回归模型(Two-stage spatial quantile regression,2SQR),并借助地理信息系统(Geographic information system,GIS),得到以下四点结论:(1)从全局维度考察,小学质量、初中质量和邻近大学的价值已显著资本化入住宅价格中。2007年至2017年,小学和初中质量每提高1个等级,对应学区内的住宅价格将分别上涨 2.3%至6.1%(约 460-1,219 元/m2)和 3.0%至6.3%(约 600-1,259 元/m2),并且初中的资本化效应略高于小学的资本化效应;大学在2011年及以后能为周边1km内的住宅价格带来2.5%至4.4%的增值(约500-879元/m2);个别年度中幼儿园的邻近性能较小程度地提升住宅价格;而各年中,小学距离、初中距离和邻近高中不能显著影响住宅价格。研究发现,住宅样本间存在显著的空间自相关作用,空间计量模型通过控制数据的空间效应提高了传统特征价格模型的解释能力。(2)从时间维度考察,小学质量、初中质量和邻近大学的资本化效应日趋增长。从2007年至2017年,小学质量和初中质量的资本化效应分别显著增长了 161%和90%;从2011年至2017年,邻近大学的资本化效应缓步增长了 23%。说明近年来购房者对小学和初中的学区质量以及邻近大学居住的需求和支付意愿日益增加。(3)从空间维度考察,各阶段教育资源的资本化效应存在显著的空间异质性。GWR结果显示,2010年及以后小学质量和初中质量的资本化效应在绝大部分城市区域显著存在;而幼儿园、高中和大学的邻近性仅显著影响城市小部分区域的住宅价格。这些结果揭示了不同地区的购房者对各阶段教育资源表现出不同的偏好和支付意愿,反映了杭州市教育资源在空间上可能存在配置不均衡等问题。此外,小学质量的资本化效应从2011年起演变为在城市中心较强并向周边递减的规律,初中质量的资本化效应从2015年起一致地在城市西部呈现峰值。实证结果显示小学和初中资本化效应的空间集聚作用日益显著,说明购房者的以房择校意愿日渐明显。(4)从社会维度考察,各阶段教育资源的资本化效应存在显著的社会异质性。2SQR结果显示,近年来小学质量和初中质量对绝大多数分位点的住宅价格存在显著正向的影响,说明不论社会阶层或收入水平高低,大部分购房者都十分重视小学和初中质量。并且自2014年起,中低分位点的住宅受小学质量的影响较大,而较高分位点的住宅则受初中质量的影响较大;各年间幼儿园的邻近性仅对部分中低分位点的住宅价格存在显著的资本化效应;2011年开始,大学的邻近性对部分中高分位点的住宅价格有显著正向的影响,而各年间邻近高中几乎在住宅价格的全部条件分布上都没有显著的影响。这些结果揭示了来自不同社会阶层的不同价格住宅的购房者对各阶段教育资源表现出不同的需求和支付意愿。实证结果还显示,小学质量的2SQR回归系数在各分位点保持平稳,而初中质量的2SQR回归系数在2012年后大致呈现出向上倾斜的走势,说明来自更高社会阶层的较高价住宅的购房者对于初中质量表现出更强的偏好和支付意愿,可能会引起社会维度上教育资源配置不公平等问题。本文得到的基于时间—空间—社会多维度的实证结果有助于客观了解各年间各阶段城市教育资源的实际价值和教育资源对住宅价格的异质性影响作用。研究发现,在当下房地产高度市场化的背景下,原本旨在禁止择校、促进教育公平的就近入学政策,可能导致作为城市公共品代表之一的教育资源的排他性和竞争性日益明显。本文系统分析了教育资源资本化效应的形成机制,并为政府有关部门进行教育政策改革、促进教育资源的有效配置和保障房地产市场的健康发展提供了实证依据与政策建议。同时,本文的多维度理论研究框架和计量经济模型体系能为国内相关研究的开展提供一定的理论借鉴,有利于进一步挖掘城市公共品与住宅价格之间的关系,深化对我国城市公共品价值的认识和研究。