房地产在现代经济生活中扮演着越来越重要的角色。从微观角度看,房地产既占家庭消费支出的一个很大比重,又是家庭资产组合中的一个重要组成部分,对家庭的财产状况和生活水平影响很大;从宏观上看,房地产业的运行状态直接影响国家的国民经济发展速度。同时,房地产与金融业有天然的密切联系,因此,其运行状态也关系到一国经济、金融安全。　　 研究房地产泡沫问题首先要把房价的正常上涨(或者叫理性繁荣)与泡沫区分开。理性繁荣价格是经济基本面所能保证(justify)的价格部分,或者说是由供给和居住需求和投资需求所确定的价格。利率下降、居民可支配收入增加和城市化过程中人口增加一般会导致住房需求增加;而建筑工人工资、建筑材料成本和土地价格等则会影响住房供给。泡沫由投机驱动,因此泡沫也可以叫投机泡沫,而投机一定是基于对未来价格上涨的预期,所以我们分别从理性预期和非理性预期的视角分析房地产泡沫的形成。　　 本文首先对资产泡沫和房地产泡沫的研究进行述评,并给出我们的定义。第三章在理性预期的假定下讨论了理性泡沫类型。借鉴Granger&Swanson(1997)的研究成果,把鞅的概念引入到理性泡沫的研究,极大地丰富了理性泡沫的解集合。但是,应该看到,尽管理性泡沫揭示了房地产泡沫可能表现的丰富的类型,但是理性泡沫最大的不足是基本上没有解释泡沫成因,只是从方程解的形式上探讨了解的集合。　　 第四章放松了行为主体“完全理性”的假定,从行为经济学的角度探讨了房地产泡沫的形成原因。现实中,行为主体容易受到多数派观点和权威观点的影响从而产生盲目从众行为。第三章建立的局部均衡模型的相位图清晰地告诉我们,当购房者不再遵循“理性预期”时,房价和住房需求会同时上涨。本章第二节建立的正反馈交易策略模型指出,因为预期到正反馈交易者的策略,套利者的存在加剧了住房市场的价格波动。　　 第五章讨论了银行信贷对住房价格的影响。模型的结论是:当市场完美时,金融参与促进了房地产市场的繁荣,此时形成的住房价格上涨属于理性上涨;纯粹的投机行为可能会促进泡沫的产生。当银行与购房者之间存在信息不对称时,在风险转移和资产替代的情形下,投资者就会形成一种特有的风险偏好,而银行观察不到购房者的决策,泡沫有可能产生。因此,抑制住房的投机需求可以有效防范泡沫的形成。鉴于自有住房享受到的税收优惠,我们考察了几种不同的税收政策约束下的最优税收选择。　　 第六章旨在提供房地产泡沫的检验理论。在对一般泡沫检验理论进行述评的基础上,我们提出了单位根——协整检验、投机度检验、混合理性投机泡沫检验等几种检验方法。