房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需新的房地产金融创新举措。结合西尔柏的约束诱导型金融创新理论、凯恩的规避型金融创新理论、希克斯和尼汉斯的交易成本创新理论、制度学派的金融创新理论等分析,笔者认为房地产金融创新的动因可以归纳为制度改革、风险分散、规避管制或是财富增长的需求。美国的抵押贷款证券化、房地产投资信托基金正是金融发展与金融创新的产物,其产生推动了资本市场和货币市场的发展、促进了金融业的竞争、提高了金融体系的效率改善、优化了金融结构、推动了发达市场金融管制的解除。美国政府在住房抵押贷款证券化中扮演着重要的角色。目前我国房地产金融机构体系的特点是:商业银行特别是国有商业银行,不恰当地独立承担了启动包括住宅消费在内的房地产潜在需求的主要责任,承担着房地产金融市场的风险,对应的结构现状就是银行信贷是房地产金融的主渠道,这一现状源于中国金融体制不完善,这一现状对银行而言意味着较大的流动性风险。显然,在我国推行抵押贷款证券化(MBS)和房地产投资信托基金(REITs)将有效的提高资产的流动性,解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。创新产品的推行要求我们首先要完善金融体系,建立二级市场体系,建立健全法律法规体系,发展和完善相关的市场环境。