我国现行房地产税收制度主要涉及十多个税种,按照征税发生的环节,可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节。除税项外,涉及房地产领域的行政收费亦繁多。就现行房地产税及其征管制度所衍生出来的问题更是日益严重,当中包括:税制滞后、征税范围过窄、税租费概念混淆、房地产保有环节税负过轻而流转环节税负则过重、计税依据不科学、征管法规不完善、行政部门不协调、税务执法欠规范、稽查力度不足够、征管漏洞多等。随着我国经济发展的快速腾飞,改革和完善当前房地产税税制和征收管理制度已达刻不容缓的阶段。　　 2003年10月中共十六届三中全会表明若条件具备时会开征物业税,并相应取消有关税费。这正标志着新一轮税制改革的契机。到了2005年10月,中共十六届五中全会在“中共中央关于制定国民经济和社会发展十一五规划”中建议“调整和完善资源税,实施燃油税,稳定推行物业税”。适时开征物业税,再次成为广大民众关心的问题,也引起相关政府部门和学术界的广泛讨论。虽然,我国学者对物业税的定义就有着不同的理解,但是中央对我国所要开征的物业税的大方向已经清晰界定,即是对房地产保有阶段的存量房地产征收的税。　　 “物业税”一词是我国香港地区和东南亚一些国家对“财产税(PropertyTax)”或“不动产税”(Real Estate Tax)的另一种称谓。本质上,物业税就是以土地、房屋等不动产为征税对象的一种不动产税。即物业税只是对不动产持有人在不动产保有阶段课征的税,要求其承租人或所有者按年缴税。　　 物业税的提出,既是我国房地产税制迈向全面改革的开端,也是我国税制改革中最为重要与关键的一步。整体来说物业税的开征是要以透明、公正、循序渐进的原则,以达致有效配置房地产,减少有限资源闲置浪费,克服现有房地产税制征税范围过窄的缺陷,完善财产税制建设、保证财政收入和调节收入分配的职能,使税收制度和财政体制更能体现效率,同时要照顾弱势群体,调节社会财富分配、减少贫富差距的作用。　　 然而,我国虽花了多年的时间作了积极的研究和准备,从2003年5月开始,财政部和国家税务总局就分3批于北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。可是,因为物业税的开征仍存在不少具体细节问题有待解决及基础条件有待配合,所以物业税“空转”了差不多七年仍未能变为“实转”。目前,我国学术界对物业税立法的问题已做了大量深入的研究和分析,但在一些关键问题上仍然存在较大的分歧。　　 由于我国缺乏开征物业税的经验,另外还有本身的特殊因素,因此借鉴国外地区的成功经验,汲取他们的失败教训,是非常重要的。现时国外约有140个国家或地区推行物业税(或者不动产税),当中美国的制度框架最为成熟,日本的宏观经济背景的发展最有借鉴意义,台湾地区的房地产发展相当完善,香港土地制度与我国大陆相似,加上香港所实行的物业税具有税率低、税法简单、税基大、税负轻等物业税的特质,都值得我国大陆参考。因此,对这四个国家或地区进行分析,有助为我国物业税的框架制定、开征时机选择以及如何设置要素及选择方面都提供了宝贵的参考数据。　　 在建立任何一项新的法律制度时,必然会遇到许多困难,而物业税的立法也不例外,其中有许多是不可回避和必须克服的问题:如立法目的及模式的确定、中央与地方之间税收分配、纳税人及课税对象的选择、优惠对象的确立、税率的设计以及如何处理与现行税制衔接的设置等问题。在分析这些问题时,不仅要考虑我国的现实社会制度和宏观经济的整体背景,也要考虑解决方法的可操作性和可持续性。而在决定征收范围时,除了考虑及保护弱势社群利益而实行的免征优惠政策外,在评估一般纳税人时,可以首先考虑现时实际情况:如以每个家庭为计算标准；每一个家庭均享有第一套房免征的优惠,即从第二套房才开始征收物业税；征收范围亦包括每个家庭于中国各地区所拥有的物业总数；每个家庭设立享有基本豁免占用面积(以每个家庭最高占用面积为120平方米),如超过基本需要标准的则要缴纳物业税；及以普遍市民的承担能力为依据,并以低税率(即0.6—1.0％)作起征点。　　 另外,物业税的开征不仅牵涉到复杂的社会利益关系、政府部门利益、中央与地方政府之间的角力等深层次问题,还要面对征管技术与社会配套条件层面的实际问题,当中包括地方政府的税收征管能力、详细的产权登记制度、科学化的房地产评估体系、税收稽查制度、中介人及税务安排、软硬件配套、税务人员专业技术、纳税人教育和税务争议救济制度等方面的条件,还需积极研究。　　 物业税是以评估为计算基础,所以在开征物业税前,应先解决因物业评估而产生的具体性问题,当中包括如何设立物业评估机构、基本征收范围及计算基础、透明的公示制度及免征优惠政策等。而纳税人对机制运作之认知有助有关政策的顺利推行。在设立物业评估机构上,最适合的方案是将评估机构与征收机构的职能分开,即是说让已经掌握日常土地及房屋资讯的土地及房屋管理部门继续负责评估工作,而地方税务部门只是负责税务征收,公民教育及处理行政复议等问题。这最大的好处是可以达到专业分工,降低成本及提高整体征收效益。同时,由于税务机构并不会涉及物业评估工作,这可以减低税务人员为了达到税务指标,而在执行职务时所作出之不良行为。　　 对于现时征收的税费问题,由于属性不同,土地出让金不是属于税收讨论问题,而是属于物业使用权的行政费用处理问题,故土地出让金不会因为开征物业税而需要取消,相信这建议可以减低对地方政府的财政压力,同时减轻中央政府在推行有关政策时所遇到的阻力。　　 中国幅原广阔及经济发展情况不一,故具体的实施步骤可先从国内的一线城市为试点实施。如可先在北京及上海等城市的商厦、写字楼、豪宅等物业进行征收,这些物业所能掌握之数据较为完整,故比较容易进行评估征收,同时效果也该较为明显。待充分掌握了一线城市有关之实际数据和成效后、再扩大范围至其它投资性住房。在征收物业税的同时,还要协调好与其它税费的关系,避免重复收费。　　 总的来看,征收物业税是一项非常复杂而又艰巨的工作。由于我国土地制度的特殊性以及缺乏成熟的制度和运作经验,必然会面临许多新的困难。因此我们要结合自身的实际情况,灵活运用,并且在实践过程中逐步完善。随着国内房地产业持续高速发展,开征物业税势在必行。同时,房地产税制中的其它环节的税种,如土地出让金及土地增值税,亦应进行适度检讨及改革,才能真正改善我国现行房地产的问题。