随着我国经济和投资市场的不断发展，房地产信托逐渐成为了一种投资趋势。因为周期短、收益高，房地产信托被投资者广泛认可，而且被视为除了股票和债券之外非常重要的一种投资工具。然而，近年来房地产信托的兑付压力和兑付问题也逐渐显示出来。在这种背景下，研究房地产信托的收益问题，分析收益的相关影响因素，探讨房地产信托面临的问题，有重要意义。根据本文的研究背景和目的，本文的主要内容如下。首先，对国内外关于房地产信托收益的文献进行综述和分析，提出相关文献研究的不足，同时将可能的影响因素归结为宏观经济因素、行业市场因素和企业特征因素。其次，对我国房地产信托的运行模式和市场投资收益理论进行分析，提出以Fama-French三因素模型为基础的房地产信托收益模型。同时，结合三大类因素的相关研究，选取了通胀、利率、货币供给和股市收益作为影响因素，提出相应的假设，构建不同的收益模型。最后对相关因素分别进行以三因素为基础的实证检验，并对本文的实证结果进行讨论。本文的实证结果显示，我国的房地产信托收益变动除了市场超额收益外，还存在房地产信托发行公司自身特征的影响。我国的房地产信托收益存在明显的公司规模size效应和账面市值book-to-market效应。同时，我国的房地产信托还受到市场利率、货币供给水平以及股票市场收益的影响。货币供给对收益的影响证明，我国的房地产信托收益一路走高和广义货币的增长有关。市场利率对收益产生巨大的影响，这说明我国的房地产信托收益过于依赖房地产开发和房地产信贷。本文认为，房地产信托发行公司应当加大对权益租赁的资金投向，减少募集资金对房地产开发的投资。同时国家应当控制市场货币供给保持适度增长，以适当宽松的货币政策来刺激投资环境，而一旦货币供给过度，就会造成货币流动性过剩，进一步导致了虚高的房地产信托收益。