近几年电商的持续性利好激发了市场对物流地产的需求,物流地产相对简单的运营模式和快速的建造周期使得该行业成为企业的热门投资领域,相比于逐渐冷却的房地产市场,物流地产一枝独秀,快速高效的向前发展。从物流地产的空间分布上来看,长三角地区的物流地产规模远超全国其他地区,其次是京津地区、两湖地区、川渝地区以及珠三角地区,长三角地区物流的发达也解释了江浙沪属于包邮区的原因。从整体而言,虽然经济总量在向上攀升,却仍然未能弥补国内物流地产行业与发达国家的巨大差距,较之以往野蛮生长的盛况,资金的缺乏使得国内物流地产似乎已经到达了一个瓶颈期,此时了解物流地产类REITs的应用,投资者可以知道如何操作能拓宽物流地产领域的融资渠道,为后续的发展提供长效的资金支持,也为今后的公募化运作做出铺垫。本文运用了委托代理、破产隔离和信用增级的相关理论,通过对我国物流地产行业的融资分析及国外物流地产REITs应用的借鉴,探索出适合我国REITs产品的交易结构和运营模式,并结合顺丰物流地产类REITs的应用案例,分析我国物流地产类REITs的存在价值和问题,并针对问题进行原因分析,最终得出的结论认为不规范的信用评级会增加REITs标的资产带来的风险;REITs产品流动性不足会导致普通投资者无法参与;不完全的信息披露会使REITs产品定价模糊。最后,根据对案例的剖析,提出如下建议:规范信用评级制度,合理评估标的资产的信用质量;加快推进REITs的公募化发展,拓宽融资渠道;加强REITs产品信息的披露,加快征信体系的建设。