中国在房地产制度改革的道路上已经走过了30个年头。从改革开放初期的实物福利分房制度,到20世纪80年代形成“提租补贴”的房改基本思路,再到90年代对出售公房、住房金融、住房市场等房改新思路的继续探索,再到如今坚持房地产业市场化,中国已经向相对成熟、稳定的住房供应体系又走进了一步。尽管中国已经在房地产领域取得了一定的成绩,但是房地产价格在最近14年内却出现大幅上涨,严重影响了民生问题。显然,中国目前正处于需求侧消费投资增长疲软和供给侧改革探索阶段,然而经济增速相对放缓条件下房价再次较快增长,会使得房地产市场矛盾进一步累积。鉴于此,在这一背景下,研究房地产市场的投资、建造和销售等相关情况,进一步探索房地产价格高位运行的原因,意义重大。本文选用青岛市房地产市场作为研究我国房地产影响因素切入点,并引入一线城市深圳市、三线城市海口市和全国房地产市场作为对照组,对各地房价走势及影响房价的各因素进行了分析,客观认清我国房地产价格持续快速上涨的原因,厘清房地产价格与其影响因素相关关系。论文运用逐步回归法和ARIMA模型,通过从成本、供给、需求和预期四个角度考察青岛市住宅市场价格影响因素,采用土地成本和建安成本作为成本模型解释变量,在成本模型基础上增加了房地产投资额、竣工面积和利率作为供给模型解释变量,需求模型解释变量则包括人口、人均可支配收入、城镇化率等8个变量,预期模型则采用价格滞后项作为当前房价的解释变量。文章实证部分得出,在影响房价的各种因素中,需求因素占主导地位,不断增长的总人口数目所导致的住宅需求变动对房价影响最为显著；对房价较为显著的因素还包括土地成本、建安成本、住宅投资额、利率以及基于历史价格得房价预期作用。