涉外物权法律适用一度被认为是国际私法领域中少有冲突的部分，所以无论是国内还是国外对于涉外物权法律适用的研究一直较少，几乎形成了“物之所在地法”一统天下的局面。然而，随着各种新形式、新种类的物权的出现，人们不得不开始考虑适用“物之所在地法”这一基本规则的同时，又在立法中增加例外条款或者其他争议解决方式，来解决特殊的涉外物权法律适用问题。本文主要运用比较法，根据我国涉外物权最新的立法及司法解释，并结合国外相关的最新立法，梳理涉外物权法律适用规则的历史演变过程，在此基础上对涉外物权法律适用的新发展进行总结分析。本研究主要从以下四个方面进行比较分析：第一部分：追根溯源，根据对国际私法理论的发展史的追溯，梳理涉外物权法律适用的相关理论在不同时代的具体规定，从而揭示各个时期的涉外物权相关理论提出的背景、意义、历史影响等，并分析不同时期涉外物权理论的利弊。第二部分：分析传统涉外物权法律适用所面临的挑战。总结分析当今网络化、虚拟化的时代背景以及国际环境的新变化（如：国际私法统一化运动、经济区域化等对国际私法中的物权法律适用的影响）对涉外物权领域提出的新挑战。第三部分：基于当今涉外物权法律适用面临的新挑战和新变化，各国也相应采取了新的探索。根据各国涉外物权领域中新的理论、新的立法、新的实践，归纳总结涉外物权法律适用规则的新趋势、新特点。第四部分：总结上文涉外物权呈现的新发展，分析涉外物权的新发展对我国的启示，并对最新的涉外物权法律适用的相关争议、相关立法及实践提出合理建议。另外根据本研究的内容指出本研究不足，同时指出本研究有待进一步深入探讨的的其他问题。