本文主要以美国住房社会保障制度变迁为研究对象,研究制度变迁中的政府行为,以美国住房保障制度缺位、构建和生成、制度发展、制度创新以及制度僵化等变迁历程为研究纵向线索,以政府在美国住房保障制度变迁中的作为横向切面,探讨美国住房保障制度变迁中政府行为的动因、作用机理、发展规律以及存在问题,并对美国政府在不同历史阶段的住房保障行为进行绩效评价与新制度经济学分析。最后通过对引发2008年次贷危机的政府行为错位进行实证分析返回政策理论层面,分析并归纳制度变迁过程中美国政府行为的特点、经验与教训,以寻求确保住房保障制度有效运行的政府行为。　　从制度的变迁过程来看,美国的住房保障制度同其他社会制度一样,经历了一个漫长而曲折的演变过程。从美国建国一直到新政,美国住房保障制度处于长期缺位的状态,政府在住房领域当中,既没有真正意义上的供给责任,也没有对市场供需体系进行监管的责任。20世纪30年代的大危机是催生美国住房社会保障制度的历史性契机。自此住房社会保障制度在向来奉行不干预主义的美国社会中降生,并一步步发展完善。美国政府在这一时期内颁布了一系列住房法案,开始积极干预住房市场的发展。总体来看,这一阶段在政府不懈的努力下初步构建起了住房社会保障制度,并为数十万低收入人群解决了住房问题,在一定程度上起到了缓解社会矛盾的作用。但另一方面,20世纪50年代至60年代中后期的城市更新运动以大规模的拆迁为手段,并没有使中低收入者得到很好的再安置。20世纪60～70年代是美国住房保障制度的深入发展时期。在国内经济显露疲态、各种社会矛盾激化的情况下,美国政府财政紧张,无力为国内住房保障建设提供充足的资金,在制度的供给上陷入困境。这一时期政府通过立法等举措开始转变住房保障政策,租房、住房补贴等形式的住房援助政策逐渐取代了公共住房建设的核心地位。进入80年代,美国的住房社会保障制度进入了重要的创新时期,且政府在住房保障建设中的角色也发生相应的转变:联邦政府不再是美国住房政策最重要的参与者,州和地方政府以及各种各样的非营利机构,成为住房政策和项目开发和实施的中坚力量。1990年代起,美国的住房保障制度逐渐转变为以提高居民住房自有率为导向,鼓励住宅私有化,倾向于以市场机制为主导。这种转变的同时也意味着政府住房保障职能的逐渐弱化。而次贷危机的爆发恰恰折射出美国住房保障制度的供给落后于住房金融创新的脚步,导致制度供给滞后于制度需求,陷入僵化、低效的路径。　　从美国的政治体系、利益集团、意识形态等几个方面来分析美国住房保障带制度从缺位到产生,并不断发展、创新,并最终陷入僵化的变迁过程之后我们发现:美国多元化的政治体系产生的博弈均衡是促使住房保障制度产生与发展的重要因素,理性社会主体对利益的追求是推动住房保障制度变迁的根本动力,而美国社会的意识形态对住房保障制度也产生了深远的影响。　　总体而言,美国住房保障制度的不断发展与完善为大量中低收入人群解决了住房问题,缓解了社会矛盾,促进了美国社会经济的稳定与发展。然而其中也有不足和深刻教训,主要表现在美国政府在住房保障制度建设中过分强调中低收入阶层的住房私有化,在鼓励租房还是买房的政策导向方面出现偏差,一味追求住房高自有化率,鼓励甚至纵容金融产品的不断推陈出新,最终导致了低收入群体住房市场的危机。