开放空间一词最早可追溯到19世纪70年代末伦敦的《大都市开放空间法》,众多研究表明开放空间对城市形成和发展过程中的规划布局具有结构性影响。目前我国经济发展正处于快速城镇化阶段,城市的扩张建设离不开房地产的支撑,但随着生态问题的加剧,国家对于生态文明建设的重视程度逐渐加深,人们开始逐渐转变观念,房地产企业也由之前的“造好房子”向“造好生活”转变。众所周知,优质的开放空间会显著改善城市周围自然环境条件,为居民生活带来舒适度的提升。人们也越来越倾向于选择优质开放空间旁的住宅。南京作为长三角区域的特大核心城市,拥有着丰富的开放空间资源,城市中存在较多的湖泊湿地,故本文选取南京市主城区四个典型的湖泊湿地开放空间,探讨湖泊湿地对周边住宅价格的影响情况。本文通过对以往文献的回顾和总结,结合相关理论分析,揭示城市开放空间的价值内涵及对住宅价格的影响作用。再以特征价格理论为基础,从不同湖泊湿地自身特征差异对周边住宅价格的影响与以玄武湖为典型案例对周边住宅价格的空间影响两个研究视角出发,通过建筑特征、邻里特征、区位特征和开放空间特征四个维度选取相应的特征变量构建特征价格模型,对相应开放空间特征变量进行研究,并对距离异质性和方向异质性产生的空间影响进行分析,得出主要结论如下:（1）通过南京市四个湖泊湿地对周边住宅价格的影响分析发现,湖泊湿地开放空间规模、形状指数与周边住宅价格具有显著的正相关关系。湖泊湿地面积和形状指数每增加1%,周边住宅价格相应上升0.085%和0.342%,而当湖泊湿地开放空间在城市中所处位置每靠近城市中心环域一级时,可使周边住宅价格提高18.175%,反映出开放空间显著的区位影响价值,在其周边的住宅兼具优势区位和优质环境双重属性。（2）通过南京市玄武湖湿地对周边住宅价格的空间影响研究,从可达性和其他开放空间因素的角度分析发现,住宅距玄武湖距离、住宅距最近公园距离及其质量、住宅周边自然环境都对住宅价格有显著影响,分析其价格弹性和边际价格,得出住宅到玄武湖距离和最近公园距离每增加1%,住宅总价格将分别下降0.119%和0.041%;住宅周边自然环境和最近公园质量每提升一级,住宅总价格提高4.812%和3.458%;距玄武湖距离和距最近公园距离每增加一公里,住宅总价将分别下降17.199万元和14.344万元,住宅周边自然环境和最近公园质量每提升一级,住宅总价将分别上升16.768万元和12.049万元（3）从距离异质性角度分析,加入分圈层距离复合变量构建分圈层距离对数模型,每个距离圈层内随着距玄武湖距离增加都会对住宅价格造成负向影响,而从其弹性系数的绝对值可以看出影响变化并不是均匀的,表现出先急剧增大而后增幅减缓最后减小的趋势。基于此进一步测算出在研究区域范围内玄武湖湿地对周边住宅价格增值作用的平均影响范围为2.95km。（4）从方向异质性的角度分析,加入分方向距离复合变量,由玄武湖北向逆时针至南向,价格弹性的绝对值呈现减小趋势,在北向上距玄武湖湿地距离每增加1%,住宅价格相应地下降0.154%,同理,在西向上和南向上,距玄武湖湿地公园距离每增加1%,住宅价格分别下降0.141%和0.075%。据此计算,玄武湖湿地在不同方向上对住宅价格增值作用的影响范围为北向3.83km,西向3.5km和南向1.85km。