目前，国内商业地产融资途径比较单一，传统途径是自有资金加银行贷款；国家货币政策从稳健转向适度从紧，银行体系紧缩银根，以及对开发商贷款和按揭贷款加大监管力度。因此，面对商业地产庞大且有增无减的市场需求，如何有效拓宽商业地产融资渠道，探求一种切实可行的商业地产融资模式已经成为地产、金融业普遍关注的问题。项目融资是一种能够拓宽融资渠道和分散投资风险的融资方式，尤其是其中的资产证券化(ABS，Asset-Backed on Securities)项目融资模式更是大型项目融资的一个方向。但是资产证券化融资在国内处于起步阶段，并且在传统意义上资产证券化项目融资并不用于商业地产项目，如何将其“移植”到商业地产开发融资中来，是业界值得探讨的问题。 本文以大型商业地产ABS融资模式为研究主体，从理论和实践层面对大型商业地产的ABS融资模式进行研究。理论层面主要是对大型商业地产项目ABS融资的必要性和条件分析的研究。实践层面对国内具体案例进行了分析和总结，并在此基础上，笔者设计出大型商业地产ABS项目融资的具体操作模式，即：“商业地产租赁收入现金流模式”+“离岸模式”。具体说来，本文主要进行以下四个方面的研究： ①对资产证券化理论框架进行了阐述，主要对资产证券化的交易结构、运作过程及“一个核心”—“基础资产的现金流”和“三”—“资产重组原理”、“风险隔离原理”、“信用增级原理”进行分析，进而从本质上把握ABS融资理论。 ②对大型商业地产ABS融资的必要性进行研究，主要从大型商业地产项目本身(包括大型商业地产融资的特性和融资存在的问题两方面)和对参与方的意义(包括发起人、投资者、金融市场和整个经济体三方面)两个方面着手。 ③重点分析ABS项目融资在商业地产项目融资中的应用条件。主要从对大型商业地产融资者、大型商业地产的特性、融资环境(包括法律、税收、会计制度、政策和市场发展等多个方面)和大型商业地产项目本身基础资产的现金流(包括基础资产的评估及收益和风险分析两方面)三个方面着眼；结合国内商业地产ABS融资模式的案例—三亚地产投资券分析，对ABS项目融资在商业地产融资的应用模式进行了设计，提出大型商业地产运用ABS项目融资的操作模式，即：“商业地产租赁收入现金流模式”+“离岸模式”。 ④总结ABS融资模式在大型商业地产融资中应用应注意的问题及相关的改进措施，并对论文的继续研究给予展望。