过去,上海的发展过分依赖于增量用地,造成土地的资源的过度开发和浪费,主要通过第二产业推动城市发展。当前,上海市的工业用地规模已超警戒线,工业用地的存量优化势在必行。未来,面对上海的城市用地需求、土地结构转型的要求、盘活落后产业的须要、工业企业发展的需要,更好地挖掘存量工业用地的潜力成为城市发展的重要工作。本文选取土地开发利用视角,深入研究上海存量工业用地的二次开发。在梳理该视角相关国内外研究成果的时候发现,以城市更新、棕地再利用、工业遗址开发为主的方式起到了一定的盘活作用,但对于上海工业用地二次开发来说这还是不够,如何结合上海的发展实际,在已有成果的基础上进行应用或者创新,是需要在本文思考的。上海作为全国发展的重点区域,通过先行先试推行了很多政策创新。从土地出让制度的“率先落沪”标志着盘活开端,到土地储备制度的建立使盘活工作走向成熟,再到各类盘活政策的颁布使盘活工作走向多元化。经过本文的梳理和总结,将上海存量工业用地二次开发路径大致划分为创意园区路径(工业遗址路径)、土地收储后出让路径、整体转型路径、零星转型路径、其他转型路径五大转型路径,本文在介绍路径的时候用典型案例加以说明,评析了各路径的主要特点。对上海存量工业用地二次开发进行剖析,发现存在工业遗址保护的缺位、土地收储的融资和利益分配困境、存量工业用地开发缺乏统筹、全生命周期管理的制度化程度较低等问题,并提出了针对性建议。