随着中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,推出"租购并举"的顶层设计,培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题、实现“让全体人民住有所居”的重要举措。长租公寓前期投入大、行业利润率低、回报周期长,而资产证券化能具有将未来现金流变现、融资成本较低、不依赖强主体兜底等特点,与长租公寓的诉求不谋而合。本文对旭辉领寓资产证券化案例进行研究,旨在发现长租公寓资产证券化的优势与不足之处,为长租公寓行业后续通过资产证券化融资提供理论参考,促进长租公寓行业蓬勃发展。本文在综述国内外相关研究成果的基础上,运用资产证券化理论,采用规范分析与案例分析相结合的研究方法,借鉴国际经验,结合我国实际情况,对长租公寓资产证券化问题进行了研究。其研究内容主要包括如下三个部分:第一部分是理论分析。即运用金融会计原理,对长租公寓资产证券化的内涵、特点、过程、改进方式等基本问题进行了理论分析。第二部分是案例分析。即在理论分析的基础之上,对旭辉领寓资产证券化案例进行了系统的研究,分析了旭辉领寓类REITs的资产、动因、过程、效果等。第三部分是对策建议。即在理论分析和案例分析的基础之上,从区块链技术的引入,针对性地提出一些专门解决资产证券化痛点的措施。同时,对未来REITs的出现提出一些税收方面的建议。本文通过研究,得出了以下结论:要做好资产证券化的风险管控;要把区块链技术运用于资产证券化;要建立长租公寓资产证券化公募REITs退出渠道;要完善长租公寓资产证券化的法律法规。