论不动产善意取得制度

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善意取得制度是较个人利益与社会利益权衡之后,设立地以牺牲真实权利人的利益为代价而保护潜在的市场交易中的第三人的权益的制度。最初善意取得制度的适用仅指向动产而排除不动产的适用。随着土地交易市场的繁荣发展,不动产流转的速度加快以及登记制度的设立,善意取得制度延伸至不动产领域。2007年,《物权法》正式施行,其在一个条文中并立规定了动产和不动产善意取得制度,学界对此种立法模式颇有非议,此后对该条文的学术研究层出不穷。一方面,肯定了我国善意取得制度创新性地吸纳了不动产,另一方面,批判条文杂糅了两种制度,忽视了其本质上的不同点。本文拟通过考察善意取得的历史渊源、域外的立法规定、理论和立法的依据、构成要件等多方面探究我国不动产善意取得制度。本文共有三章:第一章首先介绍的是不动产善意取得的历史渊源,不动产善意取得制度是在动产善意取得制度的基础上发展形成的,因而探究不动产善意取得的发展历程必须了解动产善意取得的历史源泉。而后,随着土地制度的发展,登记制度的设立,为不动产善意取得制度的产生提供了基础。然后介绍了国外的立法例,主要是法国、日本的否定不动产善意取得制度的立法模式和德国、瑞士、台湾地区的肯定不动产善意取得制度的立法模式,同时还考察了两种不同的立法模式差异的缘由,其主要和物权变动、登记效力以及经济、意识形态等因素不同密切相关。最后分析域外立法模式对我国物权变动模式以及登记效力制度设立的影响,并结合自身国情,确立的具有国际化与本土化相结合的不动产善意取得制度。第二章首先介绍不动产善意取得制度的理论依据即物权行为无因性理论,探究物权行为无因性原则创设、发展历程,德国立法采纳物权行为无因性理论的原因以及在不动产善意取得制度中,出让人与善意第三人签订的合同无效情况下,如何运用物权行为无因性理论阐释善意第三人取得的不动产物权仍然有效的内在逻辑。然后介绍我国不动产善意取得制度的立法依据即登记的公示公信原则,物权的绝对性迫使法律以立法的形式要求不动产物权必须以登记这一公示方式表现出来以使他人了解物权变动情况,并赋予登记推定力和公信力为不动产善意取得制度的设立提供的法律依据。最后介绍我国不动产善意取得制度的立法价值。第三章描述了不动产善意取得的四个构成要件。首先,明确不动产善意取得制度中的无权处分的内涵——仅限于登记错误的情形,该登记错误仅指向权利事项错误而不包括非权利事项的错误,同时阐述本人认为不动产善意取得的适用应排除冒名处分行为的主要原因。其次,明确善意的标准、界定善意取得的时间点和在诉讼中善意的举证责任。然后,分析善意第三人取得不动产物权必须符合与无权处分人约定了合理价格且已经部分履行了支付价款的义务这一构成要件。最后,指出根据不动产物权变动模式的不同,采纳登记要件主义的不动产已经完成登记,采纳登记对抗主义的不动产已经转移占有时,该不动产上的物权才能确定无疑地归属于善意第三人。
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