随着城镇住宅体制改革的深化,我国住宅市场化的程度逐步加深,住宅价格问题已经成为房地产学术界和实务界关注的焦点。城市住宅价格空间分异的分布规律、形成原因以及演变机制是城市经济学的一个重要研究分支,也是城市地理学的一个重要研究方向。由于住宅产品是一种异质性商品,国外往往从特征价格(hedonic price)的视角出发分析住宅特征与住宅价格的关系,根据住宅特征空间分布的不同揭示价格空间分异的形成机制。本文尝试把特征价格理论应用于我国的住宅市场,并结合具体城市构建特征价格模型研究住宅价格的空间分异,主要工作及结论有:总结了住宅价格空间分异的理论、特征价格模型以及GIS空间表达技术,分析结果表明:特征价格理论适用于住宅价格的空间分异研究,Kriging空间内插法适用于住宅价格的空间估计。以杭州市上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区等6个行政区为研究区域,选择了24个住宅特征作为模型的自变量,对研究区域内的537个住宅小区进行了实地调查,得到有效样本2812个,并采用四种方式(实际观察数据、分等级赋值、综合评价打分、虚拟变量)对研究样本的相关变量进行了编码和量化。基于地理信息系统(GIS),通过空间插值技术,绘制了住宅价格的等值线图和三维效果图。图形表明,杭州市住宅价格空间分布总体上呈现以城市景观中心(西湖)为核心、向周边梯度下降的格局,住宅价格分布已经出现多个次中心,并且穿城铁路的阻隔效应和运河的环境效应比较显著。通过聚类分析将348个住宅小区根据价格变量分成五种模式,发现低价住宅主要分布在城市边缘地带,高价住宅主要分布在核心老城区,住宅价格从城市外围向西湖呈现增长的趋势。建立了整体市场的特征价格模型,然后根据杭州的行政区划,将整个住宅市场细分为六个子市场,利用Chow检验验证了子市场存在的显著性。通过特征价格模型的住宅价格差异分析框架,计算出住宅子市场的基准效应、特征价格效应和特征数量效应。实证研究表明,住宅特征对住宅价格的影响程度是有差异的,按照影响程度从大到小排序,依次为区位因素、建筑因素和邻里因素。最后,笔者通过总结认为居住历史惯性、城市化进程和房地产业模式转变是导致杭州住宅价格空间分异外部动力。