济南钢铁集团总公司是山东省的省属特大型冶金企业，年钢产量300万吨，在册职工4万人，职工生活小区共有九个，占地面积190万m~2，建筑面积91.99万m~2(其中配套公共建筑面积16.4万m~2，住宅建筑面积75.59万m~2)。在九个小区中，只有三个小区实施了专业化管理。 本文结合济钢小区的现状，对物业管理进行了理论综述和特性分析，将物业管理理论与实践相结合，分析研究了济钢小区的专业化物业管理之路。 通过对国内外物业管理行业现状的论述与对比，在具体研究、分析济钢小区物业管理现状的基础上，明确提出济钢小区的管理必须变多头管理为统一管理，从根本上理顺管理层次，为今后济钢小区物业管理的专业化、规范化奠定基础。 本文对济钢小区的物业管理机构、物业管理经费、员工素质等进行了调查与分析，还对小区业主期望进行了分析调查，主要考虑了物业管理机构重组方式、企业化运作进程两个方面，就济钢小区的物业管理模式进行了设计，并选择定位在一种比较稳妥的模式上。 在分析研究我国物业管理发展现状与趋势的基础上，结合济钢小区的管理实际，探索济钢小区实施物业管理的运作思路，提出了济钢小区物业管理的分步运作方略，济钢小区的物业管理应首先立足于服务，在服务中发展，在服务中经营，逐步走向规范化的物业管理路子，最终必须依靠品牌战略，走集团化、智能化的路子，才能赢得生存与发展。